דעות

שנת 2013 הייתה שוב שנה של שבירת שיא המשכנתאות במשק והשוק ממשיך לרתוח. אומנם ניתן כבר לראות נתונים במספר חודשים בשנה שעברה בהם נלקחו יותר משכנתאות, אך עדיין הכמויות הן גבוהות ביותר.

 בשנת 2013  סביבת הריביות במשחק היא הנמוכה ביותר מזה שנים ארוכות, מה שמעודד צריכה והשקעות, שכן שוק הדיור מושך אליו הרבה מאד כסף של משקיעים וחברות. בנוסף, הייתה 2013 שנה בה המחזור ובדיקת כדאיות מחזור המשכנתאות הגיעו לשיא חדש. המודעות לנושא עולה כל הזמן, הלקוחות בודקים ומשווים וכבר לא הולכים כעיוורים אחרי הבנקים.

בשנה האחרונה נכנסו הרבה הגבלים חדשים כדי לצנן קצת את השוק וזה אכן עזר: שוק הנדל"ן הפך יותר לשוק של מוכרים ולא של קונים עם פחות משקיעים. ההגבלות החדשות נדרשות על רקע המשך הגידול המהיר בהיקפי המשכנתאות החדשות ועל רקע המאפיינים המסוכנים בשוק. מאפיינים אלה עשויים במקרים מסוימים, כמו עליית ריבית או קיטון בהכנסה, להקשות על הלווים לפרוע את ההלוואות. גם סביבת הריבית הנמוכה במשק והעלייה הנמשכת במחירי הדיור, מגדילים את הסיכונים ומחייבים התערבות.

בצעדיו בשנה האחרונה, העריך בנק ישראל כי חלק מהלקוחות הנוטלים הלוואות בריבית משתנה לתקופה של 5 שנים ומעלה, אינם לוקחים בחשבון את הסיכון הטמון בכך שהריבית תעלה ויחד אתה יזנק גם גובה ההחזר החודשי.

לכן, בדומה למדינות רבות אחרות בעולם, הוחלט להגביל את שיעור ההכנסה המרבי ל-50%. ההנחיה מאפשרת גמישות בכך שהיא מתירה מתן משכנתאות בשיעור החזר מן ההכנסה שהוא בין 40% ל-50%. עבור משכנתאות אלה נדרש הבנק להקצות הון נוסף. מצד אחד מדובר בצעד חשוב העשוי למנוע משבר וקריסה כלכלית כפי שראינו במקומות אחרים בעולם. מצד שני ברור כי הנפגעים העיקריים מההגבלות החדשות יהיו בראש ובראשנה זוגות צעירים המנסים להגיע לדירה הראשונה שלהם.

 גם מבחינת המיסוי היה כאן מעניין. מי שמוכר יותר מדירה אחת במהלך ארבע שנים חייב במס גבוה, מה שגורם לבעלי הנכסים להמשיך להחזיק בבעלותם- מה שגורם לפחות היצע ושמירה על רף מחירים גבוה.

 מגמת המיסוי צפויה להימשך גם בשנת 2014: משרד האוצר צפוי להודיע על מיסוי חדש, העלאת המיסים על דיור, מס רכישה , מס שבח ועוד. סביבת הריבית צפויה להישאר אותו הדבר, 1/2% לכאן או לכאן. אך בעיקר צפויה שנת 2014 להמשיך את המגמות של שנת 2013 ולא לתת תקווה חדשה או הזדמנות לרכשי הדירות החדשים.

הטור נכתב ע"י עידן אולנטוך, מייסד ומנכ”ל אולנטוך מומחים משכנתאות

האם מתן משכנתאות מעבר לקו הירוק הם עניין עסקי או פוליטי בבנקים בישראל? נכסים מעבר לקו הירוק הנמצאים בצד השני של ציר הביטחון של הבנק ונבחנים ע"י קריטריונים שונים לגמרי מעסקת משכנתא רגילה בתוך תחומי הקו הירוק. בהתנחלויות וביישובים מעבר לקו הירוק ישנה בעיית מימון כאשר הבנקים לא נותנים יותר מ-60% מימון כדי לרכוש את הנכסים האלה. הבטוחה של הבנק היא הנכס, ובית בהתנחלויות הוא ברמת סיכון שלא ידוע מה יקרה לו בעתיד. לכן הבנק מפחית את הסיכון באמצעות הפחתת שיעור המימון. למעשה, מעבר להון העצמי הגבוה שהבנק דורש, הוא יכול להעלות את הריבית, אבל באמצעות משא ומתן ושיחה עם הבנק אפשר להפחית את הריביות יותר בקלות מאשר להגדיל את שיעור המימון.

