רוכש שמחפש היום דירה בירושלים מגלה שהעיר מציעה הרבה יותר מאפשרות מגורים אחת. בשכונה אחת מוקמים מגדלי מגורים בני עשרות קומות, ובאחרת דווקא בניינים עם מרקם נמוך, דגש על מרחב ציבורי ותחושת קהילה. בתקופה שבה שוק הדיור בישראל נמצא בהאטה, המגוון הזה מעלה גם שאלה רחבה יותר: לא רק איפה קונים דירה בירושלים, אלא גם איך רוצים לחיות בה.
פרויקט "תלפיות החדשה" ברובע תלפיות המתחדש בירושלים. צילום: רועי שחק
באותה תקופה נמכרו ברחבי הארץ כ-21,390 דירות, ירידה של 10.6% לעומת התקופה הקודמת. גם בירושלים נרשמה ירידה במספר העסקאות, אך במונחים מוחלטים היא נותרה בצמרת שוק הדיור. בין אפריל 2025 למרץ 2026 החלה בעיר בנייתן של כ-6,080 דירות, הנתון השני בגובהו בישראל אחרי תל אביב-יפו.
לדברי עורך הדין עידו שמואלי, מומחה במקרקעין: "ירושלים היא שוק ייחודי, שלא תמיד מתנהג בהתאם למגמות הארציות. המעמד והסמליות שלה מייצרים ביקושים מצד תושבי חוץ ומצד אוכלוסיות מגוונות בישראל, ולכן הביקוש נותר משמעותי גם בתקופות של האטה. לכך מצטרפת מדיניות המעודדת בנייה והתחדשות עירונית, והשילוב בין השניים מייצר פעילות גבוהה יחסית גם כשהשוק הארצי מתמתן".
המאפיינים האלה יוצרים גם שוק שבו קהלים שונים מחפשים דברים שונים. עבור חלק מהרוכשים המחיר והמפרט עומדים במרכז, בעוד אחרים מייחסים חשיבות גדולה יותר לשכונה, לקהילה ולסביבת המגורים. אלחנן רווח, מתווך ומומחה בנדל"ן בוטיק בירושלים, מצביע גם על המרכיב הרגשי: "בכל מקום לוקיישן הוא שיקול מרכזי, אבל בירושלים יש לו משמעות אחרת. לעיתים ההבדל הוא בין רחוב לרחוב ואפילו בין שני בניינים סמוכים. אנשים לא בוחרים דירה רק לפי המחיר או המפרט, אלא גם לפי התחושה שהמקום נותן להם".
המגוון בא לידי ביטוי גם בפרויקטים שנבנים כיום ברחבי העיר. אחת הדוגמאות היא "תלפיות החדשה" ברובע תלפיות המתחדש: הפרויקט כולל שמונה בנייני מגורים בני 10-11 קומות, מהם ארבעה כבר אוכלסו וארבעה נוספים בשלבי בנייה ושיווק. בפרויקט מתוכננים פארק פנימי, שבילים, שטחים משותפים ושדרה מסחרית, כחלק מתפיסה של בנייה בקנה מידה שכונתי.
בקצה השני של הסקאלה נמצא פרויקט ההתחדשות העירונית "מגדלי השישה" בארמון הנציב, שמקדמת חברת מידר. התוכנית כוללת הריסת 11 בניינים ובהם 179 דירות, ובמקומם הקמת שישה מגדלים בני עד 36 קומות שיגיעו עד כ-950 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר ופארק ציבורי.
שני הפרויקטים מציגים דרכים שונות להתמודד עם אותו אתגר. לדברי עורך הדין משה מנשה, המלווה עסקאות ופרויקטי נדל"ן בירושלים: "מגדלים מספקים את הכדאיות הכלכלית הנדרשת לפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית, במיוחד לאורך צירי תחבורה ראשיים. מנגד, בלב השכונות הוותיקות, בנייה בקנה מידה בינוני משתלבת טוב יותר באופי החיים".
