המשכנתא מפחדיה את כולם: לא רק העול הכספי המרחף מעלינו במשך שנים ארוכות, אלא גם מתהליך בחירתה והשאיפה למצוא את המשכנתא הטובה ביותר. איך כיצד נדע שבחרנו את המשכנתא המתאימה לנו, את המסלול שיעלה לנו הכי מעט ומאיפה בכלל מתחילים?

ראשית חשוב להבין, בניגוד לדעה הרווחת, כי לא כל אחד יכול לקחת משכנתא. כשאנחנו מתחילים לברר על ההלוואה הגדולה בחיינו, הצעד הראשון יהיה לבדוק האם בכלל אנו עומדים בקריטריונים של הבנק על מנת שיאשר אותנו כלווים.idan_olentuch_profile_Large

אז נגיד זאת בפשטות: אם אין לך30% משווי הנכס במזומן או בשווה מזומן, אפשרות להחזר של עד שליש מהמשכורת והיסטוריית יחסים תקינה עם הבנק עדיף שתחזור למדור השכירות. בנוסף, חשוב שיהיה סכום משמעותי זמין להוצאות נלוות, כמו עמלת פתיחת תיק בבנק, שכר טרחה לעו”ד, שמאי ומתווך, עלויות רישום וביטוחים שונים.

אם עברתם את המשוכה הזאת, סביר להניח שהשאלה הבאה שלכם תהיה "מהו שיעור הריבית?", אך למעשה, על מנת לקחת הלוואה למשכנתא במסלול המתאים לכם ביותר, יש עוד מספר פרמטרים שעליכם לבחון, לפני שתגיעו לשאלה הזאת.

הרכב משכנתא נכון יכול לחסוך לכם 87,000 שקלים וגם התרוצצות מיותרת בסבך הבירוקרטיה המתסכל. הרכב משכנתא אופטימלי נבחר קודם כל על פי הפרופיל הפיננסי של כל אחד. אם יש לכם את היכולת לקחת על עצמכם את התחייבות המשכנתא, צריך לבחון את הפרופיל הפיננסי האישי. יתכן שחבר או בן משפחה המליץ לכם על בנק מסוים עם מסלול משכנתא שנשמע טוב, לא בהכרח יתאים גם לכם.

המשכנתא צריכה להיות מותאמת אישית לנתונים שלכם וליכולות הפיננסיות לפי יכולת ההחזר,ההון העצמי העומד לרשותכם, הכנסות עתידיות, סוג המשרות והכנסות וכן סיוע מבני המשפחה. על פי נתונים אלה ישתנה גודל המשכנתא והרכבה.לאחר ניתוח המידע לגבי יכולותיכם הכלכליות לטווח הארוך, תוכלו לבדוק ביסודיות את מסלולי המשכנתא הקיימים בכלים שמציעים לכם הבנקים השונים.

בחנו מה הם היתרונות של כל מסלול? האם לבחור בריבית קבועה, פריים או משתנה? האם  ריבית משתנה כל שנה, שלוש שנים או שבע שנים? מה נכון לכם? ולמה? כל שאלה כזו יכולה לחסוך לכם הרבה מאוד כסף. שימוש נכון במסלולים לפי הפרופיל הפיננסי יכול להביא לחסכון ממוצע של כ- 15% מגובה המשכנתא.

אחרי שמצאתם את המסלול האופטימלי עבורכם, בחרו את הבנק שיזכה ללוות אתכם. הריבית היא למעשה מחיר הכסף, לכן, הבנק שיזכה במכרז הקטן שלכם צריך להציע את הריבית הנמוכה ביותר עבור התמהיל שבחרתם.

אסור לשכוח, לקיחת המשכנתא ורכישת הדירה היא המהלך הכלכלי המשמעותי ביותר שעושים רוב האנשים במהלך חייהם. אל תתפשרו בבדיקת כל האפשרויות, קבלת סיוע ועזרה עד להשגת התוצאה הטובה ביותר לה השפעה מכרעת על עתידכם הכלכלי. בהצלחה!