אך חשוב לזכור כי אין זה עניין נקודתי, וזוג שלא קיבל משכנתא בסניף אחד ייתקל באותה בעיה כמעט בכל הבנקים המיישרים קו בעניין הזה- דבר הנובע במקרים רבים מחוסר יצירתיות ומחוסר רצון לעזור.

הפער בשיעורי המימון משמעותי מאוד: 60% מימון לבית שעולה 800 אלף שקל הם 480 אלף שקל, לעומת 70% מימון שהם 560 אלף שקל. את הפער בין הסכומים צריכים הרוכשים לגייס בעצמם. למרות זאת, צריך לומר שזו גם הסיבה שנכסים במעבר לקו הירוק זולים יותר, ולכן הסכום האבסולוטי של ההון העצמי יכול להיות די דומה משני צדי הקו. ישנם מקרים רבים של זוגות שלא היו יכולים לרכוש דירות מעבר לקו הירוק, והיו כמה כאלה שהפרו חוזה עם קבלן כי לא הצליחו לקבל את הכסף מהבנק. הם שילמו את הקנס לקבלן ונשארו בלי דירה. גם מעבר לקו הירוק יש תתי-סיווגים.יש אזורים כמו אריאל שנחשבים בטוחים, ושם כמעט לא נתקלים בקשיים. הסיבה לכך שהם נחשבים בטוחים יחסית היא שסביר להניח שהיישובים האלה

יישארו בשטח ישראל בהסדר עתידי עם הרשות הפלסטינית ולהערכות האלה בהחלט יש השפעה על תהליך קבלת המשכנתא.

הכותב הוא עידן אולנטוך, מנכ"ל אולנטוך מומחים למשכנתאות

בשבוע שעבר התפרסמה התוכנית של קבינט הדיור להגדלה משמעותית של היצע הדירות להשכרה בישראל לאחר שאושרה באופן חלקי הצעתו של שר האוצר יאיר לפיד להקמת חברה ממשלתית לדיור.

על פי הצעת ההחלטה, תוקם חברה ממשלתית לדיור, שתהווה זרוע ביצוע לתכנון וביצוע פרויקטים למגורים להשכרה. תקציב החברה החדשה יעמוד על כ- 8 מיליון שקלים לשנה עם הון עצמי של 40 מיליון שקלים בשנתיים הראשונות.

החברה הממשלתית החדשה למעשה תהיה אלטרנטיבה למנהל מקרקעי ישראל. ייעודה הוא הקמת 150 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך בעשור הקרוב- על פי התוכנית היומרנית. אישור תכניות העבודה ייעשה אמנם במסגרת פעילותה של מועצת מנהל מקרקעי ישראל, אך על החברה החדשה יהיה ממונה שר האוצר ומקורבו אורי שני ולא משרד הבינוי והשיכון. איתור מתחמי הבנייה ייעשה בתיאום משרדי הממשלה ותחת פיקוח רשות החברות הממשלתית.

הרצון של המדינה להוזיל את מכירי הדירות בכך שתציף את שוק בדירות להשכרה אינו ישים וודאי לא יפתור את מצוקת הדיור או יסייע לבלימת מחירי הדירות בישראל הממשיכים לעלות.

עוד לא יבש הדיו מהידיעה וכבר המהלך סופג ביקורת קשה מפקידי האוצר בתוך משרדו של לפיד עצמו, וכבר נתבשרנו שהגוף שיוקם לטפל במהלך יהיה ללא שיניים ויכולת לקדם את הנושא.

 המהלך אינו ישים ובעל סיכויים נמוכים להצליח בגלל מספר סיבות. הראשונה היא שהיזמים או חברות הבנייה שיצטרכו להקים את הפרויקט יהיו חייבים היתכנות כלכלית ראויה ופרקטית לפרויקט כזה. מחישוב גס של תשואות  מדירות להשכרה מדובר בלא יותר מ 4-5% בממוצע- נתון שאינו מאפשר כדאיות כלכלית לכניסה למיזם כזה.

