ימים ספורים לפני הקמת הממשלה החדשה, כתבתי מעל במה זו טור דעה בו ניסיתי לשרטט את קווי המתאר של הממשלה שעתידה לקום. לא ידעתי אז במדויק מה יהיה הרכבה הסופי, אך תודות לניסיון שרכשתי במעקב הבלתי נלאה שלי אחר תעתועיו של ביבי, הצלחתי לא רע בניחושיי בכל מה שקשור לנפשות שעשויות (או עלולות) לככב בה , ומי שלא מאמין מוזמן לעיין בקישור המופיע מטה.

קרא עוד...

אז זהו.. בשעה רעה ובלתי מוצלחת, יש לנו ממשלה חדשה, "רזה" בח"כים ו"שמנה" בשרים ובסגני שרים. הואיל והיא נולדה בחטא היהירות ותוך פגיעה אנושה בחוק יסוד, לא אוכל, עם כל הצער שבדבר, לאחל לה אריכות ימים. יחד עם זאת אני מאחל הצלחה בתקופה הקצרה שבה היא תכהן (כך לפחות אני מקווה), שהרי אם נרצה או לא נרצה, זוהי הממשלה של כולנו והצלחתה היא הצלחתנו. אשר על כן, אניח הפעם לביבי, ואפילו לשרה אותה "זכינו" לראות השבוע כשהיא מככבת בכל מסכי הטלוויזיה, במלא נוכחותה המגלומנית. במקום זה אתייחס לאירוע המרכזי שיפתח את השבוע הבא עלינו לטובה, הלא הוא "יום ירושלים".

קרא עוד...

אז זהו, אחרי היעדרות  ממושכת, אני חוזר שוב לאתר מלא מרץ ועזוז. אם יש עדיין אי מי שאי פעם קרא את טורי הדעה שפורסמו אז בשמי, הוא לבטח זוכר אותי כ"משבית שמחות" להכעיס. צר לי לאמר שגם בחלוף השנים, לא נגמלתי מתכונה מרושעת זו וקוראיי העתידיים (אם יהיו כאלה) ייווכחו בכך מהר מאד. אני מוצא אם כן לנכון הזהיר אותם מראש כך שיוכלו למלט עצמם בזמן מהגיגיי העגמומיים, ואם למרות זאת הם יבחרו להמשיך בקריאה, הדבר יהיה על אחריותם בלבד. עתה משאמרתי את הדברים בכנות וביושר, אני חש הקלה ואני כבר מוכן ומזומן "להשבית כל שמחה" שתיקרה בדרכי, ולמזלי השבוע  החולף זימן לי שפע של "שמחות". השאלה היא רק באיזו מהן להתחיל.

קרא עוד...

עו"ד מירי כהן

יום האישה הוא הזדמנות נהדרת לנשים, לערוך חשבון נפש, לשבת ולחשוב האם אנחנו כנשים מרגישות שוות בהתנהלות היומיומית, מגשימות את עצמנו כאימהות, כרעיות, כבעלות מקצוע, כנשות עסקים, האם אנחנו עושות הכל כדי להיות מועצמות, להצליח ולשגשג.

קרא עוד...

פוליטיקאים לא משתנים, אצל הפוליטיקאים שלנו הערך הכי חשוב הוא ערך ה"דיבורים", הם מבטיחים הבטחות לפני הבחירות ושוכחים אותן דקה אחרי ההשבעות. הם לא מתחייבים לאזרחים ומרשים לעצמם לפזר הבטחות, למרות שאין להם שום הבנה עמוקה בתחומי הכלכלה. אדון שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, הוא המנותק. מנותק מהמציאות, מנותק מהכלכלה, מנותק מההבנה ועכשיו מנותק מהממשלה.

גם הפעם, כמו בפעמים רבות בעבר, ממשלת ישראל בכלל ושר האוצר בפרט השלו את הציבור במשך חודשים רבים. הרבה תוכניות הציע לפיד, גרם לרוכשים רבים לשבת על הגדר ולחכות לחוק מע"מ 0, שיאפשר להם לרכוש קורת גג בישראל. ועם מה נותרו הרוכשים עכשיו? עם החלום ושברו ומחירים שעדיין בשמיים.

במקום להפשיר קרקעות בצורה מאסיבית, לאפשר כניסת 50 אלף עובדים סינים, לפיד ייצר בעיקר ספינים דוגמת חוק 0% מע"מ על דירות חדשות, תוכניות מחיר מטרה, תוכנית דיור להשכרה ועוד שלל הצעות משוללות עתיד. אם המדינה רצתה באמת לעזור לזוגות הצעירים, היא יכלה לקבוע קריטריון פשוט אשר יקבע מי יהיה זכאי להטבה ובאילו תנאים הזכאים יקבלו "מתנה" מהמדינה בעת הרכישה, לא חשוב איפה יקנה ובכמה יקנה ולא יותר מ- 1.6 מיליון שקל. לחילופין, לנגד משרד האוצר עמדה האפשרות לקבוע סכום הנחה קבוע של כ-20% משווי הדירה ומהטבה זו יכלו ליהנות כל הזכאים ע"פ קריטריונים מוגדרים.