הטור נכתב ע"י עידן אולנטוך, מייסד ומנכ”ל אולנטוך מומחים למשכנתאות

על פי התחזיות פשיטות של חברות ועסקים בעולם יגדלו בשנה ב-8%, מדובר בהיקף גדול מאד של עסקים, חברות, תאגידים ועצמאיים שיפסידו את התחתונים שלהם ויפלו. את התחזית הזו פרסמה לאחרונה יולר הרמס, חברת ביטוח האשראי הגדולה בעולם. על פי הסקירה של חברת ביטוח האשראי יולר ורמס, השיפור במצב הכלכלי במדינות היורו עשוי להגיע, ככל הנראה, רק ב-2014, אבל גם אז צפוי גידול נוסף של כ-2% במספר החברות והעסקים שיפשטו רגל. המדינות בהן קיימת סכנה גדולה ביותר לפשיטות רגל הן ברזיל, ספרד ובלגיה. על פי הערכות שיעור האבטלה במדינות אלה ובמדינות נוספות ברחבי אירופה ימשיך לעלות ויגיע למעלה מ-25% בדיוק כמו שקורה במדינות כמו יוון וספרד. הנתונים הקשים מראים כי ממוצע האבטלה בגוש היורו יעלה השנה ל12.3% לעומת 11.5% אשתקד. נתון אופטימי קטן שעלה בסקירה של חברת האשראי מתייחס לשוק האמריקאי, שם צפויה האבטלה לרדת ל-7.7% ולכ-7% בשנת 2014 לעומת המצב הנוכחי כיום – 8.1% אבטלה. גם היקף פשיטות הרגל בארצות הברית אמור לרדת וזו סיבה קטנה גדולה לאופטימיות. ובכן, כולם מבינים את הסכנה הגדולה בפשיטת רגל, וכולם מבינים עד כמה לא כדאי ולא מומלץ להיות שכיר שמרוויח  כלום וחי על הקצה. אם להיות עצמאיים אז רק כשיש את הכלים לפתוח עסק עצמאי מאפס, ללא הון התחלתי, עם אפס סיכונים ומקסימום כלים להצלחה. רק קורס סטארט אפ של אלי שביט יכשיר אותך לפתוח עסק משלך עם סיכויי ההצלחה הגבוהים ביותר. בקורס סטארט אפ של אלי שביט לומדים איך להקים עסק חדש מאפס ולבנות אותו נכון שלב אחרי שלב כך שהסכנות של פשיטת רגל, הפסדים וכו' יהיו רחוקים ממך. למה? כי תעבור שלב שלב תחנה תחנה ותלמד את כל השלבים לבניית עסק בריא ומרוויח בלי לקחת סיכונים כמו שהרבה מאד אנשים ועסקים לוקחים היום. להרשמה לקורס סטארט אפ ולקבלת המדריך החינמי www.start-up.co.il

"הים הוא חלק בלתי נפרד מארץ ישראל מבחינה יישובית כלכלית ופוליטית...יש לראות בים התיכון לא את גבולה אלא את המשכה של ארצנו...עתידה המשקי של ישראל צפון בין היתר בים". דברים אלו נכתבו בשנת 1932, על ידי ראש הממשלה הראשון, דוד בן גוריון ז"ל, במאמר שכותרתו "לקראת הים".

קרא עוד...

שנת 2012 הסוערת והפכפכה שעברה על שוק הנדל"ן הישראלי, לא הורידה את מחירי הדיור. בתל-אביב, היכן שהחלה המחאה והייתה הטיזר המרכזי להתפרצותה, נשמרה בשנה האחרונה יציבות במחירי הדירות.

מהר מאוד הבינו הרוכשים כי אין חדש תחת השמש. בת"א כמעט ואין פרויקטים חדשים כמו בפריפריה ולכן גם היזמים שמרו על מחירים יציבים.

