נדלן

למרות התנגדות העירייה לפתרון חניה בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב ערבי נחל, ועדת הערר אפשרה את קידומו עם מספר חניות מופחת. בסיירוס קפיטל מברכים על ההחלטה, אך בוחנים את השלכות הפשרה.

לאחר מאבק שנמשך שנים סביב השאלה האם דיירים ייאלצו לוותר על חניות כדי לקבל ממ"דים, קבעה ועדת הערר המחוזית כי אין מקום למנוע את קידום פרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב ערבי נחל בשל סוגיית החניה בלבד. עם זאת, מספר מקומות החניה בפרויקט יצומצם ביחס לתכנון המקורי.

בשנים האחרונות מתנהל מאבק של דיירי רחוב ערבי נח"ל 8-10 בתל אביב, שטוענים כי עיריית תל אביב מעכבת פרויקט התחדשות עירונית שאמור לספק להם ממ"דים וחיזוק מבנים ותשתיות חדשות, בשל מחלוקת סביב סוגיית החניה.

כעת, לאחר שנים של הליכים תכנוניים ודיונים, קיבלה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב חלק מהטענות שהועלו נגד החלטת הוועדה המקומית, והורתה לאשר את קידום הפרויקט תוך התאמת היקף החניה למגבלות התכנון באזור. בהחלטתה הדגישה הוועדה כי "אין הצדקה להותיר על כנה דחייה גורפת של האפשרות להסדיר חניה בתחום המגרש", וקבעה כי יש לבחון פתרונות תכנוניים מאוזנים במקום פסילה מוחלטת של הפרויקט.

הפרויקט עוסק בשני בנייני מגורים ותיקים הכוללים כיום 22 דירות. במסגרת ההתחדשות צפויים המבנים להיהרס ובמקומם יוקם בניין חדש בן 54 יחידות דיור, הכולל ממ"דים, חיזוק מבנים ותשתיות חדשות.

החניה שהפכה למוקד המחלוקת

במשך השנים התמקדה המחלוקת בין הדיירים לבין העירייה בשאלת החניה בפרויקט. בעירייה טענו כי השינויים התחבורתיים המתוכננים ברחוב, ובהם נתיב תחבורה ציבורית במסגרת פרויקט "מהיר לעיר", אינם מאפשרים את פתרון החניה שהתבקש. בנוסף עלו לאורך הדרך טענות נוספות הנוגעות לתחנת אוטובוס מתוכננת ולשיקולי בטיחות ותנועת הולכי רגל.

מנגד טענו הדיירים כי במתחם קיימות כבר כיום חניות פעילות, וכי מניעת פתרון חניה בפרויקט עלולה לסכן את עצם מימושו. לטענתם, המשמעות היא המשך מגורים בבניינים ישנים ללא ממ"דים וללא המיגון שהתושבים ממתינים לו במשך שנים. ועדת הערר התייחסה גם לנקודה זו וקבעה כי עצם קיומן של החניות הקיימות במתחם מלמד שאין מניעה עקרונית למעבר כלי רכב במקום. בהחלטה נכתב כי "קיומן של 8 חניות פעילות מוכיחה כי אין מניעה מוחלטת ועקרונית לחציית כלי רכב במקום".

במהלך הדיונים טענו נציגי הדיירים כי לצד שאלת החניה עומד גם אינטרס ציבורי רחב יותר של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ושיפור המיגון עבור עשרות תושבים המתגוררים במבנים ותיקים.

בהחלטתה, קבעה ועדת הערר כי אין מקום לפסול את הפרויקט רק משום שלא ניתן לאשר את מלוא היקף החניה שהתבקש מלכתחילה. הוועדה הדגישה כי יש לאזן בין צורכי התחבורה הציבורית לבין האינטרס הציבורי שבהתחדשות עירונית ובחיזוק מבנים.

עוד קבעה הוועדה כי עצם קיומו של נתיב תחבורה ציבורית אינו מהווה מניעה מוחלטת לכניסת רכבים לחניון, וכי ניתן לקדם את הפרויקט תוך התאמת פתרון החניה למגבלות התכנון והתחבורה באזור.

במסגרת ההליך הציעה היזמית לצמצם את מספר החניות ל-44, אולם ועדת הערר בחרה במתווה מצומצם יותר, שיאפשר כ-40 חניות בלבד, לצד התאמות תכנוניות נוספות.