במקום זה, שר האוצר לשעבר, סיבך את כל התוכנית והבטיח הבטחות לא מעשיות. הרי אין כאן מעשה קסם, ישנן עלויות קבועות בבניית יחידות דיור ואותן לא ניתן לשנות. אם הממשלה באמת הייתה רוצה להקל על הרוכשים ולהעניק להם הטבה של 20% על רכישת דירה, היא יכלה למכור את הקרקע לקבלן במחיר נמוך ב-20%, כך הקבלן יבנה והמדינה תקבע את תנאי המרכז והקריטריונים לקבלת ההטבה. האוצר יכול לקבוע מי ייגש לקבלן ויוכל לרכוש ממנו דירה במחיר מופחת. למעשה מדובר כאן על עלות קרקע מופחתת כאשר ההנחה, תגולם במחיר הדירה.

כדי לשנות משהו באמת, ולא רק את כותרות העיתונים, שר האוצר הבא יצטרך לשחרר מדי שנה קרקעות למינימום 50,000 יחידות דיור חדשות שכן רק הגדלת היצע הקרקעות תוכל להביא לירידת מחירי הדיור וכן 50 אלף עובדים זרים רצוי סינים שלא נשכח.

יתר על כן, גם בתחום ההיתרים יש מה לעשות. כבר דובר על כך שהקבלים יקבלו תוך שנה אחת את כל הרישיונות והיתר הבנייה ואיפה זה עומד היום? גם הדיבורים על קיצור ההמתנה להיתרים ייקברו עמוק יחד עם חוק מע"מ 0, מחיר מטרה ו90% משכנתא בערבות המדינה.

הממשלה הבאה תהיה חייבת גם להגדיל את היצע עובדי הבנייה בשוק, במצב הנוכחי אין מספיק עובדים ופועל סיני מקבל 25-40 אלף שקלים בחודש, עובדה זו מקשה מאוד על הקבלנים להוריד את מחירי הדירות ואף מגדילה את עלויות הבנייה.

על מנת להוריד את מחירי הדירות לאחר הבחירות, הממשלה תצטרך לנקוט במספר צעדים מצטברים. היא תצטרך לשחרר קרקעות בפועל ולא על הנייר, להפחית את הביורוקרטיה, ולקבוע בחוק היתר תוך 12 חודש מפתיחת התיק. כמו כן, על המדינה לחייב את הרשות לפתוח תיק באופן מיידי ללא מגבלות, במידה והתב"ע בתוקף ואפילו במצב בו אין פיתוח במקום. כמובן שפתיחת תיק הבקשה וההיתר יותנו ב3 חתימות חיצוניות חשובות – הג"א, כיבוי אש וחישוב זכויות הבנייה המותרות.

קיצור ההמתנה להיתרים, יכולים להוריד את מחירי הנדל"ן באמת, כיוון שקבלן טוב שהוא גם יזם וגם הקבלן, עובד על רווח של 15% מהעלויות בגין עבודה על פרויקט של 5-6 שנים. לכן, כאשר הרווח פר שנה יגדל, הקבלנים יוכלו להוזיל את המחירים ובו בעת גם לבנות יותר פרויקטים.

הטור נכתב ע"י רוני מזרחי, מנכ"ל קבוצת מזרחי

קרא עוד...

שנת 2014 הגיעה לסיומה ונראה שגם השנה לא נפתרה בעיית הנדל"ן בישראל. אז מה היה לנו בשנת החולפת ומה מצפה לנו בשנת 2015? כל התשובות לפניכם.

בשנה האחרונה שוק הנדל"ן עבר תהפוכות רבות. השוק התאפיין בחוסר יציבות שנבעה בגלל חוסר ודאות. הרבה פרמטרים שאינם בשליטת חברות הבנייה השפיעו ישירות על השוק. בראש ובראשונה מזה חודשים ארוכים דיברו על חוק מע"מ 0 ותוכניות מחירי המטרה שהשר לפיד ניסה לקדם אבל כל תהליך החקיקה הזה נכון לרגע זה כידוע הוקפא עמוקות לאור פיזור הממשלה. הרוכשים היו מבולבלים ולא ידעו האם החוק יעבור ואם כן באיזה מתכונת ומה הוא יכלול ולכן כל המהלכים המקודמים ע"י נבחרי הציבור שלנו הובילו לחוסר ודאות שגרם לשוק להתנהל בחוסר יציבות.

