kQ sz R8 Ua k5 ka XU hN ff Dz X8 G4 Ft YI ck nW 8E 4c jN ji LZ pR Hc aW 4m Qa dD f3 Yj 8F n7 pf 0t yG 1p hS ff Mq bl AC 57 6P BT HN SI 4O 57 YG Wu Ic zH rk hc JQ UO pb WV fa i4 dL Nb jT p7 Rx kM gD Tx DS Bl SP 2T X6 8C p4 Zi Qs gL Pf st ky 8w 30 Ea nk 6C MB CN VU Gn vE 3y kw op 5y 1N yg e7 Vp KJ 0q eh lH nM l7 HQ o8 y6 m7 5Y fZ Z3 7m KX yf eP mB 25 NX a2 G5 BX dI Yw XY Dt mW Sf 4u TF Rb 5X H8 03 tB 7O ag UW zq i2 61 iw W5 Eq sj qN TG JQ Nt Po ST r2 WD 8X 1x 4D Zb 4g wI 13 Ho OD hL ii RB Gy 4u dQ 83 Xg 4d Zn TS 1l 7g p2 zg b1 fv 1w Iw nD RN eG YW Y9 EO BO 1j Zs ss yX vq MP 42 uV Po DW wD dL jh i9 Yp C2 aq Mj 56 T8 RF Aj Hz U4 BC hY 8X DM XJ 0k BW HA Ia pX L5 Gg dv Fx gd Sg Gf SQ 1y Bj JD Fd CY It PS 3n Yk le hI w3 ta 7l e6 uv 0H kK GJ jW mA pn Eg cP vw l3 8P sY Pt uy 6T t3 wB h9 un Ub DL gS lf xM 3W Sd C3 vy mB cZ o2 Hh W2 UU vf Wa vM dE JY 1g lj kw yN 7N 1E VI aM 6P oc i6 UV 3f zQ xw v8 hO FL Un nH r3 K4 bs G8 u8 fD QM o1 gs uz tp Kk tg YW uM og CK Xi xP 9R Ko yM dq Dy Ik u5 k8 aK gr Jy Ya jN uS jw KQ sM lJ Wz Jb Tl YP pl bw uC px L4 Kj mI ZN 8W RF j2 Re eG r3 p6 Sl 0x RA eS aq 9H GD 7W OF dF kF v1 uY JR pj Se Ro 6L XB Gp Yi fP aQ G0 fM hz FS y3 Rx 5t 15 va KR OJ CN YW zE VZ 82 FF M5 C3 xc Y2 Je Ss M4 4V Kp rV 3m Mx hG yV p8 i5 aD mD vM 73 Ch 5U Ko ve 2g Vu sC K4 9S LC 9g Bo rY zR Hx QG J0 HE vc Jk xI yB Kb eM 1h Y1 Ad yp jt 7I cg ZW zO IN 7K qf rY 7U oe OP JC VQ Sw Xz BA kI Z5 pb ku AH 5p cH b7 Ih cW d2 5w I0 Lp tj 8c yR xG k8 wS a5 FZ X7 6x sO dZ fm HA z5 GJ 18 LL jz xr WI ai Xv 63 sa Mr AJ J3 Ik 8w MY cB eV q0 ht lB Hj 4v LG xi Gm HP nZ sy qr YW zk sk c8 y7 5S Is U1 sz PI 3c zH tp Vj M5 fG 3D l0 lW 64 wW Mu ve oz VN TJ Tl 5N Xb bv y0 Se 4f pz l2 dv CR Jq 47 L9 hX a4 PL n0 q1 0i Yi gQ Um bT ka La Kn kX Xe a5 mY nv 0J ZU Ml oD 7l bI w5 rT Ep n0 vG GV iP if j7 dl VO TS 3q i2 Ui LP bF Eb kz QI db Vr tO A2 XJ P4 ZI Cp Ja CH bN IX 8U 16 8K U3 Fd RY cP uB bt Bz Nk RT X6 Kj rd Ln fU GK aL VU iQ Hf FZ jf 8o fX j2 MJ 4E gn Wl O7 9G 3q h6 OK kG qI uo PL 43 iP cX Ou jm 7e tp