מסיירוס קפיטל נמסר בתגובה: "אנחנו שמחים שוועדת הערר קיבלה את עיקר טענותינו וקבעה כי אין מקום למנוע את קידום הפרויקט בשל סוגיית החניה. לאורך הדרך פעלנו להגיע לפשרה והצענו מתווה של 40 חניות, המהווה את הרף המינימלי המאפשר היתכנות כלכלית לפרויקט. ועדת הערר בחרה במתווה מצומצם יותר של כ-40 חניות, ואנו לומדים כעת את ההחלטה ואת משמעויותיה התכנוניות והכלכליות.

"אלו הם פני העתיד של עיר הבירה ירושלים", אמר השבוע ראש העיר משה ליאון עם אישור הקמתו של מגדל בן 42 קומות ברובע הכניסה לעיר. אלא שהפרויקט הזה הוא רק חלק משרשרת החלטות תכנוניות שהתקבלו בימים האחרונים: במקביל אושרו גם שלוש תוכניות התחדשות עירונית רחבות היקף בקריית היובל ובגבעת שאול, הכוללות כ־3,000 יחידות דיור חדשות ומגדלים בני עד 35 קומות. נדמה כי השבוע האחרון ממחיש יותר מכל את הכיוון שאליו צועדת ירושלים – ומעלה שאלה אחת: האם הבירה משנה רק את קו הרקיע שלה?

במשך שנים רבות בלטה ירושלים דווקא בכך שלא אימצה את תרבות המגדלים שאפיינה ערים אחרות בישראל. שכונות בעלות בנייה נמוכה, רחובות עם אופי קהילתי ומרקם עירוני מתון היו חלק בלתי נפרד מהזהות הירושלמית. גם כשנבנה בעיר רב־הקומות הראשון – "מגדל ירושלים", שנחנך בשנת 1970 והתנשא ל־17 קומות – הוא נתפס כאירוע יוצא דופן ולא כסנונית למגמה רחבה.

אלא שבעשור האחרון המציאות השתנתה. תוכניות התחדשות עירונית, מחסור בקרקע והצורך להוסיף אלפי יחידות דיור דוחפים את ירושלים לבנות לגובה. אזורים כמו שער הכניסה לעיר, תלפיות, קריית היובל, דרך חברון וגבעת שאול משנים בהדרגה את פניהם, עם מתחמים חדשים הכוללים עירוב שימושים, מגדלי מגורים ותשתיות תחבורה מתקדמות.

גם הנתונים מצביעים על עומק השינוי. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2024 הובילה ירושלים את ישראל במספר ההיתרים שניתנו במסגרת התחדשות עירונית, ובמקביל נרשמה עלייה משמעותית בבניית מגדלי מגורים בני יותר מ־21 קומות. בשנת 2025 כבר היוו התחלות הבנייה במגדלים בני 16 קומות ומעלה בין 54% ל־61% מכלל התחלות הבנייה בעיר – זינוק של פי 22 לעומת שנת 2016.

יש מי שרואים בכך שלב טבעי בהתפתחותה של עיר בירה מודרנית, ואחרים סבורים כי מדובר בשינוי עמוק יותר, שמקרב את ירושלים למודל העירוני המוכר מתל אביב ומגוש דן.

חגיא ברונשטיין, מחגיא תיווך נדל"ן, סבור כי הבנייה לגובה הפכה לחלק בלתי נפרד מהתפתחותה של ירושלים בשנים האחרונות: "העיר מתפתחת בקצב מהיר, והמעבר לבנייה גבוהה יותר הוא תוצאה ישירה של הצורך להגדיל את היצע הדיור ולנצל בצורה יעילה יותר את הקרקע. אם בעבר מגדלים היו חריגים בנוף הירושלמי, כיום הם חלק בלתי נפרד מתהליך ההתחדשות שעוברת העיר. מדובר בשינוי משמעותי, אבל כזה שמאפשר לירושלים להמשיך לצמוח ולהתחרות במטרופולינים הגדולים בישראל".

אלא שלצד תנופת הבנייה לגובה, אפשר לזהות גם מגמה אחרת. ישנם רוכשים שמעדיפים דווקא סביבה אינטימית יותר, עם בנייה נמוכה יחסית, מרחבים משותפים ואופי קהילתי.

עו"ד עידו שמואלי, מומחה במקרקעין ובפרט בהתחדשות עירונית, מסביר כי אחת הסיבות לכך היא ההעדפה של חלק מהרוכשים לסביבת מגורים שכונתית יותר. "הציבור הדתי והחרדי נוטה במקרים רבים להעדיף בנייה נמוכה ובינונית, בין היתר בשל הרצון לשמר חיי קהילה ושכונתיות. אנחנו רואים שגם תושבי חוץ מחפשים לא פעם פרויקטים בעלי אופי דומה".

