תלפיות החדשה

"אלו הם פני העתיד של עיר הבירה ירושלים", אמר השבוע ראש העיר משה ליאון עם אישור הקמתו של מגדל בן 42 קומות ברובע הכניסה לעיר. אלא שהפרויקט הזה הוא רק חלק משרשרת החלטות תכנוניות שהתקבלו בימים האחרונים: במקביל אושרו גם שלוש תוכניות התחדשות עירונית רחבות היקף בקריית היובל ובגבעת שאול, הכוללות כ־3,000 יחידות דיור חדשות ומגדלים בני עד 35 קומות. נדמה כי השבוע האחרון ממחיש יותר מכל את הכיוון שאליו צועדת ירושלים – ומעלה שאלה אחת: האם הבירה משנה רק את קו הרקיע שלה?

במשך שנים רבות בלטה ירושלים דווקא בכך שלא אימצה את תרבות המגדלים שאפיינה ערים אחרות בישראל. שכונות בעלות בנייה נמוכה, רחובות עם אופי קהילתי ומרקם עירוני מתון היו חלק בלתי נפרד מהזהות הירושלמית. גם כשנבנה בעיר רב־הקומות הראשון – "מגדל ירושלים", שנחנך בשנת 1970 והתנשא ל־17 קומות – הוא נתפס כאירוע יוצא דופן ולא כסנונית למגמה רחבה.

אלא שבעשור האחרון המציאות השתנתה. תוכניות התחדשות עירונית, מחסור בקרקע והצורך להוסיף אלפי יחידות דיור דוחפים את ירושלים לבנות לגובה. אזורים כמו שער הכניסה לעיר, תלפיות, קריית היובל, דרך חברון וגבעת שאול משנים בהדרגה את פניהם, עם מתחמים חדשים הכוללים עירוב שימושים, מגדלי מגורים ותשתיות תחבורה מתקדמות.

גם הנתונים מצביעים על עומק השינוי. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2024 הובילה ירושלים את ישראל במספר ההיתרים שניתנו במסגרת התחדשות עירונית, ובמקביל נרשמה עלייה משמעותית בבניית מגדלי מגורים בני יותר מ־21 קומות. בשנת 2025 כבר היוו התחלות הבנייה במגדלים בני 16 קומות ומעלה בין 54% ל־61% מכלל התחלות הבנייה בעיר – זינוק של פי 22 לעומת שנת 2016.

יש מי שרואים בכך שלב טבעי בהתפתחותה של עיר בירה מודרנית, ואחרים סבורים כי מדובר בשינוי עמוק יותר, שמקרב את ירושלים למודל העירוני המוכר מתל אביב ומגוש דן.

חגיא ברונשטיין, מחגיא תיווך נדל"ן, סבור כי הבנייה לגובה הפכה לחלק בלתי נפרד מהתפתחותה של ירושלים בשנים האחרונות: "העיר מתפתחת בקצב מהיר, והמעבר לבנייה גבוהה יותר הוא תוצאה ישירה של הצורך להגדיל את היצע הדיור ולנצל בצורה יעילה יותר את הקרקע. אם בעבר מגדלים היו חריגים בנוף הירושלמי, כיום הם חלק בלתי נפרד מתהליך ההתחדשות שעוברת העיר. מדובר בשינוי משמעותי, אבל כזה שמאפשר לירושלים להמשיך לצמוח ולהתחרות במטרופולינים הגדולים בישראל".

אלא שלצד תנופת הבנייה לגובה, אפשר לזהות גם מגמה אחרת. ישנם רוכשים שמעדיפים דווקא סביבה אינטימית יותר, עם בנייה נמוכה יחסית, מרחבים משותפים ואופי קהילתי.

עו"ד עידו שמואלי, מומחה במקרקעין ובפרט בהתחדשות עירונית, מסביר כי אחת הסיבות לכך היא ההעדפה של חלק מהרוכשים לסביבת מגורים שכונתית יותר. "הציבור הדתי והחרדי נוטה במקרים רבים להעדיף בנייה נמוכה ובינונית, בין היתר בשל הרצון לשמר חיי קהילה ושכונתיות. אנחנו רואים שגם תושבי חוץ מחפשים לא פעם פרויקטים בעלי אופי דומה".