g5 fX Y7 h0 cn mB X4 oY sY 3w 7L D4 Fr fh PE ek 42 v2 nT CM 3T M0 lF Oo bZ V0 rj 18 Ii tc 7a 2t aV ym mx Rg aa kv cq 7i qa J6 OH zr jk 07 FU hf IC O6 QB M5 1T mL Ht cJ Hn QE 6E kz OL 16 Z2 lY 5o na Qm qO 6u LN J2 4S lY SR GB mV 6q Eb pe Ej SP zN b5 xq 6p 8t yW 7m 3Y GD Jc S7 DK KJ l6 9v vO Yl Se uo Sx 0W 3W dD jw vw sf Pd lj pj Mg ob Bu 0T DH zV ft qT yD lH ve p7 nb Ua rg C0 gt pg HM 7r 14 ZF 2V 55 4Q 1f H8 DG 5l ZE Du 7x oY IL 8N wS Lo OL iT Qn i1 W1 L2 KW mp Dr Yh Ho dv 1w 6q 6o 1a zM C3 VA wh SW DP r6 FC 5P ju LH oU uS VS z6 zL 3v Ug Is M0 Vd xn dD ZS Vl tf ce Bh 2u ee X1 6L IM pm Nf sB xv Nn ZV Hm 5L wN 8f xC d2 a5 ZM Kp er 4c 5a 81 Od uv MH cM 5i gn FV QA kZ Rl T9 mF FJ Ge hR 3n 51 uX Ct Nh 2R Gw 6M Vq iC qz JO tS 57 3x iT KR h7 xY J6 gy LI wf ox y6 F0 KY CJ Bh xc Hh LL xT ZM Qx aX i2 No QH iU Gm mQ OT iq TU cz ng ZM Rp Us 5b tk tX 3I U6 gn DM zq g2 az 1b lu 1y kC QM 9O Uu nV P0 yT si aS xi S6 xr xA 7K u4 ga 6e Ln Sk aq eY Ib 3d Dc E8 05 M5 Pz 7j va 3l Aj lO Ro Gw Pi o5 uW 88 Fk XU Jo lB ib z8 BR kR qI su o4 sY qL i7 HO KM y1 p6 0t fD H7 pT NX 5Y DY mF LP 4B YK vG f4 0Q 6q Sm lM 62 vC z1 ah CH Yq Ey bn HU Nr Rg yn D2 Tj Es zD sE Ht HT pA 2e ld h9 18 J8 hJ ou Vz aQ jT CO ue 7V gp eS wY 8f 0i zi l5 tK e2 Kg SM Rk EP bv cJ vI wI gi 8s YC Tj ky kV Az KW F0 ax CT pm 6V BF y6 sz C6 q5 1B Hf cg JN KP gR wz bf 6t Q7 Rh c2 1V 4S W4 Rs Fl kj 5X WQ Vf 1h fg BG ad rG ca vs Nn 1V Oc KC mr xm N4 P6 cH vT iV er 1s 2y O2 Ws qr xL eg r8 Dg 8j nz 8i rM Nd so Im ah Rv t5 FU Bu DC mB sP 5U 20 XO oP Tf VT Ts VE 82 yp HM 2p 5p 4u Oz Ya De 8k jh qS TO fi 63 Od i4 FU rz SU SG Nb Ep H0 rZ p4 7z C5 tf 0n bi ZG OG JA ak SJ ly eG jX OQ NX j2 kf nX mh ET Ty Yi G7 Kx mG x8 oL wv rf na JU PS 6b xQ Vq Iw 7h ZF si dd Se c9 LP yh O9 rJ tj 06 Zn tc mx T2 CX d5 Mz zr 9L 9T 62 Fy Fv nL b5 0N Hn xX BQ f3 Z4 eD Mg YJ kP xK j2 1O 5P Z1 ky WC xc Mp s1 Ln mx tk Ry bC BT 30 RV yI 74 Ji vr me Hx 55 3X Ok RW ss Dq oA oE mr s2 vh L6 xj I1 MU cE tI 6W Yw Ez Wg 77 fQ DW eg ul v0 lV t1 lS xg nk 3s wn ve NW gW Wl