גישה זו באה לידי ביטוי גם בפרויקטים חדשים שנבנים בעיר. אחד מהם הוא "תלפיות החדשה", ברובע תלפיות המתחדש, הכולל שמונה בניינים בני 10–11 קומות, מהם ארבעה שכבר אוכלסו. במקום להקים מתחם של מגדלי ענק, הפרויקט מתבסס על בנייה מדורגת שמבקשת להשתלב במרקם הירושלמי ולשמר סביבת מגורים קהילתית, גם כחלק מתהליך ההתחדשות שעובר האזור.

בסופו של דבר, השאלה כבר אינה האם ירושלים משתנה – אלא כיצד ייראה האיזון שאליו תגיע. מצד אחד, תנופת בנייה שמייצרת אלפי יחידות דיור ומשנה את קו הרקיע של העיר. מצד שני, הרצון לשמור על אותה תחושת קהילה וזהות מקומית שמלווה את ירושלים במשך עשרות שנים. ייתכן שהתשובה לא תימצא בגובה המגדלים, אלא ביכולת לשלב בין שני העולמות.

ריבית פיגורים בחוזה מכר דירה מקבלן מחושבת לרוב בשיעור פריים פלוס 3%–5%, צמודה למדד תשומות הבנייה, ולרוב מוחלת רטרואקטיבית מהיום הראשון לאיחור. איחור מעל 30 יום עלול להיחשב "הפרה יסודית" ולגרור פיצוי מוסכם של 10% משווי העסקה. עם זאת, לרוכש עומדות הגנות משפטיות משמעותיות: מחישובי ריבית שגויים ועד קיזוז בגין עיכוב במסירה. משרד וולר ושות' בחיפה, המדורג BDI ו Dun's 100 -לשנת 2026 ופועל מאז 1965, מציג את הכללים הקריטיים לניהול הסיכון.

שנת 2026 מביאה עמה תמורות משמעותיות בתחום ההתחדשות העירונית, ופרויקטים אלו הפכו למנוע הצמיחה המרכזי של שוק הנדל"ן הישראלי. עם זאת, בעלי דירות רבים מוצאים את עצמם חותמים על חוזים מבלי להבין את המשמעויות המשפטיות העמוקות שלהם, ומסכנים את הנכס היקר להם מכל. מהם הסעיפים שחובה לבדוק בכל הסכם? התשובה הקצרה היא שכל חוזה חייב לכלול תחנות יציאה ברורות, הגדרה מדויקת של ערבויות פיננסיות מלאות (כמו ערבות חוק מכר וערבות שכירות), וחלוקת אחריות מוחלטת של המיסוי על היזם בלבד.

שוק הנדל"ן בישראל מתאפיין בחודשים האחרונים בירידה בביקושים ובמכירת הדירות. חוסר הוודאות הכלכלי והביטחוני, הריבית הגבוהה והציבור שממתין לירידות מחירים מובילים לכך שרבים נוקטים גישה זהירה יותר, והדבר בא לידי ביטוי גם בנתוני משרד האוצר שפורסמו לאחרונה, המצביעים על צניחה של כ־20% במכירת דירות חדשות.

בירושלים, לעומת זאת, מצביעים גורמים בענף על פעילות ערה יותר בשנה האחרונה, עם התקדמות בפרויקטים, הרחבת היקפי הבנייה ועלייה בהשקעות. לדבריהם, יותר ויותר יזמים ושחקנים בשוק רואים בעיר יעד אסטרטגי לטווח ארוך, ולא רק הזדמנות נקודתית.

על רקע זה, בפרויקט "תלפיות החדשה" שבירושלים נמכר במחיר שיא המשקף את הביקוש לפרויקט, מיני פנטהאוז בכ־6.45 מיליון ₪. הפנטהאוז, ששטחו כ־157.9 מ״ר וכולל מרפסת בשטח של כ־87 מ״ר בקומה התשיעית, צפוי להתאכלס בתוך כשנתיים. מדובר במשפחה שרכשה בעבר דירה במתחם ובצעה עסקה חוזרת.

בנוסף, נמכרו לאחרונה שתי דירות גן בפרויקט, במחירים של כ־5.05 מיליון ₪ וכ־5.5 מיליון ₪. אחת מהן היא דירת 4 חדרים בשטח של כ־100 מ״ר, שנרכשה במסגרת עסקה חוזרת על ידי רוכשים שרכשו בעבר דירה בפרויקט, וכוללת גינה בשטח של כ־154.5 מ״ר. השנייה היא דירת גן בת 5 חדרים בשטח של כ־125 מ״ר, עם גינה בשטח של כ־196.3 מ״ר. בשתי הדירות נכללים גם מחסן וחניה כפולה.