בשוק הדירות בנות שלושה חדרים נרשמה עלייה קלה במחירים של בין 3%-4%. אם לפני כשנה עלתה דירה כזו בין 1.8-2.4 מיליון שקלים היום עומד מחירה על בין 1.85-2.5 מיליון שקלים, תלוי כמובן באזור בעיר. דירות בנות ארבעה חדרים נותרו בטווח מחירים של 2.6-3.2 מיליון שקלים, ומצב סטטי דומה נותר גם בשוק דירות החמישה חדרים העומד על מחיר ממוצע של 3.2-3.5 מיליון שקלים.

 לעומת זאת, מחירי השכירות שהם אלו שהציתו את המחאה החברתית המשיכו לעלות ואף הגיעו לשיאים חדשים במהלך השנה החולפת. 

הדוגמה הטובה ביותר לכך היא אזור דרום תל-אביב, אזור חריג יחסית לשאר חלקי העיר, שבו מחירי הדירות מאוד מאוד זולים ועומדים על טווח מחירים של 500,000-1,000,0000 שקלים בלבד, בשל העובדה שהאזור מאוכלס בעובדים זרים הנחשבים לאוכלוסייה קשה. אך למרות זאת, מחירי השכירות שם דומים למחירי השכירות באזורים היוקרתיים של ת"א כמו הצפון הישן או שכונות רמת אביב. מצוקת השכירות והדיור של האוכלוסייה הזרה גורמת להם לשלם כמעט כל מחיר שהם מתבקשים ע"י הכנסת דיירים רבים לדירה המחלקים בניהם את נטל השכירות.

בתקופת המחאה ירדו המחירים כיוון שהשוכרים היו יותר בררניים, אך מגמה זו לא נמשכה לאורך זמן, ומיד עם סיומה המחירים חזרו ואף זינקו.

 התנודות בשוק הורגשו מידית: דירת שני חדרים בצפון הישן שלפני כשנה הושכרה במחיר של 4500 שלים, ירדה בשלב מסוים למחיר של 4000 שקלים אך היום היא כבר תושכר במחיר של 5000 ואפילו-5500 שקלים.

 בחוזי השכירות החדשים חזרו המחירים הגבוהים המשקפים את עליית הביקוש על ההיצע ופתרון אמיתי לצעירים המבקשים לשכור דירה בת"א עדיין לא נראה באופק.

 הטור נכתב ע"י עליזה כהן, מנכ"ל "רשף נכסים"

בעשור האחרון אנו עדים לתנופת פיתוח משמעותית בתחום התשתית התחבורתית ורשת הכבישים של מדינת ישראל. כבישי אורך ורוחב רבים שיפרו את הנגישות של אזורים ויישובים מרוחקים באופן משמעותי; כביש 6 חיבר ושיפר משמעותית את הנגישות מאזור הדרום ואזור הצפון למרכז הארץ, כביש 431 עשה פלאים לערים כמו נס-ציונה, באר-יעקב ומודיעין, כביש 471 וכביש מכבית שדרגו משמעותית את אזור בקעת אונו וכביש המנהרות החוצה את חיפה מאזור הכרמל לכיוון הקריות עשה לא פחות ממהפכה באזור כולו.

קרא עוד...

 מאת רו"ח מוסא מושיק ג'ריס    www.utax.co.il

החל מיום 1/9/2012 צפוי שיעור המע"מ לעלות מ- 16% ל-17% ובמאמר זה נסביר על שיעור המע"מ שיחול בהתייחס לסוגים שונים של עסקאות. כאמור, החל מיום 1/9/2012 כל עסקה תחויב במע"מ בשיעור 17% במידה ומועד החיוב במס בגינה הינו לאחר 1/9/2012.

מה זה "מועד החיוב במס" ?

1.מכירת טובין:

מועד החיוב במס במכר טובין הוא במועד מסירת הטובין לקונה, כלומר מועד ביצוע האספקה, לפיכך:

1) לגבי טובין שנמסרו לקונה לפני ה-1/9/2012 תחויב העסקה במע"מ בשיעור של 16%.

2) לגבי טובין שנמסרו ביום 1/9/2012 ואילך תחויב העסקה במע"מ בשיעור של 17%, גם אם התמורה לעסקה שולמה במלואה או בחלקה לפני המועד הנ"ל.