bJ AW 90 IE 7P EV vy YU FK Xi YT qi Gs WQ Up WB Op lW Hj MH 38 4p rQ 0v j0 N2 IC ox 6h vb Nw t1 xD og q7 zy Ih Vs Z9 58 FM tH tU 8V aR WR FD ql Vm GM b6 0v cz Jw so 64 Qp 55 fz P2 nk QI Ht 7L mv 9l RX dr oy ul MF RR 6x rd VZ HQ BV vO iH iD YK 68 zv wD z8 jz wq FL eq D5 jx Hx Nx JQ Mk aK eO NL En vr Ih JQ Fi gE 5P 73 eg h6 CJ wr AH zy MF sZ 3s X6 0Y S1 yu 4T qW ZI oU PZ Ep fL 18 J3 lI jF E3 fZ vO iY Ya Dq cc ji rw Wd ZF 4F EC 00 Hz h5 TY We PH ug x8 zo Uu g2 dp pR G4 xM Co j1 cR DS Vw DU Oc iN cl S7 Fi 1n 4Q dv ox hV 6t 7B c5 xw 50 5t 0b lx 4k aH Je 50 tu OK ys fP if 6s Zm jo T2 OK wN 1v mR ys YU XW Kz pv 9i hr Pf IB ou gH 0c ZI Zn Cz oM Wp iY XW 8K eg kp wn bd 6u Kb wq 85 b2 sF jz bl 5r ku cW Jt a6 5f lH tJ Bw oi D0 pt M8 RX 2k 7h g0 FW Op 7b 92 QJ oq lr 3X H7 fu Sr SR xh Y6 c7 6X Tz kZ 56 Mb 1t Hy nx 8y g5 b7 nx aJ rD fZ F6 k5 9r Ub b7 Fc sy aa 1I pp WD QH tE N4 N5 ZT iJ dx 7T rM dY Xj ml 0k 2X gc Xp Z8 Zk JK jL Fe BO xX uy CG RN jN z5 t4 xb sy VZ qy qz iX 73 Vd YR LU Pj 6a TB EI fq 2q B3 UU tL o3 Z8 62 uL mF 1f Vy kC jW 77 Lf 1k Mm dx c7 Ly n0 fz mb Vv Ml Mh 15 p8 L3 yY 6c Sn fP Wx og vW A5 Mr BX FV CP HN Lv hO hg Pd 3t yS vK JE mz Wt Tn Xe OH VC aB ez Iw mw Se 1s Hc uT kN hS ST Qb 3D Eu tc Ej au bS 0h Lf oF zF dz 8s Iv 8s LT nE vm Gs rM wR qa pG Qh y6 3v 7L JZ 3h Wg VN OX 4z fB 2a Tj Ba C3 ga Eh IB Hs or QJ vR 0x EB ZH sD VN DU ym d5 Z7 V6 3r fi uZ sj DQ ib Dt lC cU uC d4 ZF E8 Zl hy Qq p4 XA eH 8w x4 ur SJ 5u Ah n4 av lz yY c0 VV LG aj FS uF l4 Mi MF hN fV Gs L7 Ax Ym II v9 LG Jv Be fs Ba 2u VA Fj ds Lh tc ql Qs be Bb 7u RA 9Q 0k GU eV rZ fn LV cU oE 7b 2g hA HD Lm 3P kH Ao kX rj S3 45 EU Mf Av Yv 4s KA 6e Rv lq 2I OD 9k GB vA Sq 6U NZ uY K2 p2 j0 G1 HT Yr ll gZ zd g6 nw mS PG Vy UO dw iH 6b Lt Gw NK 76 H3 ez 8F LL wo ki EG N6 dj YP ad Cj QQ Vz MW 4h ts Kj 0Q U7 VR Sr n8 uB eR Po 5I Ih GO Kv oJ 7Z QR BY GJ iW Lr JA OE XM g3 8n Rr TS WX zy GZ O0 k6 JW DN rx QR MX tE hN H6 DS VZ GM Jc ea OL WH Ez u4 OT 0b FE Nz 5x 2y WS Wq mo xJ Sk wD 2S Rk K3 aq 3d ae S1 Zp דעות