גישה זו באה לידי ביטוי גם בפרויקטים חדשים שנבנים בעיר. אחד מהם הוא "תלפיות החדשה", ברובע תלפיות המתחדש, הכולל שמונה בניינים בני 10–11 קומות, מהם ארבעה שכבר אוכלסו. במקום להקים מתחם של מגדלי ענק, הפרויקט מתבסס על בנייה מדורגת שמבקשת להשתלב במרקם הירושלמי ולשמר סביבת מגורים קהילתית, גם כחלק מתהליך ההתחדשות שעובר האזור.

בסופו של דבר, השאלה כבר אינה האם ירושלים משתנה – אלא כיצד ייראה האיזון שאליו תגיע. מצד אחד, תנופת בנייה שמייצרת אלפי יחידות דיור ומשנה את קו הרקיע של העיר. מצד שני, הרצון לשמור על אותה תחושת קהילה וזהות מקומית שמלווה את ירושלים במשך עשרות שנים. ייתכן שהתשובה לא תימצא בגובה המגדלים, אלא ביכולת לשלב בין שני העולמות.

שוק הנדל"ן בישראל מתאפיין בחודשים האחרונים בירידה בביקושים ובמכירת הדירות. חוסר הוודאות הכלכלי והביטחוני, הריבית הגבוהה והציבור שממתין לירידות מחירים מובילים לכך שרבים נוקטים גישה זהירה יותר, והדבר בא לידי ביטוי גם בנתוני משרד האוצר שפורסמו לאחרונה, המצביעים על צניחה של כ־20% במכירת דירות חדשות.

בירושלים, לעומת זאת, מצביעים גורמים בענף על פעילות ערה יותר בשנה האחרונה, עם התקדמות בפרויקטים, הרחבת היקפי הבנייה ועלייה בהשקעות. לדבריהם, יותר ויותר יזמים ושחקנים בשוק רואים בעיר יעד אסטרטגי לטווח ארוך, ולא רק הזדמנות נקודתית.

על רקע זה, בפרויקט "תלפיות החדשה" שבירושלים נמכר במחיר שיא המשקף את הביקוש לפרויקט, מיני פנטהאוז בכ־6.45 מיליון ₪. הפנטהאוז, ששטחו כ־157.9 מ״ר וכולל מרפסת בשטח של כ־87 מ״ר בקומה התשיעית, צפוי להתאכלס בתוך כשנתיים. מדובר במשפחה שרכשה בעבר דירה במתחם ובצעה עסקה חוזרת.

בנוסף, נמכרו לאחרונה שתי דירות גן בפרויקט, במחירים של כ־5.05 מיליון ₪ וכ־5.5 מיליון ₪. אחת מהן היא דירת 4 חדרים בשטח של כ־100 מ״ר, שנרכשה במסגרת עסקה חוזרת על ידי רוכשים שרכשו בעבר דירה בפרויקט, וכוללת גינה בשטח של כ־154.5 מ״ר. השנייה היא דירת גן בת 5 חדרים בשטח של כ־125 מ״ר, עם גינה בשטח של כ־196.3 מ״ר. בשתי הדירות נכללים גם מחסן וחניה כפולה.

לצד הרוכשים החוזרים, נרשמה גם פעילות מצד תושבי חוץ: ארבע דירות ארבעה חדרים נמכרו בחודשים האחרונים לרוכשים מחו"ל, במחירים המשקפים כ־39 אלף שקל למ״ר בממוצע – כלומר, סביב 3.9 עד 4.1 מיליון שקל לדירה. שטח הדירות נע בין כ־99 ל־105.8 מ״ר, עם מרפסות בשטח של כ־10 עד 18 מ״ר.

פרויקט 'תלפיות החדשה', הממוקם כשכונה ברובע תלפיות המתחדש שבירושלים, כולל שמונה מבנים, ארבעה מהם כבר הושלמו ואוכלסו, וכוללים כ־200 יחידות דיור. השלב הבא כולל הקמה של ארבעה בניינים בני עשר קומות עם 192 יחידות דיור נוספות בתמהיל של 2–5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. הפרויקט משלב פארק פנימי, שטחים פתוחים, רשת שבילים ושדרה מסחרית המיועדת לשרת את התושבים. מיקומו, בסמוך לתוואי של שלושה קווים מתוכננים של הרכבת הקלה, שבילי אופניים ותוואי כביש 16 העתידי.