 הסיבה השנייה היא שהמדינה לא מגדירה מי האוכלוסייה שתעמוד בקריטריונים ותהיה זכאית לשכור דירה במסגרת המיזם ובאיזה תנאים.  כבר כאן ייווצרו דילמות והגדלת הפערים בחברה תחת השאלה מי זכאי ומי לא. בנוסף, ידוע כי החלום של הישראלי זה להיות בעל דירה. המיזם לא ייתן פתרון ארוך טווח למצוקת הדיור ורצונם של הישראלים והזוגות הצעירים להיות בעלי דירה. כך שהמיזם מקסימום ייתן פתרון לשכבות האוכלוסייה החלשות שאולי אף יתקשו לשלם את דמי השכירות.

 הרי הדילמה ידועה ומוכרת: מי אמר שבמקום לשלם שכירות לא עדיף לקנות דירה ולשלם משכנתא? בחלק מהאזורים בארץ, אותם כנראה איפה שגם ייושם המיזם של דירות להשכרה, מחירי הדירות עדיין יחסית זולות, ומבחינה כלכלית ברור שעדיף לרכוש את הדירה ולשלם בגינה משכנתא  מאשר לשכור אותה ולשלם דמי שכירות לא מעטים לכל החיים כשדייריהם נותרים ללא נכס ובעיה גדולה בגיל הפנסיה.

 להערכתי המיזם לבסוף לא ייצא אל הפועל, ואם בכל זאת תוקם החברה היא תצליח להרים רק פרויקטים נקודתיים בהיקפים קטנים שלא ישפיעו באמת על שוק הנדל"ן בישראל.

 הכותב הוא גל קסטל, מנהל השיווק של חברת הבנייה 'ארזים' (ג.י.א)

בשבוע שעבר התפרסמה התוכנית של קבינט הדיור להגדלה משמעותית של היצע הדירות להשכרה בישראל לאחר שאושרה באופן חלקי הצעתו של שר האוצר יאיר לפיד להקמת חברה ממשלתית לדיור.

על פי הצעת ההחלטה, תוקם חברה ממשלתית לדיור, שתהווה זרוע ביצוע לתכנון וביצוע פרויקטים למגורים להשכרה. תקציב החברה החדשה יעמוד על כ- 8 מיליון שקלים לשנה עם הון עצמי של 40 מיליון שקלים בשנתיים הראשונות.

החברה הממשלתית החדשה למעשה תהיה אלטרנטיבה למנהל מקרקעי ישראל. ייעודה הוא הקמת 150 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך בעשור הקרוב- על פי התוכנית היומרנית. אישור תכניות העבודה ייעשה אמנם במסגרת פעילותה של מועצת מנהל מקרקעי ישראל, אך על החברה החדשה יהיה ממונה שר האוצר ומקורבו אורי שני ולא משרד הבינוי והשיכון. איתור מתחמי הבנייה ייעשה בתיאום משרדי הממשלה ותחת פיקוח רשות החברות הממשלתית.

סופה של התוכנית הזו להיכשל- היא לא תצליח להוביל את הענף לשום מקום. משרד השיכון הוא גוף כמעט מיותר ולא רלוונטי בתוך הענף כאשר הוא לא מסוגל לייצר פתרונות מעשיים ולעבוד בצורה יעילה בתחומי האחריות עליהם הוא מופקד.

 כמו תמיד, גם בתכנית החדשה אין תכנון והשכלות לטווח ארוך, אין פיתוח ותאום עם גורמים משמעותיים נוספים. כבר הוכח שגופים ציבוריים אינם יעילים ואין מערכת תחזוקה ממשלתית רצינית. לפני יציאת תכנית כזו לדרך יש לטפל בקביעת קריטריונים ברורים ליזמים ולציבור השוכרים. כמו כן יש לטפל בבעיות הכלליות של הנדל"ן בישראל על מנת לקדם תכנית כה גדולה: מתן והוצאת היתרי בנייה, תוספת מכסות לפועלים זרים וגיוס עובדים וכח אדם איכותי.

 בכל העולם המערבי נושאים כאלה ותוכניות בנייה נרחבות בסדר גודל דומה הופרטו ונמסרו לגופים עסקיים לטיפול.את הכסף שרוצים להקצות לעניין, עדיף להקצות ליזמים פרטיים במכרזים המסוגלים לבצע את העבודה ולהגדיל את הסיכוי שהפרויקט יצא לדרך הרבה יותר מהר מהמדינה עצמה. לתוך זה יש להכניס כדאיות כלכלית בסבסוד המדינה כדי שליזמים יהיה כדאי להיכנס לפרויקטים כאלה, ואולי בכל זאת, תצליח המדינה לתת איזשהו מענה למצוקות של אזרחיה.