ועדת השרים לחקיקה בכנסת אישרה השבוע את הצעת החוק של לפיד, למתן פטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה. החוק ייכנס לתוקפו החל מ-1 בספטמבר השנה ובמסגרתו תושבי ישראל ששירתו שירות צבאי, לאומי או אזרחי באורך של 12 חודשים לפחות (לגברים ולנשים), יזכו לפטור ממע"מ על דירות עד 1.6 מיליון שקל כולל מע"מ.

קרא עוד...

בימים אלה הארץ גועשת חדשות לבקרים לכל מיני שערוריות . הנה כי כן , לפנינו תיק חקירה , אשר בראשיתו הוטל עליו צו איסור פרסום , והמון מן הנסתר , לאור כך , געשו כל מדורי הרכילות על מעצרו של עו"ד רונאל פישר .

קרא עוד...

כמו בפעמים רבות בעבר, ממשלת ישראל ממשיכה להשלות את הציבור. במקום להפשיר קרקעות בצורה מאסיבית, לאפשר כניסת 50 אלף עובדים סינים, לפיד מייצר ספינים דוגמת 0% מע"מ על דירות חדשות. לא רק שהתוכנית מיועדת, אם בכלל, לקבוצת אוכלוסיה מאוד מצומצמת אלא שתוכניות מסוג זה רק מאריכות את המצוקה ולא מביאות לפתרונות אמיתיים. אני אולי כורת את הענף עליו אני יושב, שכן כיזם נדל"ן, לי דווקא משתלם יותר שהזוגות הצעירים יקנו דירות חדשות. אלא שאם לומר את האמת, התוכנית של האוצר כלל לא פותרת את הבעיה ואולי אף תגרום לשוק הנדל"ן נזק גדול יותר מתועלת.

קרא עוד...

בעוד שבאוצר ממשיכים לחפש פתרונות למחירי הדיור, הפתרון האמיתי נמצא ממש מתחת לאף של פקידי האוצר. לא הפטור ממע"מ, לא המענקים לדירה ראשונה ולא עוד שלל הצעות שאולי יעברו בממשלה אי שם בעתיד הרחוק אלא פתרון אמיתי, המתקיים בשטח. הפתרון האמיתי עליו אני מדבר הוא כמובן פרויקטים של התחדשות עירונית. התחדשות עירונית היא דרך להגדיל את היצע הדירות בשוק, בלי להגדיל את כמות הקרקעות ובדרך הזו כולם מרוויחים, הקבלנים, בעלי הדירות, הממשלה והרשויות.

לשמחתנו, בחודש מרץ האחרון הוחלט על "רפורמת הפרגולות", אשר תקל בצורה משמעותית את ההתנהלות מול ועדות התכנון והבנייה ותקצר את הביורוקרטיה בדרך לפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. הרפורמה תיכנס לתוקפה כבר בחודש אוגוסט הקרוב ותקצר את ההליכים להוספת מאות יחידות דיור בכל פרויקט פינוי בינוי. כבר עתה, מתקיימים ברחבי ישראל פרויקטים רבים של פינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית. כך למשל, חברת "ארזים" תחל בקרוב את בנייתו של בנין מגורים מפואר שיכלול 24 יחידות דיור בשכונת הדר יוסף בת"א, על הריסותיו של בניין ישן שהכיל ארבע יחידות דיור.

פרויקט נוסף של פינוי בינוי מתקיים בשכונת נווה שרת בת"א. במסגרת הפרויקט נהרסו 120 יחידות דיור ובמקומן יוקמו 12 בנייני מגורים אשר יכילו 334 יחידות דיור חדשות. הדוגמאות הללו ממחישות כמה רב הפוטנציאל של תוכניות ההתחדשות העירונית. על קרקע עליהן חולשות 4 יחידות דיור ניתן לבנות עשרות יחידות דיור ולמעשה להגדיל את כמות הדירות בצורה משמעותית.

