בשבוע שעבר התפרסמה התוכנית של קבינט הדיור להגדלה משמעותית של היצע הדירות להשכרה בישראל לאחר שאושרה באופן חלקי הצעתו של שר האוצר יאיר לפיד להקמת חברה ממשלתית לדיור.

על פי הצעת ההחלטה, תוקם חברה ממשלתית לדיור, שתהווה זרוע ביצוע לתכנון וביצוע פרויקטים למגורים להשכרה. תקציב החברה החדשה יעמוד על כ- 8 מיליון שקלים לשנה עם הון עצמי של 40 מיליון שקלים בשנתיים הראשונות.

החברה הממשלתית החדשה למעשה תהיה אלטרנטיבה למנהל מקרקעי ישראל. ייעודה הוא הקמת 150 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך בעשור הקרוב- על פי התוכנית היומרנית. אישור תכניות העבודה ייעשה אמנם במסגרת פעילותה של מועצת מנהל מקרקעי ישראל, אך על החברה החדשה יהיה ממונה שר האוצר ומקורבו אורי שני ולא משרד הבינוי והשיכון. איתור מתחמי הבנייה ייעשה בתיאום משרדי הממשלה ותחת פיקוח רשות החברות הממשלתית.Gal_Profile_New_Medium

הרצון של המדינה להוזיל את מכירי הדירות בכך שתציף את שוק בדירות להשכרה אינו ישים וודאי לא יפתור את מצוקת הדיור או יסייע לבלימת מחירי הדירות בישראל הממשיכים לעלות.

עוד לא יבש הדיו מהידיעה וכבר המהלך סופג ביקורת קשה מפקידי האוצר בתוך משרדו של לפיד עצמו, וכבר נתבשרנו שהגוף שיוקם לטפל במהלך יהיה ללא שיניים ויכולת לקדם את הנושא.

 המהלך אינו ישים ובעל סיכויים נמוכים להצליח בגלל מספר סיבות. הראשונה היא שהיזמים או חברות הבנייה שיצטרכו להקים את הפרויקט יהיו חייבים היתכנות כלכלית ראויה ופרקטית לפרויקט כזה. מחישוב גס של תשואות  מדירות להשכרה מדובר בלא יותר מ 4-5% בממוצע- נתון שאינו מאפשר כדאיות כלכלית לכניסה למיזם כזה.

 הסיבה השנייה היא שהמדינה לא מגדירה מי האוכלוסייה שתעמוד בקריטריונים ותהיה זכאית לשכור דירה במסגרת המיזם ובאיזה תנאים.  כבר כאן ייווצרו דילמות והגדלת הפערים בחברה תחת השאלה מי זכאי ומי לא. בנוסף, ידוע כי החלום של הישראלי זה להיות בעל דירה. המיזם לא ייתן פתרון ארוך טווח למצוקת הדיור ורצונם של הישראלים והזוגות הצעירים להיות בעלי דירה. כך שהמיזם מקסימום ייתן פתרון לשכבות האוכלוסייה החלשות שאולי אף יתקשו לשלם את דמי השכירות.

 הרי הדילמה ידועה ומוכרת: מי אמר שבמקום לשלם שכירות לא עדיף לקנות דירה ולשלם משכנתא? בחלק מהאזורים בארץ, אותם כנראה איפה שגם ייושם המיזם של דירות להשכרה, מחירי הדירות עדיין יחסית זולות, ומבחינה כלכלית ברור שעדיף לרכוש את הדירה ולשלם בגינה משכנתא  מאשר לשכור אותה ולשלם דמי שכירות לא מעטים לכל החיים כשדייריהם נותרים ללא נכס ובעיה גדולה בגיל הפנסיה.

 להערכתי המיזם לבסוף לא ייצא אל הפועל, ואם בכל זאת תוקם החברה היא תצליח להרים רק פרויקטים נקודתיים בהיקפים קטנים שלא ישפיעו באמת על שוק הנדל"ן בישראל.

