עלות הדירה
הנכס שלכם עלה לכם במחיר נקוב אך עם זאת יש להוסיף עלויות נוספות שצריך לקחת בחשבון. עלות עורך דין שיטפל בנושא המשפטי הנעה בין 0.5-1.75 אחוזים משווי הנכס, כדאי להשתמש בעורך דין ולא לחסוך סכום זה משום ללא עורך דין הנזקים הכספיים יהיו גדולים יותר.
עלות של מס רכישה שנעה בין 0.5%-5% והיא משתנה לפי מחיר הנכס, האם זאת דירה ראשונה או שנייה ולפי אזורי פיתוח.
כמה כסף יש לכם
כמות הכסף העומדת לרשותכם אינה רק מה שיש ברשותכם בבנק, גם קרנות השתלמות, קופות גמל וקרנות פנסיה יכולות לשרת אתכם לצורך הוזלת המשכנתא. את הקופות האלה לרוב אי אפשר לפרוע ביום לקיחת המשכנתא אך כאשר הם משתחררים בעתיד ניתן להשתמש בהם לצורך הוזלת הריביות.
בנוסף קיימות חסכונות לא נזילות כמו העלאה עתידית בשכר וצפי לקידום עקב עובד חרוץ ומסור, בעזרת נתונים אלה נוכל להוזיל את התשלום הכולל של המשכנתא.
בניית המבנה הפיננסי של ההלוואה
על מנת לבנות את ההלוואה מבחינה פיננסית דרוש להתחשב בשלושה מרכיבים:
1. ההחזר החודשי המקסימאלי (מההחזר החודשי נגזר פרמטר נוסף)
2. אורך חיי ההלוואה, מה שקובע את המשך התשלומים העתידי.
3. ההון העצמי וסכום ההלוואה הדרושה.
הון עצמי
ככל שתצליחו להגיע עם יותר הון עצמי לרכישה כך הבנק יאפשר לכם ליהנות מריביות טובות יותר, וככל שההון העצמי יהיה נמוך יותר כך תיתפסו כלווים מסוכנים יותר.
במידה ותרצו משכנתא של 80% משווי הנכס תצטרכו להשתמש בביטוח EMI.
EMI היא חברה שמבטחת משכנתאות ולוקחת את הסיכון עליה. במידה ויהיה שווי הנכס מתחת להלוואה שיש לפרוע, היא מכסה את ההפרש.
החזר חודשי למשכנתא
הבנק ייקח בחשבון שללווים יש הוצאות מעבר למשכנתא ולרוב ההחזר החודשי יהיה כ- 30% מסך ההכנסות החודשיות, מעבר לאחוזים האלה הלווים לא יצליחו לעמוד בתשלומים בשל החזר משכנתא גבוהה מסך הכנסותיהם.
מספר התשלומים ואורך ההלוואה
ככל שהתקופה מתארכת כך ההחזר המצטבר גדל, וככל שנפחית בשנים, הריביות ירדו מטה. מספר התשלומים ואורך חיי המשכנתא נגזר מיכולת ההחזר של לוקח המשכנתא.
שלבי המשכנתא
כדאי לקבל אישור עקרוני מהבנק על נכס גם אם זהו אינו הנכס הספציפי שתרכשו. רוב הסיכויים שתרכשו נכס בקרבת אותו הסכום של הנכס הראשוני שבחנתם, דבר זה יחסוך לכם בירוקרטיה בעת קבלת החלטה על נכס שבמידה ולא תחליטו מהר הוא ייחטף לכם מהידיים.
מהו אישור עקרוני?
האישור העקרוני מאפשר לכם לבדוק האם הייתם יכולים לקבל מימון עבור הנכס שלכם.
בשלב הראשוני הבנק יבקש מכם להעריך בכסף את שווי הנכס.
הבנק בוחן כמה הון עצמי יש לכם עבור רכישת הנכס ומחשב כמה אחוזי מימון דרוש עבורכם בשביל העסקה.
בשלב השני יבדוק הבנק בצורה מעמיקה את הטפסים שהגשתם עבור האישור העקרוני.
לאחר שהבנק בודק את המסמכים שלכם, הבנק יוציא לכם טופס שנקרא "אישור עקרוני למשכנתא" שאומר שהבנק מאשר לכם לקבל ממנו משכנתא בתנאי שהשמאות תהיה תקינה ושאר הניירת תעמוד בדרישות הבנק.
ביטחונות ושעבודים
הביטחונות של הבנק כנגד החזר משכנתא, לרוב הינו השעבוד על הנכס הנרכש.
כאשר אינכם מסוגלים לעמוד בתשלומים להחזר המשכנתא, הבנק מעכל הנכס שרכשתם ובעזרת מכירתו הוא מחזיר את ההלוואה שלקחתם, כאשר הוא קודם כל מכסה את המשכנתא ואם נשאר כסף ממכירת הדירה הכסף יועבר אליכם.
לא כדאי להיכנס למערבולת של עיכול נכס, הדבר משליך על הרבה בעיות אחרות, כמו שתהיות לקוחות מוגבלים ולא תוכלו לקבל מימון לנכס אחר, זהו כתם שלוקח כ- שנתיים לפחות להיפטר ממנו ועדיף שהוא לא יהיה בכלל.
לכן חשוב לתכנן נכון את תזרים המזומנים והחזר המשכנתא, חריגה מהתזרים יכולה לגרור צרות אחרות, וכאשר אתם לוקחים משכנתא היזהרו לקחת הלוואה שההחזר שלה יהיה החזר שיהיה לכם קשה להחזיר.
