דעות

בחודש מרץ נזרקה ע"י משרד האוצר פצצה לאוויר שבאה להקל על רוכשי הדירות. מטרת האוצר היא כמובן לנסות ולהוזיל את מחירי הנדל"ן. מדובר בניסיון יפה ואפילו לראשונה ניסיון מעשי המטפל באופן מיידי בקבוצה מצומצמת של רוכשים פוטנציאליים המשוועים לדירה.

אלא מה, אם באוצר היו מכינים שיעורי בית, היו מגלים כי זוגות צעירים המתקשים לרכוש דירה, לרוב נאלצים לרכוש דירה ישנה וקונים תחת אילוץ דירה זולה בשל הגזרות הקודמות אשר יצרו דרישה להון עצמי בשיעור 40% לפחות.

מאחר והרוכשים אליהם מכוון האוצר הם בעלי הון עצמי קטן ומופחת, קיים עיוות בטיימינג ובאופן שבו האוצר בחר לעודד את הזוגות הצעירים לרכוש דירה. אם ננסה לדבוק בגישתו של האוצר ונבדוק מה גובה ההטבה לדירה ראשונה בעלות של כ-1,600,000 שקלים נגלה כי גובה ההטבה עומד למעשה על 250,000 שקלים.

השאלה המתבקשת היא מדוע לא ניתן היה להעניק מענק בגובה המע"מ לכל רוכשי דירה ראשונה הזכאים להטבה?

לא ברור מדוע האוצר החליט להעניק את ההטבה רק לרוכשי דירות חדשות. האוצר מגביל את ההטבה לרכישת דירה חדשה ואילו היה מעניק מענק גם לדירות יד שנייה, כמות הדירות הפוטנציאליות עבור הזכאים הייתה גבוהה בהרבה מכמות הדירות המעניקות פטור ממע"מ.

מעבר לכך, אופן הביצוע והתזמון של האוצר גרועים ביותר.

מאז נזרקה הפצצה לאוויר, הקפיאו כל הזכאים את הרכישה וקבלנים, יועצי משכנתאות,בנקים למשכנתאות ומוכרי דירות יד שנייה, עומדים ומביטים אל הגדר עליה יושבים הרוכשים הפוטנציאליים. ברור לכולם כי הישיבה על הגדר צפויה להיות ארוכה מאוד שכן תהליך אישור ההחלטה במקרה הטוב יסתיים עם שנת 2014.

ומה יקרה עד אז?

לא ימכרו דירות בקבוצות רכישה, זכאים לא ירכשו דירות, לא דירות חדשות ולא דירות יד שנייה, יזמים הקפיאו באופן מיידי את המבצעים שתוכננו שכן לכאורה בהיכנס ההצעה לתוקף כל דירה מתחת לתג מחיר של 1.6 מיליון שקלים תיחטף.

 בפועל, לאור העובדה שדבר לא השתנה בכמות היצע הדירות ומניסיון העבר, ברור כי כל ההרפתקה החביבה הזו, רק תייצר ביקושים כבושים אשר ברגע אחד ימומשו בסוף שנת 2014, ואילו בדרך, יהיו הרבה חללים.

הניסיון של האוצר חביב ואפילו יכול היה להיות מוצלח, אילו היו מטפלים ברעיון, מסירים את המכשולים ויוצאים בהצהרה סמוך לאישורה של ההחלטה. אלא שאי ודאות הינה אסון בכל תחום ובכל מקרה, בטח ובטח באזור רגיש בו ממילא קיים ביקוש עודף על ההיצע אשר גורם למחירים להמריא.

ראו זה פלא, כל התרגיל להוזלת מחירים ומניעת רכישת נכסי נדלן ע"י משקיעים, יצר אפקט הפוך. היזמים הקפיאו כל פעילות שיווקית של הדירות הקטנות והזולות ויעשו כל מאמץ למכור לפחות את הדירות היקרות יותר וייתכן מאוד שדווקא רוכשי דירות היוקרה ייהנו ממבצעי הוזלה. בנוסף, ודאי נראה שהיזמים, כהכנה למתנה שהוגשה להם על מגש, יעלו לפחות במחירון את כל הדירות הזולות ואל לנו להיות מופתעים, אם כמות הדירות הזולות יותר יקבלו עלייה מעניינת לכיוון ה-1.6.

