מחזירים עטרה ליושנה: דירות שלושה חדרים שוב באופנה

אנשי נדל"ן, יזמים ומתווכים מדווחים בחודשים האחרונים על התעוררות וגידול הביקוש לדירות שלושה חדרים בכל הארץ. בעבר הרחוק דירת שלושה חדרים הייתה דירת הסטנדרט של הישראלי הממוצע: דירה צנועה הכוללת סלון, חדר שינה להורים וחדר שינה לילדים כאשר בעבר לא הייתה כל בעיה ששני ילדים גדלים יחדיו בחדר משותף.

בסוף שנות התשעים החלה ההתפתחות הנדל"נית המשמעותית והחלו להיבנות פרויקטים חדשים מעבר לאזורי הביקוש: כך למשל החלו לפרוח פתח-תקווה וראשון-לציון במעגל הראשון של ת"א, אזור השרון ונתניה בצד אחד, הקמתה של מודיעין ואזור השפלה הכולל את רחובות ונס-ציונה בצד השני. במקומות הללו החלו להיבנות פרויקטים חדשים ודירות מרווחות במחירים נוחים ששדרגו את אפשרויות התא המשפחתי באופן מהותי.

"סיסמת השיווק הייתה שבמחיר דירת שלושה חדרים בת"א או רמת גן אפשר לרכוש דירת חמישה חדרים, עם גינה או מרפסת במודיעין או פתח-תקווה" מספרת מנכ"לית 'רשף נכסים', עליזה כהן. "משפחות חיפשו לשדרג את איכות חייהם, להרחיב את התא המשפחתי ולהעניק לילדיהם חדר לכל אחד ולא הסתפקו במועט כמו בעבר. דירות גדולות ומרווחות, גם במטראז' וגם במפרט היו מקור המשיכה של משפחות לפרויקטים חדשים מחוץ למעגל הראשון".

אך מאז עברו הרבה מאוד מים בנהר, ומחירי הדיור עלו במאות אחוזים. ערים שבעבר נחשבו לערים פחות מבוקשות כערי לויין כמו נתניה, מודיעין, פתח תקווה או ראשון-לציון הפכו להיות ערים חמות ומבוקשות כאשר המחירים עולים בהתאם. עליזה כהן: "למעשה בשביל להשיג היום דירה במחיר שפוי צריך להתרחק מאוד מאזור המרכז, מרחק נסיעה כזה שכבר לא מאפשר זמינות יום יומית לתעסוקה או פנאי באזור ת"א. לכן צעירים רבים ומשפחות צעירות מעדיפות להתכנס חזרה בדירת השלושה חדרים הסטנדרטית בשביל לקבל מיקום טוב המתאים לצרכיהם".

התהליך הזה הוביל להתעוררות גדולה בשוק הנדל"ן של דירות השלושה חדרים וביקוש רב, כאשר השיקול העיקרי הוא כמובן המחיר. גל קסטל,  מנהל השיווק של חברת הנדל"ן ארזים הבונה את פרויקט "נחלת יהודה CONCEPT" מספר: "יש לנו בפרויקט 36 יחידות דיור מתוכן נמכרו 34 יחידות, חלקן דירות בנות שלושה חדרים, וזאת תוך פרק זמן של תשעה חודשים בלבד. קיימים ביקושים גדולים לדירות שלושה חדרים בקרב הזוגות הצעירים מאחר והמחיר שלהם מתחיל החל מ- 1.3 מליון ₪ שזה שוב, מחיר יחסית שפוי לרכישת דירה באזור המרכז ביחס לת"א, ר"ג או גבעתיים. זוג צעיר שבתחילת דרכו לא מחפש דירות גדולות של 5 חדרים, הוא בעל תקציב יחסית נמוך, ולכן דירות שלושה חדרים בשכונה בהחלט מהוות אלטרנטיבה טובה".

שכונת נחלת יהודה החדשה הפכה לדבר הבא בראשון לציון. השכונה מוקמת בסמוך למושבה הוותיקה נחלת יהודה ונהנית ממרחבים פתוחים שכבר הפכו לנדירים באזור ראשון לציון. היא מתוכננת להיות השכונה הראשונה בראשון לציון הבנויה "כשכונה ירוקה" עם מאפיינים רבים של שמירה על איכות הסביבה, פיתוח סביבתי נרחב הכולל גנים ירוקים, שבילי אופניים וסמיכות למגוון רחב של שירותי קהילה כמו קריית חינוך מתקדמת, גני ילדים, מתחמי ספורט ואזורי מסחר ובילוי. קסטל: "לזוגות צעירים כדאי לגור בסביבה מאחר והיא שכונה חדשה, צעירה ואיכותית הכוללת את כל מה שזוגות צעירים מחפשים לרבות בתי ספר במרחק הליכה ומצד שני קרבה לכל מרכזי הבילוי התוססים של ראשון לציון. בחברות האחרות ששיווקו בשכונה יש מלאי קטן יחסית של דירות שלושה חדרים, הנמכרות מהר מאוד עוד בשלבים הראשונים של השיווק. ליזמים בדרך כלל לא כדאי ליצור בפרויקט רק דירות שלושה חדרים בגלל הרצון לנצל מקסימום שטחים במקסימום רווח, ולכן הדירות שכן נבנות הן יחסית זולות וקלות יותר לשיווק. דירות שלושה חדרים תמיד ימשיכו להיות מבוקשות גם בגלל המחיר, וגם בגלל שהן מהוות אלטרנטיבה לזוגות הצעירים ולקהל המשקיעים בהיצע דירות יחסית נמוך".

מנגד, היזם רוני מזרחי, מנכ"ל "קבוצת מזרחי" הבונה בחולון, בת-ים וירושלים סבור כי מדובר במגמה זמנית בלבד: "הרוכשים הולכים כיום על דירות שלושה חדרים ועושים זאת משיקול כלכלי בלבד, כאשר הם מוכנים להתפשר על הרבה דברים אחרים. לדעתי זה משהו קוסמטי בלבד שלא יחזיק מעמד זמן רב, כי בסוף משפחות רוצות להתפתח ולהגדיל את התא המשפחתי ולשם כך הן חייבות דירות גדולות יותר בנות ארבעה וחמישה חדרים. המצב הזה יוביל במקרה הטוב להתרחבות אזורי הביקוש והגעה לפריפריה הרחוקה על מנת לענות על הצרכים במחיר שפוי, כל זה נובע מהזנחה בטיפול בבירוקרטיה האינסופית, משלב התכנון הראשוני של תב"עות ועד מסירת הדירה. תהליך זה נמשך 20 שנה וגורם להכפלת מחיר הדירה".