הטור נכתב ע"י רוני מזרחי, מנכ"ל קבוצת מזרחי

בשנים האחרונות כולנו הפכנו למומחי נדל"ן הפותחים את העיתונות הכלכלית מידי בוקר ומנתחים איפה כדאי לקנות דירה, מה ההזדמנות הטובה ביותר וכמה אחוזי רווח נעשה על הדירה בעתיד ובעזרתה נעשה את המכה והכסף הגדול. רכישת דירה, בין אם למגורים ובין אם להשקעה, מלווה לרוב בלקיחת משכנתא מהבנק: הצעד הכלכלי והעסקה הגדולה ביותר שעושה אדם ממוצע בחייו. ולמרות זאת סבורים אנשים רבים כי הם יכולים לעמוד מול הבנקים ולהוציא מהם את 'הדיל' או המסלול הטוב ביותר עבורם. אז לכל אלו הבטוחים ביכולתם לעמוד מול הבנקים הנה המדריך הכולל את עשרת הטעויות הגדולות והנפוצות ביותר שעושים לוקחי המשכנתאות בישראל:

1.לחשוב שהבנק רוצה בטובתך: הבנק תמיד ינסה למקסם רווחים ולכן יציע לכם את המסלול הטוב ביותר בשבילו, לא בשבילכם. זכרו זאת לפני שאתם חותמים על משכנתא או הליך מחזור ושינוי.

 2. לא לבדוק מספר אפשרויות בבנקים שונים: הריבית היא מחיר הכסף וכשלוקחים 1,000,000 שקל משכנתא, כל שינוי של חצי אחוז בריבית יכול להתבטא בעשרות אלפי שקלים בתשלומים. בניגוד למה שרבים חושבים, לפקיד המשכנתאות יש מרווח תמרון בריבית שהוא מציע לכם, ולכן כאשר תגיעו עם הצעות מבנקים אחרים, יאלץ גם הפקיד החביב מהבנק שלכם להוריד את הריבית המבוקשת.

3. לא לקחת בחשבון הרעה במצבכם הכלכלי – מצבכם הפיננסי היום איננו ארובה למצבכם העתידי. זכרו שוק העבודה הוא הרבה יותר תנודתי ממה שנדמה לכם וצריך לתכנן את הדברים לטווח ארוך ולכל סיטואציה

4. לא לקחת בחשבון עלויות קבועות עתידיות: ילדים, רמת חיים, הוצאות רפואיות בלתי צפויות הם רק חלק מהוצאות שהיום אולי אין לכם, אבל אין ספק שיהיו בעתיד

5. להתמקד רק במסלול אחד – פיזור המשכנתא על פני מספר מסלולים מקטין את החשיפה והסיכון שלכם לעליות ריבית ואינפלציה. לכן חשוב ליצור תמהיל משכנתא נכון המשלב מספר מסלולים. 

     6.  לא לעקוב אחרי המשכנתא ולנסות לשפר את תנאיה – המשכנתא שלקחתם לפני מספר שנים הייתה אולי טובה ע"פ תנאי השוק באותה נקודת זמן, אך בחלק גדול מהמקרים ניתן             להקטין את גובה התשלום החודשי כיום. הריבית היום נמצאת בנקודת שפל היסטורית- נצלו את המצב.

      7. לא להכיר בהבדלים שיש בין הבנקים השונים וכל סניף וסניף- לא כולם אותו דבר, לא כולם מציעים את אותם התנאים, ולא כולם עושים מספיק עבורך כדי שתקבל את ההצעה                הטובה ביותר.

    8. לחתום על חוזה רכישה לפני שיש לכם אישור עקרוני בכתב על גובה ההלוואה- קודם תסגרו את תקציב הרכישה המשוער ותראו שאתם יכולים לעמוד בו מבחינת ההחזרים                   והתשלומים, ורק אחר כך תסגרו חוזה על דירה חדשה.

    9.  לחשוב שתקופת המשכנתא היא גזרה משמיים- הבנק תמיד ימליץ על משכנתא בכפולות של 5 שנים, קחו משכנתאל-15, 20 או 30 שנה. ההצעה היא מטעמי רווחיות ברורים.                בפועל ניתן לקחת משכנתא לכל מספר שנים שנבחר – גם לשנים לא עגולות ולחסוך כסף ע"י קיצור התקופה.