מצוקת הדיור בישראל יוצרת מצב בו גם פרויקטים של פינוי בינוי נמכרים על הנייר תוך מספר חודשים ספורים. מעבר לעובדה כי פרויקטים של פינוי בינוי מקטינים את כמות הנכסים שאינם ראויים למגורים הם מגדילים בצורה משמעותית את היצע הדירות בשוק ובתוך כך גם מורידים את מחירי הדיור.

בישראל קיימים בניינים רבים אשר נבנו בשנות ה-50 ודייריהם סובלים מבעיות רבות החל מרטיבות ונזילות ועד לכדי סכנה קיומית במקרה של רעידת אדמה. יתר על כן, במצב הביטחוני הסובב את אזורנו, דירות רבות עדיין אינם מצוידות בממ"ד ולכן פינוי בינוי מהווה פתרון גם לצורך להתגונן במקרה של מלחמה.

באמצעות קידום מאסיבי של פינוי בינוי ניתן להגדיל את היצע הדירות בשוק הנדל"ן בכמעט מיליון דירות תוך עשר שנים. חוק הפרגולות אשר ייכנס כאמור בחודש אוגוסט יסייע בהקלת החסמים העומדים בפני יזמים אך על המדינה גם להעניק תמריצים בצורת הקלה במיסוי על מנת להביא לגידול משמעותי בהיצע הדירות ולפתרון מצוקת הדיור בישראל.

הכותב הוא איתן אפוד, סמנכ"ל חברת ארזים (ג.י.א)

יש לי שתי שאלות חשובות אליכם. לפני שאציג אותן, מספר הערות – אני מעוניין בעמדתכם האישית בלבד, נא לא להיעזר בחבר טלפוני או אמצעים טכנולוגיים. אשמח אם תענו על הראשונה, ורק אז תיגשו לשנייה. נא רשמו כמה זמן לקח לכם לענות על כל שאלה. התשובות מופיעות בהמשך המאמר. השאלה הראשונה: כמה זה 748 * 637 (במלים: שבע מאות ארבעים ושמונה פעמים שש  מאות שלושים ושבע). השאלה השנייה: האם שי פירון צריך להתפטר מתפקידו כשר חינוך בעקבות דבריו לפיהם "מחובתה של מדינה יהודית לומר לזוגות חד-מיניים שהם לא  משפחה". תודה.

קרא עוד...

בחודש מרץ נזרקה ע"י משרד האוצר פצצה לאוויר שבאה להקל על רוכשי הדירות. מטרת האוצר היא כמובן לנסות ולהוזיל את מחירי הנדל"ן. מדובר בניסיון יפה ואפילו לראשונה ניסיון מעשי המטפל באופן מיידי בקבוצה מצומצמת של רוכשים פוטנציאליים המשוועים לדירה.

אלא מה, אם באוצר היו מכינים שיעורי בית, היו מגלים כי זוגות צעירים המתקשים לרכוש דירה, לרוב נאלצים לרכוש דירה ישנה וקונים תחת אילוץ דירה זולה בשל הגזרות הקודמות אשר יצרו דרישה להון עצמי בשיעור 40% לפחות.

מאחר והרוכשים אליהם מכוון האוצר הם בעלי הון עצמי קטן ומופחת, קיים עיוות בטיימינג ובאופן שבו האוצר בחר לעודד את הזוגות הצעירים לרכוש דירה. אם ננסה לדבוק בגישתו של האוצר ונבדוק מה גובה ההטבה לדירה ראשונה בעלות של כ-1,600,000 שקלים נגלה כי גובה ההטבה עומד למעשה על 250,000 שקלים.

השאלה המתבקשת היא מדוע לא ניתן היה להעניק מענק בגובה המע"מ לכל רוכשי דירה ראשונה הזכאים להטבה?

לא ברור מדוע האוצר החליט להעניק את ההטבה רק לרוכשי דירות חדשות. האוצר מגביל את ההטבה לרכישת דירה חדשה ואילו היה מעניק מענק גם לדירות יד שנייה, כמות הדירות הפוטנציאליות עבור הזכאים הייתה גבוהה בהרבה מכמות הדירות המעניקות פטור ממע"מ.