לדברי יזמי הפרויקט, קבוצת בליליוס, חברת מ. אביב והמשפחות רוזנצוויג וברוך, הרכישות האחרונות משקפות רמת אמון גבוהה בפרויקט, במיוחד כאשר מדובר ברוכשים שבוחרים לחזור ולרכוש בו דירה נוספת.

תושב חוץ רכש לאחרונה שבע דירות ארבעה חדרים בפרויקט המגורים "תלפיות החדשה" ברובע תלפיות המתחדש שבירושלים, בהיקף כולל של כ-27 מיליון שקלים, כאשר המחיר הממוצע בעסקה חצה את רף ה-38,500 ₪ למ"ר. האכלוס של הדירות צפוי בעוד כשנתיים והרכישה מצטרפת לשורת עסקאות קודמות בפרויקט שבוצעו על ידי רוכשים מארצות הברית, קנדה וצרפת.

לאורך השנים מתנהל בירושלים דיון מתמשך סביב אופן הבנייה בעיר והכיוון שאליו היא מתפתחת. כבר מראשית שנות ה־2000 עלו טענות וביקורות ציבוריות סביב בנייה לגובה והשפעתה על קו הרקיע, הנוף והאופי העירוני, דיון שממשיך ללוות את מדיניות התכנון בעיר גם כיום.

נתוני התכנון בירושלים מצביעים על המשך זינוק בבניית מגדלי מגורים בני יותר מ־21 קומות. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2024 החלה בנייתן של כ־1,354 דירות במגדלי מגורים בעיר, עלייה של פי 1.5 לעומת 866 דירות בשנת 2023. גם בשנת 2025 נרשמת עלייה נוספת בהיקף ההיתרים ותחילות הבנייה, בעיקר לאורך צירי תחבורה ראשיים, והערכות בענף מדברות על למעלה מ־2,000 יחידות דיור במגדלים במהלך השנה.

במקביל למגמה זו, כ־38 אחוזים מכלל הבנייה החדשה בירושלים מתבצעים בבנייה מרקמית נמוכה ובינונית. נתון זה משקף לא רק החלטות תכנוניות, אלא גם העדפה של תושבים רבים לפתרונות מגורים שאינם מבוססי מגדלים גבוהים, ומצביע על קיומן של שתי מגמות מקבילות בעיר – האחת של בנייה לגובה לאורך צירים מרכזיים, והשנייה של שמירה על קנה מידה שכונתי באזורים אחרים.

בנייה נמוכה או בינונית בירושלים מתייחסת למבני מגורים בני 6 עד 11 קומות, הממשיכים את דפוסי הבנייה המסורתיים של העיר. מודל זה מאפשר חידוש ובניית שכונות מבלי לשנות את אופיין, תוך שימוש באבן ירושלמית וחיבור ישיר בין הבניין לרחוב ולמרחב הציבורי. בניגוד למגדלים גבוהים, בנייה מסוג זה משתלבת בסביבה הקיימת, מפחיתה עומסים נקודתיים על תשתיות ושומרת על תחושת השכונה הירושלמית המוכרת ואיכות החיים המקומית.

אחד הפרויקטים שמיישמים בפועל את מגמת הבנייה המרקמית בירושלים הוא פרויקט "תלפיות החדשה", המוקם ברובע תלפיות המתחדש בדרום העיר. הפרויקט נשען על תפיסה תכנונית המבקשת להשתלב במרקם השכונתי הקיים ולהציע חלופה לבנייה לגובה. התכנון האדריכלי מבוסס על שפה ירושלמית עדכנית ומשלב שטחים פתוחים, פארק פנימי בשטח, רשת שבילים ושדרה מסחרית המיועדת לשרת את התושבים. מיקומו של הפרויקט בסמוך לתוואי שלושה קווים מתוכננים של הרכבת הקלה, שבילי אופניים ותוואי כביש 16 העתידי.

מצד היזמיות קבוצת בליליוס, חברת מ. אביב והמשפחות רוזנצוויג ברוך נמסר:
"בתכנון תלפיות החדשה, יחד עם האדריכל עמי שנער, בחרנו בבנייה שמתאימה לאופי הירושלמי ולשכונה שבה היא מוקמת. המטרה הייתה ליצור סביבת מגורים נוחה ויומיומית, עם בניינים שאינם מגדלים גבוהים ועם תכנון שמאפשר חיים שכונתיים וקהילתיים."

על רקע נתונים שפורסמו בשנה האחרונה, גדל הביקוש לרכישת דירות בירושלים בקרב העולים החדשים