הלוואת זכאות
הלוואת זכאות זוהי הלוואה שאפשרת ללווה לקבל הלוואה בתנאים טובים. את הזכאות ניתן לקבל דרך הבנקים למשכנתאות והן ניתנות בריבית של 4% צמוד מדד. את הזכאות ניתן לבדוק דרך משרד הבינוי והשיכון
בכתובת : http://www.moch.gov.il/siyua_bediyur/mashkanta/Pages/machshevon_mashkanta.aspx
והיא נמדדת על פי ניקוד. כיום לא כדאי לקחת את הלוואת הזכאות וכדאי לקחת את המשכנתא בתנאי הבנק שעומדים על ריבית הרבה יותר נמוכה.
שיטת פירעון (לוח סילוקין)
הרבה אנשים שלקחו משכנתא לא מבינים כיצד יכול להיות שלקחו משכנתא ולאחר כמה שנים ההחזר החודשי אינו ירד ואף גדל. לרוב, מקרה זה יקרה בלוח סילוקין הנקרא שפיצר, שבו התשלום על חשבון הריבית בתחילת המשכנתא גבוה ורק לאחר מספר שנים, התשלום על חשבון הקרן הולך וגדל.
דרוש להבין לעומק את שיטת הפירעון על מנת בחור את המסלול העדיף.
ישנם 5 לוחות סילוקין: לוח שפיצר, קרן שווה, גרייס חלקי, גרייס מלא ובלון
בחירת מסלול מתאים
על מנת לבחון מסלולים נמדוד את המשכנתא על פי שלושה קריטריונים: ריבית, הצמדה ופירעון.
חשוב מאוד לציין כי כאשר אנו משתמשים במסלול מסוים יש לו יתרונות וחסרונות שלא תמיד נלקחים בחשבון.
אתמקד בכל אחד משלושת המסלולים:
ריבית - הריבית הינה פקטור משמעותי בהחלטת המשכנתא, ובחירת ריבית לא נכונה תביא לידי ביטוי בתשלומים רבים לבנק שיכלו להיות שלכם, הבחירה של הריבית הנכונה מושפעת ממגוון קריטריונים: כיצד אתם מקבלים את הכנסותיכם, למה צמודים הכנסותיכם, רמת הסיכון שמתאימה לכם, ועוד.
הצמדה - ההצמדה היא נושא חשוב מאוד בלקיחת המשכנתא, היא תביא לידי ביטוי שינויים בשווי הקרן שנשאר לכם, כמו כן היא גם תוביל לשינוי בטווח הזמן שתחזירו את המשכנתא.
פירעון- עמלת הפירעון יכולה להיות יקרה עד כדי כך שלא יהיה כדאי לכם למחזר את המשכנתא. חשוב לזכור שהבנק הוא עסק שמעוניין להרוויח עליכם כמה שיותר גם אם זה לא תמיד נראה כך ויכול להיות שיהיו פעמים שתגיעו לבנק לברר כדאיות מחזור, ותקבלו תשובה שלא משתלם לכם למחזר למרות שמאוד כדאי לכם למחזר את המשכנתא.
כדאי לבדוק את כדאיות מיחזור המשכנתא גם בבנק אחר וגם אצל יועץ משכנתאות מומחה.
תשלומים נלווים מעבר להחזר החודשי
ישנם תשלומים נלווים למשכנתא אותם יש לקחת בחשבון לפני שנכנסים לעסקת חייכם.
ביטוח מבנה - המבטח את הנכס שלכם בעת הריסה של המבנה שנגרם עקב: רעידת אדמה, התרסקות כלי טייס על המבנה, שריפה ועוד.
ביטוח חיים - ביטוח החיים שומר בעצם על הבנק. במקרה שאחד מבני הזוג נפטר או שנגרמת נכות, הביטוח מכסה את המשכנתא.
עמלת פתיחת תיק - עמלת הפיתה של התיק הינה 0.25% (רבע אחוז) מסך ההלוואה. כדאי לנהל משא ומתן על גובה עמלה זו, לרוב גם ניתן לקבל פטור מעמלת פתיחת תיק משכנתא
שמאות - תפקיד השמאי להעריך את הנכס שלכם. עמלת השמאות עומדת על כ-600 ₪ לנכסים בשווי של עד כמיליון ₪. כאשר שווי הנכס גבוה יותר, עמלת השמאות גבוה יותר.
עו"ד נוטריון - העו"ד מוודא שהלווה הוא זה שחותם על ההלוואה, ומחתים את הלווים על מסמכים משפטיים. העו"ד מאמת את חתימת הלווים על המסמכים אשר הבנק מנפיק. עלות עו"ד נוטריוני עומדת על כ-250 ₪.
טאבו - רישום הערת אזהרה שהציבור יוכל לדעת שיש שיעבוד על הנכס ולא יוכל למכור אותו מבלי להוריד את השעבוד לטובת הבנק.
רשם המשכונות - בעבור רישום מישכון לטובת הבנק, יש לגשת לרשם המשכונות ולהחתים את רשם המשכונות על הניירת אשר הבנק מנפיק. יש לשלם תשלום של כ-170 ₪ לרשם המשכונות בעבור רישום.
לסיכום:
כאשר אתם עומדים לקחת משכנתא רצוי שתהיו בקיאים ושולטים בכל הקריטריונים לצורך קבלת משכנתא ותדעו לסדר אותם לפי סדר כדאיות ולפי החזר תשלומים כולל לבנק.
על מנת לבנות בצורה נכונה את תמהיל המשכנתא, כדאי לעשות לבצע ניתוח כלכלי מקיף של עסקת הרכישה או מיחזור המשכנתא ובהתאם לזאת לבנות את תמהיל המשכנתא האופטימאלי ביותר.
הכותב הוא מאיר וידר, יועץ משכנתאות , מנכ"ל וידר משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי משכנתאות חדשות, מיחזור משכנתאות קיימות, ליווי קבוצות רכישה ופרויקטים.