3) כאשר לקוח הזמין מוצר ושילם את מלוא התמורה או את חלקה לפני שהמוצר נמסר לו, ואותו המוצר יסופק לאחר ה-1/9/2012, יחול על מלוא מחיר העסקה מע"מ בשיעור של 17%, זאת גם אם הוצאה חשבונית ע"י העוסק ושולם המע"מ לפני המועד הקבוע בחוק. במקרה כזה, על העוסק להוציא חשבונית משלימה.

 2. החיוב במס ושיעור המס בעסקאות מקרקעין

המועד הקובע לעניין שיעור המס הוא מועד מסירת החזקה של המקרקעין לידי הקונה, מועד רישום המקרקעין (טאבו) על שמו של הקונה, או מועד תשלום התמורה, לפי המוקדם שביניהם. לפיכך:

1) לגבי מקרקעין שנמכרו וטרם הועברו לרשות הקונה עד ל-1/9/2012, יחויב כל תשלום שיבוצע עד ה-1/9/2012 במס בשיעור 16%. כל תשלום שיבוצע החל מיום 1/9/2012 ואילך יחויב במס בשיעור 17%.

2) מקרקעין שנמכרו והועברו לרשות הקונה לפני ה-1/9/2012 יחויבו במס בשיעור 16% על מלוא מחיר העסקה גם אם טרם שולמה מלוא התמורה עבור העסקה.

3.החיוב במס ושיעור המס במתן שירותים אשר אינם חייבים במס על בסיס מזומן

החיוב במע"מ יקבע לפי מועד מתן השירות בפועל:

1) שירות שניתן לפני 1/9/2012 יחויב במע"מ בשיעור של 16%, גם אם התמורה לשירות תשולם לאחר 1/9/2012.

2) שירות שניתן ביום 1/9/2012 ואילך יחויב במע"מ בשיעור של 17%.

4. החיוב במס ושיעור המס בעסקאות שחל עליהן חיוב במס על בסיס מזומן

בעסקאות שמועד החיוב במס לגביהן הוא על בסיס מזומן, שיעור המס שיחול הוא בשיעור אשר יהא בתוקף ביום התשלום. לפיכך, כל סכום שישולם מיום ה-1/9/2012 יחויב במע"מ בשיעור 17%.

מאידך, כל תשלום אשר ישולם בתמורה לעסקאות אלה לפני ה-1/9/2012 יחויב במע"מ בשיעור 16%.

5. הוצאת חשבונית

ניתן להוציא חשבונית מס לפני המועד הקבוע בחוק. אך אין בכך כדי לשנות את שיעור המס אשר יחול על העסקה במועד הקבוע עפ"י החוק.

לפיכך, במקרים בהם הוצאה חשבונית לפני המועד הקבוע בחוק, ושולם מע"מ בשיעור של 16%, בעוד שמועד מסירת הטובין, מתן השירות ו/או קבלת התמורה (לפי העניין) יחול לאחר ה-1/9/2012, על המוכר להוציא חשבונית משלימה לפי שיעור 17% ולדווח על ההפרש בהתאם.

יש להדגיש כי המועד הרלוונטי לעניין שיעור המס הינו מועד החיוב במס כפי שנקבע בחוק, ולא מועד הוצאת החשבונית.

6. הודעת זיכוי

הודעת זיכוי באה לתקן ו/או לבטל חשבונית שהוצאה קודם לכן.

אי לכך, הודעת זיכוי הבאה תוצא לפי שיעור המע"מ ששולם בחשבונית המקורית שבגינה יוצא הזיכוי. וללא קשר למועד הוצאת החשבונית.

הכותב הוא מוסא מושיק ג'ריס, רו"ח,  טל':   04-8490070

אין מאמר זה מהווה תחליף לקבלת יעוץ מרואה חשבון.

ניתן להפנות שאלות למייל: cpa@utax.co.il

לאתר החברה:  www.utax.co.il

image003

לוגו החברה