 הכותב הוא גל קסטל, מנהל השיווק של חברת הבנייה 'ארזים' (ג.י.א)

כלים

בשבוע שעבר התפרסמה התוכנית של קבינט הדיור להגדלה משמעותית של היצע הדירות להשכרה בישראל לאחר שאושרה באופן חלקי הצעתו של שר האוצר יאיר לפיד להקמת חברה ממשלתית לדיור.

על פי הצעת ההחלטה, תוקם חברה ממשלתית לדיור, שתהווה זרוע ביצוע לתכנון וביצוע פרויקטים למגורים להשכרה. תקציב החברה החדשה יעמוד על כ- 8 מיליון שקלים לשנה עם הון עצמי של 40 מיליון שקלים בשנתיים הראשונות.

החברה הממשלתית החדשה למעשה תהיה אלטרנטיבה למנהל מקרקעי ישראל. ייעודה הוא הקמת 150 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך בעשור הקרוב- על פי התוכנית היומרנית. אישור תכניות העבודה ייעשה אמנם במסגרת פעילותה של מועצת מנהל מקרקעי ישראל, אך על החברה החדשה יהיה ממונה שר האוצר ומקורבו אורי שני ולא משרד הבינוי והשיכון. איתור מתחמי הבנייה ייעשה בתיאום משרדי הממשלה ותחת פיקוח רשות החברות הממשלתית.Gal_Profile_New_Medium

הרצון של המדינה להוזיל את מכירי הדירות בכך שתציף את שוק בדירות להשכרה אינו ישים וודאי לא יפתור את מצוקת הדיור או יסייע לבלימת מחירי הדירות בישראל הממשיכים לעלות.

עוד לא יבש הדיו מהידיעה וכבר המהלך סופג ביקורת קשה מפקידי האוצר בתוך משרדו של לפיד עצמו, וכבר נתבשרנו שהגוף שיוקם לטפל במהלך יהיה ללא שיניים ויכולת לקדם את הנושא.

 המהלך אינו ישים ובעל סיכויים נמוכים להצליח בגלל מספר סיבות. הראשונה היא שהיזמים או חברות הבנייה שיצטרכו להקים את הפרויקט יהיו חייבים היתכנות כלכלית ראויה ופרקטית לפרויקט כזה. מחישוב גס של תשואות  מדירות להשכרה מדובר בלא יותר מ 4-5% בממוצע- נתון שאינו מאפשר כדאיות כלכלית לכניסה למיזם כזה.

 הסיבה השנייה היא שהמדינה לא מגדירה מי האוכלוסייה שתעמוד בקריטריונים ותהיה זכאית לשכור דירה במסגרת המיזם ובאיזה תנאים.  כבר כאן ייווצרו דילמות והגדלת הפערים בחברה תחת השאלה מי זכאי ומי לא. בנוסף, ידוע כי החלום של הישראלי זה להיות בעל דירה. המיזם לא ייתן פתרון ארוך טווח למצוקת הדיור ורצונם של הישראלים והזוגות הצעירים להיות בעלי דירה. כך שהמיזם מקסימום ייתן פתרון לשכבות האוכלוסייה החלשות שאולי אף יתקשו לשלם את דמי השכירות.

 הרי הדילמה ידועה ומוכרת: מי אמר שבמקום לשלם שכירות לא עדיף לקנות דירה ולשלם משכנתא? בחלק מהאזורים בארץ, אותם כנראה איפה שגם ייושם המיזם של דירות להשכרה, מחירי הדירות עדיין יחסית זולות, ומבחינה כלכלית ברור שעדיף לרכוש את הדירה ולשלם בגינה משכנתא  מאשר לשכור אותה ולשלם דמי שכירות לא מעטים לכל החיים כשדייריהם נותרים ללא נכס ובעיה גדולה בגיל הפנסיה.

 להערכתי המיזם לבסוף לא ייצא אל הפועל, ואם בכל זאת תוקם החברה היא תצליח להרים רק פרויקטים נקודתיים בהיקפים קטנים שלא ישפיעו באמת על שוק הנדל"ן בישראל.

 הכותב הוא גל קסטל, מנהל השיווק של חברת הבנייה 'ארזים' (ג.י.א)

BLOG COMMENTS POWERED BY DISQUS