   10. לחשוב שאתה יכול לנצח את הבנקים לבד– יועץ משכנתא חי ונושם את שוק המשכנתאות, ההתמחות שלו היא להוריד למינימום גובה התשלום החודשי ואת גובה הריבית שבה               תחוייבו. כשם שרובכם לא תנסו להחליף מנוע ברכב שלכם לבד על מנת לחסוך כמה אלפי שקלים, כך אין סיבה שתנסו להתמודד לבד מול המומחים שיושבים בבנקים וכל תפקידם           הוא למקסם את רווחי הנק שבו הם עובדים.

הכותב הוא עידן אולנטוך, בעלי חברת אולנטוך מומחים למשכנתאות

25,500 דירות נמכרו ברבעון הראשון של שנת 2013 - ירידה של 11% במספר העסקאות לרכישת דירות, ביחס לרבעון הרביעי של שנת 2012.  על פי נתוני ענף הדיור של אגף הכלכלה והמחקר במשרד האוצר שפרסם את הנתונים מדובר בירידה ראשונה לאחר 4 רבעונים רצופים של עליות במספר העסקאות.

 אך בפועל אין ירידה ממשית בביקוש לדירות. כן ישנה, ירידה מלאכותית הנובעת מעונשים שמטילה המדינה כנגד מי שרוכש דירה או רוצה לרכוש דירה

לצד הטלת מיסים וגזרות חדשים. אך זה לא אומר שאין ביקוש לרכוש דירות.

הטיפול הממשלתי ממשיך להיות באופן לא נכון, טיפול מאולץ ולא יסודי עם פתרונות ממשיים. תמיד כשמנסים להתערב בשוק החופשי זה יתפוצץ לממשלה ישר בפנים.

בפועל, בחמשת החודשים הראשונים של שנת 2013 נמכרו במדינת ישראל 2,450 דירות חדשות. רק בחודש מאי 2013 חלה עלייה ניכרת בשיעור של 42% במכירות הדירות החדשות בלבד לעומת החודש הקודם ושל כ-47% לעומת הממוצע החודשי בשליש הראשון של השנה. משרד השיכון עוד דיווח כי מדובר בהיקף המכירות החודשי הגבוה ביותר מאז חודש אוגוסט 2012.

אז איזה נתון הוא נכון? מה משקף באמת את המגמה בענף הנדל"ן? אם צוללים לפרטים יותר לעומק מגלים תמונה שונה לגמרי: בשנת 2013 יש ירידה של 20% בהתחלות בנייה בכל האזורים בארץ. המשמעות היא שמלאי הדירות הקיים היום בישראל עומד על 18 אלף יחידות דיור בלבד- מלאי שמספיק לשמונה עד עשרה חודשים בלבד.

באזור הטבעת הקרובה של ת"א ממשיכות עליות המחירים ב-3-4% מידי שנה. למרות שצפי משרד השיכון לשנת 2013 הייתה בנייה של 42 אלף יחידות דיור, בפועל צפויים להיבנות 32.4 אלף יחידות דיור בלבד- 20% פחות מהצפי הממשלתי. עליית המע"מ באחוז מתקזזת כנגד ירידת עליית הריבית כך

 שמבחינת הקונים, הדירה לא התייקרה להם אך מנגד מי שהרוויח זאת הממשלה המקבלת יותר כסף ממס רכישה בשל עליית המע"מ.

 כך שבפועל התחזית להמשך שנת 2013 אופטימית עוד ממה שהיה לנו עד עכשיו: מי שישב על הגדר בציפייה למהלכים של הממשלה החדשים ופוליטיקאים שקיבלו את כיסאם על בסיס הבטחות להורדת מחירי הדיור מגלה כי דבר לא השתנה, דבר גם לא הולך להשתנות ועדיף לקנות עכשיו במחיר סביר המשקף את העלויות האמיתיות, לפני שהמחיר יהיה גבוה עוד יותר.

 קנייה מוגברת ועליית ביקושים, מול ירידה בהתחלות הבנייה ואי עמידה בצפי הממשלתי יובילו אותנו לעליית מחירים נוספת בחודשים האחרונים של שנת 2013- מגמה שלא צפויה להשתנות גם בתחילת שנת 2014.

הטור נכתב ע"י רוני מזרחי, מנכ"ל קבוצת מזרחי