תלפיות החדשה

שוק הנדל"ן בישראל מתאפיין בחודשים האחרונים בירידה בביקושים ובמכירת הדירות. חוסר הוודאות הכלכלי והביטחוני, הריבית הגבוהה והציבור שממתין לירידות מחירים מובילים לכך שרבים נוקטים גישה זהירה יותר, והדבר בא לידי ביטוי גם בנתוני משרד האוצר שפורסמו לאחרונה, המצביעים על צניחה של כ־20% במכירת דירות חדשות.

בירושלים, לעומת זאת, מצביעים גורמים בענף על פעילות ערה יותר בשנה האחרונה, עם התקדמות בפרויקטים, הרחבת היקפי הבנייה ועלייה בהשקעות. לדבריהם, יותר ויותר יזמים ושחקנים בשוק רואים בעיר יעד אסטרטגי לטווח ארוך, ולא רק הזדמנות נקודתית.

על רקע זה, בפרויקט "תלפיות החדשה" שבירושלים נמכר במחיר שיא המשקף את הביקוש לפרויקט, מיני פנטהאוז בכ־6.45 מיליון ₪. הפנטהאוז, ששטחו כ־157.9 מ״ר וכולל מרפסת בשטח של כ־87 מ״ר בקומה התשיעית, צפוי להתאכלס בתוך כשנתיים. מדובר במשפחה שרכשה בעבר דירה במתחם ובצעה עסקה חוזרת.

בנוסף, נמכרו לאחרונה שתי דירות גן בפרויקט, במחירים של כ־5.05 מיליון ₪ וכ־5.5 מיליון ₪. אחת מהן היא דירת 4 חדרים בשטח של כ־100 מ״ר, שנרכשה במסגרת עסקה חוזרת על ידי רוכשים שרכשו בעבר דירה בפרויקט, וכוללת גינה בשטח של כ־154.5 מ״ר. השנייה היא דירת גן בת 5 חדרים בשטח של כ־125 מ״ר, עם גינה בשטח של כ־196.3 מ״ר. בשתי הדירות נכללים גם מחסן וחניה כפולה.

לצד הרוכשים החוזרים, נרשמה גם פעילות מצד תושבי חוץ: ארבע דירות ארבעה חדרים נמכרו בחודשים האחרונים לרוכשים מחו"ל, במחירים המשקפים כ־39 אלף שקל למ״ר בממוצע – כלומר, סביב 3.9 עד 4.1 מיליון שקל לדירה. שטח הדירות נע בין כ־99 ל־105.8 מ״ר, עם מרפסות בשטח של כ־10 עד 18 מ״ר.

פרויקט 'תלפיות החדשה', הממוקם כשכונה ברובע תלפיות המתחדש שבירושלים, כולל שמונה מבנים, ארבעה מהם כבר הושלמו ואוכלסו, וכוללים כ־200 יחידות דיור. השלב הבא כולל הקמה של ארבעה בניינים בני עשר קומות עם 192 יחידות דיור נוספות בתמהיל של 2–5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. הפרויקט משלב פארק פנימי, שטחים פתוחים, רשת שבילים ושדרה מסחרית המיועדת לשרת את התושבים. מיקומו, בסמוך לתוואי של שלושה קווים מתוכננים של הרכבת הקלה, שבילי אופניים ותוואי כביש 16 העתידי.

לדברי יזמי הפרויקט, קבוצת בליליוס, חברת מ. אביב והמשפחות רוזנצוויג וברוך, הרכישות האחרונות משקפות רמת אמון גבוהה בפרויקט, במיוחד כאשר מדובר ברוכשים שבוחרים לחזור ולרכוש בו דירה נוספת.

