הסיבה הראשונה היא עלות הקרקע. מחירי הקרקעות בשנים האחרונות עלו באופן משמעותי. מאחר ומחיר הקרקע מהווה פרמטר משמעותי במחיר הדירה, הנ"ל הביא להתייקרות מחירי הדירות בהתאם.מחירי הקרקעות עלו מאחר והיצע הקרקעות הפרטיות שעומדות בשוק למכירה מועט מאוד. מכרזי מנהל מקרקעי ישראל היו דלים מאוד ובעיקר בערי פיתוח ולא במרכזי הארץ.
כל זה יצר ביקוש גבוה מאוד לקרקעות מול היצע נמוך מאוד שהביא לעליית מחירי הקרקעות ואיתם עליית מחירי הדירות.
סיבה שנייה היא עלויות פיתוח הקרקע הגבוהות. כל רשות מקומית קובעת את עלויות הפיתוח שלה והנושא אינו מוסדר ודי פרוץ. לכן בערים רבות ישנן עלויות פיתוח גבוהות מאוד ואף לעיתים לא פרופורציונאליות, המייקרות את מחיר התחשיב הכללי של היזמים באופן משמעותי, ויחד עם זאת עולה גם מחיר הדירה, כי בטח היזם לא יהיה זה שיפסיד מכך..
גורם נוסף המשפיע על מחיר הדירה הוא עלות הבנייה והמפרט הטכני המשופר שהדירה כוללת. עלויות הבנייה הם די קבועות במרבית הפרויקטים הסטנדרטיים בישראל, למעט פרויקטים יוקרתיים בהם המפרט הינו גבוה מאוד ומתומחר בהתאמה. אנו רואים היום שהרוכשים
דורשים מפרט יחסית יוקרתי גם לדירות הסטנדרט כגון אסלות תלויות, מיכל הדחה סמוי, פרקטים בחדרים, מטבחים משודרגים ועוד. יזם שאינו מספק מפרט משודרג יימצא את עצמו מתקשה בשיווק הפרויקט ולכן מרבית היזמים מוצאים את עצמם משדרגים ומשפרים את המפרט הטכני הניתן לרוכשים- וכל זה כמובן על חשבון העלאת מחיר הדירה.
אך לבסוף הגורם המשמעותי ביותר, כמו בכל שוק של קנייה ומכירה הוא מצב הביקושים אל מול ההיצע.
על אף שבחודשים האחרונים מרגישים מעט האטה בשוק הנדל"ן, רמות הביקושים עדיין יחסית גבוהות. בערי הביקוש קיימים עדיין רמות ביקושים קשיחות, וממולם ההיצע העומד בשוק יחסית דל. כמו בכל מודל כלכלי בו הביקושים גבוהים וההיצע יחסית נמוך התוצאה הישירה של כך היא עליית מחירים. כך גם בישראל של שנת 2012, אנו מוצאים את עצמנו בערים בהם המחירים יחסית גבוהים בגלל היצע יחסית נמוך, גם אם לא מדובר בעיר מצליחה במיוחד. במקומות בהם אושרו תב"עות חדשות לבנייה בהיקפים יחסית גבוהים – רואים מייד את התייצבות המחירים ואפילו ירידה קלה.עד שלא תחל תנופה משמעותית של שיווק קרקעות והגדלת התחלות הבנייה בישראל כולנו נמשיך לשלם הרבה מאוד כסף על דירות אותן אנחנו מעוניינים לרכוש.
הכותב הוא גל קסטל - מנהל השיווק של חברת הנדל"ן ארזים מקבוצת אורון אחזקות והשקעות