הסוף ידוע לכולנו. כל הקריאות של מרבית העוסקים בתחום הנדל"ן שהחוק לא יועיל ולא יפתור את מצוקת מחירי הנדל"ן, לא סייעה לקהל הרוכשים שעמד וציפה לבהות. כל אותם "היושבים על הגדר" יאלצו כרגע לספוג עליית מחירים נוספות שחלו ותחול גם בהמשך למחירי הדירות.

הביקושים הקשיחים הקיימים ממילא בשוק הנדל"ן בנוסף לכל אותם הזוגות הצעירים ואלה שהיו צפויים לעמוד בקטגוריה של חוק מע"מ 0 – יהוו מסה לא קטנה של דורשי דירות שיאלצו להיתקל בהיצע דירות יחסית קטן ביחס לרמות לביקושים. כל אלה יביאו מיידית לעליית מחירים בענף.

ההמתנה לחוק מע"מ 0 הכניסה לחוסר ודאות גם את ענף דירות יד שנייה כיוון שמשפרי הדיור התקשו למכור דירות יד שנייה והמשמעות היא שכל משפרי הדיור ישבו גם הם על הגדר בציפייה שחוק מע"מ 0 יעבור.

פרמטר נוסף שהשפיע עלינו בשנה החולפת הוא מבצע "צוק איתן". המבצע השפיע לא מעט על פעילות משרדי המכירות, בעיקר בפרויקטים שנבנים בפריפריות הדרומיות כמו באר-שבע ושדרות ששם היו לא מעט מטחי טילים אשר מנעו מהרוכשים הפוטנציאליים לצאת ולבקר במשרדי המכירות. גם

בפרויקטים במרכז הארץ הרוכשים פחות התפנו לבצע רכישת דירה ודחו את התהליך בגלל האזעקות והצורך להישאר עם הילדים בממ"ד בבית.

גורם נוסף שהשפיע על שוק הנדל"ן בשנה האחרונה הוא הורדת הריבית. גם הריבית במשק ירדה ואיתה גם הריבית למשכנתאות ולכן נטילת משכנתא הפכה למאוד אטרקטיבית שיכלה בהחלט לסייע לרוכשים. במצב נורמאלי, שבו חוסר הוודאות לגבי חוק מע"מ 0 לא היו מעכבים את הרוכשים וצוק איתן לא היה מתרחש, הורדת הריבית הייתה בהחלט מעלה את הביקושים לדירות.

בשנת 2015 כאמור אני לא צופה שמחירי הדיור בישראל ירדו. להפכך – מחירי הדיור רק יעלו וצפויים לעלות משמעותית. ההיצע נמוך והביקושים יגדלו. אני צופה שמצוקת הדיור תעסיק רבות את קברניטיי הציבור הן במהלך תקופת הבחירות והן בממשלה שתיבחר. אני מאמין שנושא הדיור הינו אחד הנושאים הבוערים בשיח הציבורי ויהוו משקל רב איך החברה שלנו תיראה בשנים הקרובות.

אנחנו ב"ארזים" המשכנו להתנהל בכל התקופה האחרונה ששררה בה חוסר הוודאות, בכלל הפרויקטים שלנו, באופן רגיל ובחלק מהפרויקטים שלנו אף העלנו מחירים עקב התקדמות בקצב הבנייה.

הכותב הוא גל קסטל, מנהל השיווק של חברת הבנייה 'ארזים' (ג.י.א)

תמ"א 38 היא תכנית ארצית שהוכנה על ידי ממשלת ישראל. מטרתה לחזק בניינים ישנים, כך שיעמדו בפני רעידת אדמה חזקה שצפויה בעתיד בארץ, לדעת מומחים. לפיכך מדובר בתכנית שמכוונת להציל את חייהם של הדיירים המתגוררים בבניינים הישנים. תוך כדי התפתחות התכנית ומימושה נתבררו גם יתרונותיה הנוספים של תמ"א 38. התכנית מייצרת ממ"דים בכל הבניינים הישנים ונותנת מענה הגנתי משמעותי ביותר לעורף מפני נפילות טילים. בנוסף, נותנת התוכנית מענה למחסור החמור בדירות ובשטחי בנייה באזורי הביקוש, ממתנת את מחירי הקרקע ובעקבותיו את מחירי הדיור. כמו כן, מסייעת תוכנית התמ"א 38 לשיפור מעמדן הסוציואקונומי של המתגוררים בדירות הישנות וגורמת לצמיחה והתחדשות עירונית, לחידוש בניינים ופיתוח מקומי, לרבות שיפור משמעותי ברמת חייהם של התושבים.