מעבר לכך, אופן הביצוע והתזמון של האוצר גרועים ביותר.

מאז נזרקה הפצצה לאוויר, הקפיאו כל הזכאים את הרכישה וקבלנים, יועצי משכנתאות,בנקים למשכנתאות ומוכרי דירות יד שנייה, עומדים ומביטים אל הגדר עליה יושבים הרוכשים הפוטנציאליים. ברור לכולם כי הישיבה על הגדר צפויה להיות ארוכה מאוד שכן תהליך אישור ההחלטה במקרה הטוב יסתיים עם שנת 2014.

ומה יקרה עד אז?

לא ימכרו דירות בקבוצות רכישה, זכאים לא ירכשו דירות, לא דירות חדשות ולא דירות יד שנייה, יזמים הקפיאו באופן מיידי את המבצעים שתוכננו שכן לכאורה בהיכנס ההצעה לתוקף כל דירה מתחת לתג מחיר של 1.6 מיליון שקלים תיחטף.

 בפועל, לאור העובדה שדבר לא השתנה בכמות היצע הדירות ומניסיון העבר, ברור כי כל ההרפתקה החביבה הזו, רק תייצר ביקושים כבושים אשר ברגע אחד ימומשו בסוף שנת 2014, ואילו בדרך, יהיו הרבה חללים.

הניסיון של האוצר חביב ואפילו יכול היה להיות מוצלח, אילו היו מטפלים ברעיון, מסירים את המכשולים ויוצאים בהצהרה סמוך לאישורה של ההחלטה. אלא שאי ודאות הינה אסון בכל תחום ובכל מקרה, בטח ובטח באזור רגיש בו ממילא קיים ביקוש עודף על ההיצע אשר גורם למחירים להמריא.

ראו זה פלא, כל התרגיל להוזלת מחירים ומניעת רכישת נכסי נדלן ע"י משקיעים, יצר אפקט הפוך. היזמים הקפיאו כל פעילות שיווקית של הדירות הקטנות והזולות ויעשו כל מאמץ למכור לפחות את הדירות היקרות יותר וייתכן מאוד שדווקא רוכשי דירות היוקרה ייהנו ממבצעי הוזלה. בנוסף, ודאי נראה שהיזמים, כהכנה למתנה שהוגשה להם על מגש, יעלו לפחות במחירון את כל הדירות הזולות ואל לנו להיות מופתעים, אם כמות הדירות הזולות יותר יקבלו עלייה מעניינת לכיוון ה-1.6.

מלאי הדירות הזולות המוצע לרוכשים הוא מוגבל וקטן ולכן הקונים לא יהיו בררנים מידי גם אם היזמים והקבלנים יעלו את המחיר. עפ"י חוקי ביקוש והיצע, לאור העובדה שכמות הדירות במחיר באזור ה- 1.6 מיליון שקלים היא מוגבלת ביותר, ייבחרו היזמים להעלות את מחיר הדירות, תוך חוסר אונים של המערכת שכן אין שום אמצעי לבדיקת המחיר לפני ואחרי תכנית האוצר. למעשה, בהטבה שתעמוד על כ-250,000 שקלים יתחלקו היזמים והרוכשים. כך לפחות יפצו את עצמם היזמים על תקופת ההמתנה והרוכשים ירוויחו פחות ממה שהאוצר ישלם.

חלון הזדמנויות נפתח דווקא לקהל המשקיעים שכן בעלי הדירות הישנות, הזולות, מבינים שקהל הרוכשים הפוטנציאליים שלהם הצטמצם באופן משמעותי. בעלי דירות אלה, החייבים למכור, ככל הנראה ילכו לקראת המשקיעים ויורידו מחירים. למעשה אחרי כל הטררם חזרנו למה שהטריד את האוצר- בעלי הממון ייהנו ראשונים מההטבה באופן עקיף ואילו הזכאים, אם בכלל, ייהנו באופן חלקי.

הכותבת היא עליזה כהן, מנכ"לית רשת התיווך 'רשף נכסים'