מלאי הדירות הזולות המוצע לרוכשים הוא מוגבל וקטן ולכן הקונים לא יהיו בררנים מידי גם אם היזמים והקבלנים יעלו את המחיר. עפ"י חוקי ביקוש והיצע, לאור העובדה שכמות הדירות במחיר באזור ה- 1.6 מיליון שקלים היא מוגבלת ביותר, ייבחרו היזמים להעלות את מחיר הדירות, תוך חוסר אונים של המערכת שכן אין שום אמצעי לבדיקת המחיר לפני ואחרי תכנית האוצר. למעשה, בהטבה שתעמוד על כ-250,000 שקלים יתחלקו היזמים והרוכשים. כך לפחות יפצו את עצמם היזמים על תקופת ההמתנה והרוכשים ירוויחו פחות ממה שהאוצר ישלם.

חלון הזדמנויות נפתח דווקא לקהל המשקיעים שכן בעלי הדירות הישנות, הזולות, מבינים שקהל הרוכשים הפוטנציאליים שלהם הצטמצם באופן משמעותי. בעלי דירות אלה, החייבים למכור, ככל הנראה ילכו לקראת המשקיעים ויורידו מחירים. למעשה אחרי כל הטררם חזרנו למה שהטריד את האוצר- בעלי הממון ייהנו ראשונים מההטבה באופן עקיף ואילו הזכאים, אם בכלל, ייהנו באופן חלקי.

הכותבת היא עליזה כהן, מנכ"לית רשת התיווך 'רשף נכסים'

לפני כל שינוי יש תמיד תחושה של סטטוס קוו. לפני כל רעידת אדמה, הציפורים מצייצות והשמיים כחולים. אבל כשמנתחים את רעידות האדמה הפוליטיות והמדיניות לאורך ההסטוריה, רואים שהכתובת תמיד הייתה כתובה על הקיר. או לפחות שהיו סימנים שהעידו על העתיד לבוא.

בחודשיים האחרונים לקחתי חלק בעוד מסע מרתק אל מסדרונות התודעה של מערכות השלטון בישראל. כמו בכמה וכמה הזדמנויות בעבר, היה זה (ועדיין) מסע אל נבכי תודעתה של הרווחה, זו שבה נושמים לרווחה בעיקר סעיפי התקציב המשומנים, המוקצים לגזלת נזקקיהם. ילד/ה שמוצא/ת למשפחת אומנה, שווה למשל 16,350 ₪ לראש. אחלה דיל תקציבי. מדובר ביישום שיטתי ונרחב של קונספציה, לפיה יודעות רשויות הרווחה טוב מהציבור מהו הורה טוב/ה. הקריטריונים פשוטים: חד הוריות, משפחות או בודדים/ות בבתקופת משבר משפחתי (וכולנו חווינו שכזה), רובן מהפריפריה החברתית, מזרחיות או יוצאות חבר העמים, שמשבר ההגירה מצא אותן לא מוכנות להתמודדות עם רשויות, להן מעניקה הרווחה מענה מוטה במיוחד. בסביבה הזו, מתנהל הספסור הרשמי הגדול ביותר בנפשות – שיטת "ההשמה החוץ ביתית".

לפני שאתם ניגשים לבצע את הקניה החשובה ביותר בחייכם ואולי גם היקרה ביותר, כדאי וצריך לשים לב למספר פרטים חשובים המסייעים בקבלת ההחלטה הנכונה ומלווים אתכם בצורה שקולה ומדודה בתהליך המעבר לדירה החדשה. רכישת הדירה בישראל היא תהליך מורכב הדורש מהרכש תשומת לב והקפדה על הפרטים הקטנים והגדולים. תהליך הרכישה יכול להיות נעים, קל ובטוח יותר אם תקפידו על כללי הברזל אילו, ובמיוחד אם תקפידו לבצע רכישה מחברה ותיקה יציבה, בעלת חוסן כלכלי לאורך שנים, חברה אשר מסוגלת לעמוד בכללי הברזל הכתובים כאן.