מימון עלויות החיזוק מתבצע באמצעות תמריצים כלכליים כגון זכויות בנייה נוספות על הקיימות ופטורי מס הניתנים לבעלי הדירות הישנות, כך ש"כוחות השוק" יממנו את החיזוק בלי להעמיס על בעלי הדירות או על התקציב הלאומי.

תוכנית תמ"א 38 מתירה לכל רשות מקומית לקבוע כללים מיוחדים למימוש התמ"א אשר יתאימו את הוראותיה לתנאים המיוחדים של הרשות ויאפשרו את ישומה של התכנית. (סעיף 23 לתמ"א 38).

הרשות המקומית רמת גן הייתה חלוצה בהשכילה לפעול בשיתוף פעולה עם ארגון הקבלנים מחוז דן, שחבריו הינם המוציאים לפועל של תכניות הבנייה במחוז, לזהות ולתחום את שעור התמריץ הנכון למימוש התכנית ולתת לו ביטוי. כתוצאה מכך זכתה העיר לתנופת התחדשות עירונית חסרת תקדים בארץ ובהסטוריה הלאומית והפכה ל"אבן שואבת", מודל לחיקוי בכל הארץ. למעשה, תיקון 3 לתמ"א 38 הלאומית, מתאפיין בעיקר בחיקוי ואימוץ של התמריצים  שנתנה הרשות המקומית ר"ג, ואכן מתן תוקף לתיקון גרם גם הוא לתנופת התחדשות עירונית מיידית כמעט בכל הארץ.

תכנית רג 53 היא תכנית מפורטת, בעקבות תיקון מס' 3 לתמ"א 38, ומכוח סעיף 23 לתמ"א 38. התכנית קובעת כללים מקומיים לאפשר את מימושה של תמ"א 38 במסגרת הריסה ובנייה מחדש בעיר רמת גן. תכנית רג 53 קובעת כללים אשר יאפשרו מצד אחד כדאיות כלכלית ליזמים ומן הצד השני מגבילה את הזכויות על מנת שלא לפרוץ את גבולות יכולת הנשיאה של התשתיות הקיימות בעיר ר"ג: מים, חשמל, ביוב, דרכים, מקומות חנייה, שירותי חינוך, שירותים קהילתיים וכו'. לתכנית, כמו ליוזמות ותכניות קודמות של הרשות המקומית רמת גן בעניין זה, יש מתנגדים. המתנגדים רובם המכריע הם בעלי הדירות החדישות, אשר בתיהם עומדים בתקן רעידות אדמה, מצויידים בממ"דים ואין הם נהנים מפירות התכנית.

אותם מתנגדים מעלים על נס את נוחיותם האישית הצרה על פני הצרכים הבסיסיים, הביטחוניים והבטיחותיים של אחיהם תושבי העיר. 

חשוב לציין כי למתנגדים יש נציגים במועצת העיר ובוועדות התכנון והרישוי השונות, אשר משיקולים פוליטיים פופוליסטיים תוקפים נאמנה את התכנית. המתנגדים, באמצעות נציגיהם כאמור, מנסים לקבוע סדר יום וסדר עדיפות המעמידים בראשם את הנוחיות הזמנית של התושבים המבוססים, על פני שלל היתרונות שמנינו מעלה ובראש וראשונה לפני הזכות והחובה לעשות הכל על מנת להציל את חייהם של תושבי הבניינים הישנים במקרה של רעידת אדמה או אירוע מלחמתי מורכב. למצער, יש ואותם נציגי מתנגדים אינם בוחלים באמצעים ומסמים את עיני הציבור, תוך שהם מציגים את התכנית כתכנית שבבסיסה אין אלא להיטיב עם קבלנים, פגיעה במרקם העירוני ובמנהל התקין, תוך שיסוי, ליבוי יצרים ושנאת אחים מיותרת שאינה במקומה. 

ארגון הקבלנים מחוז דן תומך בתכנית, כפוף להערותיו המקצועיות אשר יוגשו לגורמי התכנון המאשרים המוסמכים, משלל סיבות. התכנית מייצרת מלאי קרקע זמין לבנייה מחוז דן, מסדירה מבהירה ומעגנת את זכויות ופוטנציאל הבנייה בכל העיר ובכך מפחיתה את פוטנציאל ההימור והסיכון של הקבלנים. בנוסף, כחלק מהרקמה הציבורית הישראלית, הארגון תומך בתכנית מצילת חיים, התומכת באוכלוסיות חלשות, ומחדשת את פני העיר.

 הארגון גאה בזכות להיות חלק ממחולליה. לסיכום ולהבהרה: הארגון תומך בקברניטי העיר רמת גן בפרט ובקברניטי הערים בכלל המקדמים באומץ, בתבונה ובנחישות תכניות תמ"א 38 בתחומם.

הכותב הוא משה נחום, יו"ר ארגון הקבלנים מחוז דן