תושב חוץ רכש לאחרונה שבע דירות ארבעה חדרים בפרויקט המגורים "תלפיות החדשה" ברובע תלפיות המתחדש שבירושלים, בהיקף כולל של כ-27 מיליון שקלים, כאשר המחיר הממוצע בעסקה חצה את רף ה-38,500 ₪ למ"ר. האכלוס של הדירות צפוי בעוד כשנתיים והרכישה מצטרפת לשורת עסקאות קודמות בפרויקט שבוצעו על ידי רוכשים מארצות הברית, קנדה וצרפת.

לאורך השנים מתנהל בירושלים דיון מתמשך סביב אופן הבנייה בעיר והכיוון שאליו היא מתפתחת. כבר מראשית שנות ה־2000 עלו טענות וביקורות ציבוריות סביב בנייה לגובה והשפעתה על קו הרקיע, הנוף והאופי העירוני, דיון שממשיך ללוות את מדיניות התכנון בעיר גם כיום.

נתוני התכנון בירושלים מצביעים על המשך זינוק בבניית מגדלי מגורים בני יותר מ־21 קומות. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2024 החלה בנייתן של כ־1,354 דירות במגדלי מגורים בעיר, עלייה של פי 1.5 לעומת 866 דירות בשנת 2023. גם בשנת 2025 נרשמת עלייה נוספת בהיקף ההיתרים ותחילות הבנייה, בעיקר לאורך צירי תחבורה ראשיים, והערכות בענף מדברות על למעלה מ־2,000 יחידות דיור במגדלים במהלך השנה.

במקביל למגמה זו, כ־38 אחוזים מכלל הבנייה החדשה בירושלים מתבצעים בבנייה מרקמית נמוכה ובינונית. נתון זה משקף לא רק החלטות תכנוניות, אלא גם העדפה של תושבים רבים לפתרונות מגורים שאינם מבוססי מגדלים גבוהים, ומצביע על קיומן של שתי מגמות מקבילות בעיר – האחת של בנייה לגובה לאורך צירים מרכזיים, והשנייה של שמירה על קנה מידה שכונתי באזורים אחרים.

בנייה נמוכה או בינונית בירושלים מתייחסת למבני מגורים בני 6 עד 11 קומות, הממשיכים את דפוסי הבנייה המסורתיים של העיר. מודל זה מאפשר חידוש ובניית שכונות מבלי לשנות את אופיין, תוך שימוש באבן ירושלמית וחיבור ישיר בין הבניין לרחוב ולמרחב הציבורי. בניגוד למגדלים גבוהים, בנייה מסוג זה משתלבת בסביבה הקיימת, מפחיתה עומסים נקודתיים על תשתיות ושומרת על תחושת השכונה הירושלמית המוכרת ואיכות החיים המקומית.

אחד הפרויקטים שמיישמים בפועל את מגמת הבנייה המרקמית בירושלים הוא פרויקט "תלפיות החדשה", המוקם ברובע תלפיות המתחדש בדרום העיר. הפרויקט נשען על תפיסה תכנונית המבקשת להשתלב במרקם השכונתי הקיים ולהציע חלופה לבנייה לגובה. התכנון האדריכלי מבוסס על שפה ירושלמית עדכנית ומשלב שטחים פתוחים, פארק פנימי בשטח, רשת שבילים ושדרה מסחרית המיועדת לשרת את התושבים. מיקומו של הפרויקט בסמוך לתוואי שלושה קווים מתוכננים של הרכבת הקלה, שבילי אופניים ותוואי כביש 16 העתידי.

מצד היזמיות קבוצת בליליוס, חברת מ. אביב והמשפחות רוזנצוויג ברוך נמסר:
"בתכנון תלפיות החדשה, יחד עם האדריכל עמי שנער, בחרנו בבנייה שמתאימה לאופי הירושלמי ולשכונה שבה היא מוקמת. המטרה הייתה ליצור סביבת מגורים נוחה ויומיומית, עם בניינים שאינם מגדלים גבוהים ועם תכנון שמאפשר חיים שכונתיים וקהילתיים."

על רקע נתונים שפורסמו בשנה האחרונה, גדל הביקוש לרכישת דירות בירושלים בקרב העולים החדשים