לצד הרוכשים החוזרים, נרשמה גם פעילות מצד תושבי חוץ: ארבע דירות ארבעה חדרים נמכרו בחודשים האחרונים לרוכשים מחו"ל, במחירים המשקפים כ־39 אלף שקל למ״ר בממוצע – כלומר, סביב 3.9 עד 4.1 מיליון שקל לדירה. שטח הדירות נע בין כ־99 ל־105.8 מ״ר, עם מרפסות בשטח של כ־10 עד 18 מ״ר.

פרויקט 'תלפיות החדשה', הממוקם כשכונה ברובע תלפיות המתחדש שבירושלים, כולל שמונה מבנים, ארבעה מהם כבר הושלמו ואוכלסו, וכוללים כ־200 יחידות דיור. השלב הבא כולל הקמה של ארבעה בניינים בני עשר קומות עם 192 יחידות דיור נוספות בתמהיל של 2–5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. הפרויקט משלב פארק פנימי, שטחים פתוחים, רשת שבילים ושדרה מסחרית המיועדת לשרת את התושבים. מיקומו, בסמוך לתוואי של שלושה קווים מתוכננים של הרכבת הקלה, שבילי אופניים ותוואי כביש 16 העתידי.

לדברי יזמי הפרויקט, קבוצת בליליוס, חברת מ. אביב והמשפחות רוזנצוויג וברוך, הרכישות האחרונות משקפות רמת אמון גבוהה בפרויקט, במיוחד כאשר מדובר ברוכשים שבוחרים לחזור ולרכוש בו דירה נוספת.

שלב משמעותי נוסף בהתחדשות העירונית ביבנה:

חברת אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, קיבלה היתר בנייה לפרויקט פינוי-בינוי ברחוב האלון 17-23 בעיר, מהלך שמסמן את המעבר לשלב הביצוע בפועל לאחר תקופה ארוכה של קידום ותכנון.

במסגרת הפרויקט צפויים להיהרס שלושה מבני מגורים ישנים הכוללים 24 יחידות דיור ובמקומם ייבנו 120 יחידות דיור חדשות בשני מגדלי מגורים בני 16 קומות.
תחילת העבודות צפויה במהלך אוגוסט 2026, עם צפי לאכלוס בסוף 2028.

מדובר בפרויקט בעל מורכבות מיוחדת, לאחר שבעבר קידם אותו יזם אחר אך הוא נתקע לאורך שנים. עם כניסתה של אורון נדל"ן לפרויקט, הצליחה החברה להניע מחדש את התהליך, לקדם את התכנון ולהוביל את הפרויקט עד לקבלת היתר הבנייה, אבן דרך מרכזית בדרך למימושו.

רחוב האלון, מהרחובות הוותיקים ביבנה, נמצא בשנים האחרונות בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית רחב, במסגרתו צפויים מבנים ישנים להתחלף במגדלי מגורים חדשים ולהוסיף מאות יחידות דיור לעיר.
האזור משלב מגורים, מוסדות חינוך, מסחר ושירותים עירוניים ונחשב לאחד מצירי ההתחדשות המשמעותיים בעיר.

הפרויקט מיועד בין היתר לתושבי יבנה ומשפרי דיור, שייהנו מסביבת מגורים חדשה הכוללת דירות מודרניות עם ממ"ד, מרפסות שמש ותשתיות מתקדמות, לצד שדרוג המרחב הציבורי כולו.

הפרויקט מהווה שלב א' לפרויקט של החברה ברחוב האלון. לאחרונה אושר לחברה להפקיד תב"ע נוספת באלון 1-7 אשר תכלול 202 יחד' חדשות נוספות

סימה מאור, סמנכ"לית התחדשות עירונית באורון נדל"ן:

"קבלת היתר הבנייה היא רגע משמעותי עבורנו ועבור הדיירים, במיוחד בפרויקט שעבר דרך לא פשוטה עד לנקודה הזו. הצלחנו להניע מחדש תהליך שהיה תקוע ולהוביל אותו עד לשלב הביצוע. מדובר במהלך חשוב להתחדשות רחוב האלון כולו, שעתיד לשנות את פני האזור ולהציע לתושבים סביבת מגורים מודרנית, איכותית ובטוחה יותר."

תושב חוץ רכש לאחרונה שבע דירות ארבעה חדרים בפרויקט המגורים "תלפיות החדשה" ברובע תלפיות המתחדש שבירושלים, בהיקף כולל של כ-27 מיליון שקלים, כאשר המחיר הממוצע בעסקה חצה את רף ה-38,500 ₪ למ"ר. האכלוס של הדירות צפוי בעוד כשנתיים והרכישה מצטרפת לשורת עסקאות קודמות בפרויקט שבוצעו על ידי רוכשים מארצות הברית, קנדה וצרפת.