לאחר שמליאת הכנסת אישרה בקריאה ראשונה את הצעת החוק לקידום בנייה במתחמים מועדפים לדיור, התכנסה ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לדון בהצעת החוק ולהכינה לקריאה שנייה ושלישית. שר האוצר, יאיר לפיד, הדגיש במהלך הדיון כי במסגרת החוק החדש, הליך פדיון הקרקע יקודם במקביל להליך התכנון וכי אם מחזיק הקרקע לא ישתף פעולה, המדינה תיטול את הקרקע ותפצה אותו. כמו כן, אמר לפיד כי :"אנחנו רוצים לבנות מגדלי דיור להשכרה כי היום אין כאלה. במגדלים כאלה לא יוכלו להעלות את מחיר השכירות כי הוא יהיה מפוקח".

האם מתן משכנתאות מעבר לקו הירוק הם עניין עסקי או פוליטי בבנקים בישראל? נכסים מעבר לקו הירוק הנמצאים בצד השני של ציר הביטחון של הבנק ונבחנים ע"י קריטריונים שונים לגמרי מעסקת משכנתא רגילה בתוך תחומי הקו הירוק. בהתנחלויות וביישובים מעבר לקו הירוק ישנה בעיית מימון כאשר הבנקים לא נותנים יותר מ-60% מימון כדי לרכוש את הנכסים האלה. הבטוחה של הבנק היא הנכס, ובית בהתנחלויות הוא ברמת סיכון שלא ידוע מה יקרה לו בעתיד. לכן הבנק מפחית את הסיכון באמצעות הפחתת שיעור המימון. למעשה, מעבר להון העצמי הגבוה שהבנק דורש, הוא יכול להעלות את הריבית, אבל באמצעות משא ומתן ושיחה עם הבנק אפשר להפחית את הריביות יותר בקלות מאשר להגדיל את שיעור המימון.

אך חשוב לזכור כי אין זה עניין נקודתי, וזוג שלא קיבל משכנתא בסניף אחד ייתקל באותה בעיה כמעט בכל הבנקים המיישרים קו בעניין הזה- דבר הנובע במקרים רבים מחוסר יצירתיות ומחוסר רצון לעזור.

הפער בשיעורי המימון משמעותי מאוד: 60% מימון לבית שעולה 800 אלף שקל הם 480 אלף שקל, לעומת 70% מימון שהם 560 אלף שקל. את הפער בין הסכומים צריכים הרוכשים לגייס בעצמם. למרות זאת, צריך לומר שזו גם הסיבה שנכסים במעבר לקו הירוק זולים יותר, ולכן הסכום האבסולוטי של ההון העצמי יכול להיות די דומה משני צדי הקו. ישנם מקרים רבים של זוגות שלא היו יכולים לרכוש דירות מעבר לקו הירוק, והיו כמה כאלה שהפרו חוזה עם קבלן כי לא הצליחו לקבל את הכסף מהבנק. הם שילמו את הקנס לקבלן ונשארו בלי דירה. גם מעבר לקו הירוק יש תתי-סיווגים.

יש אזורים כמו אריאל שנחשבים בטוחים, ושם כמעט לא נתקלים בקשיים. הסיבה לכך שהם נחשבים בטוחים יחסית היא שסביר להניח שהיישובים האלה יישארו בשטח ישראל בהסדר עתידי עם הרשות הפלסטינית ולהערכות האלה בהחלט יש השפעה על תהליך קבלת המשכנתא.

הכותב הוא עידן אולנטוך, מנכ"ל אולנטוך מומחים למשכנתאות