עשרות המנופים הפזורים כיום ברחבי ירושלים מספרים רק חלק מסיפור הבנייה של העיר. לצד העלייה במספר הדירות מתרחש בשנים האחרונות שינוי גם באופן שבו מתוכננים פרויקטים חדשים: במקום בניין מגורים בודד או קבוצת בניינים המנותקת מסביבתה, יותר תוכניות מבקשות ליצור מתחם רחב הכולל מסחר, מוסדות חינוך וציבור, פארקים, שבילים וחיבור לתחבורה ציבורית.
לפי שנתון מינהל התכנון, בשנת 2025 אושרו במחוז ירושלים כ-35 תוכניות פינוי בינוי בהיקף של כ-15 אלף דירות, ובדוח צוין כי ניתן בהן דגש לעירוב שימושים ולהגדלת זכויות הבנייה לאורך צירי הרכבת הקלה. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ממחישים את היקף הפעילות: בסוף 2025 היו בירושלים כ-20,400 דירות בבנייה פעילה, ומתוך כ-1.7 מיליון מ"ר שבהם החלה באותה שנה בנייה לכלל הייעודים, כ-28.8% נועדו לשימושים שאינם מגורים.
השינוי ניכר בתוכניות המקודמות בשכונות שונות. במרכז העירוני החדש המתוכנן באזור גוננים ופת מוצעות 440 דירות לצד דיור מוגן, מעונות סטודנטים ודיור להשכרה במחיר מופחת, וכן בית ספר, גני ילדים, אולם ספורט, בית כנסת ושטחי מסחר ותעסוקה. תוכניות נוספות בפסגת זאב, בקריית היובל ובאזור הכניסה לעיר מבוססות אף הן על שילוב בין מגורים לפעילות מסחרית וציבורית.
לדברי אמיר אזרף, הבעלים של אמירים פתרונות נדל"ן וחבר לשכת מתווכי הנדל"ן בירושלים, השינוי התכנוני מלווה גם בשינוי באופן שבו הרוכשים מסתכלים על הנכס.
"בשנים האחרונות חל שינוי תפיסתי עמוק בקרב רוכשי הדירות בירושלים. אם בעבר הדגש היה רק על מטרים, מרפסת סוכה ומחיר למ"ר, היום ישנה חשיבות גדולה למעטפת החיים והקהילה סביב הנכס. הרוכשים מבינים שמפרט אפשר לשדרג, אבל קהילה ואופי שכונתי אי אפשר להחליף"
אמר אמיר אזרף, הבעלים של אמירים פתרונות נדל"ן.
רועי יהלום מפאזל נכסים, אף הוא חבר לשכת מתווכי הנדל"ן בירושלים, מצביע על הנגישות כאחד הגורמים המשמעותיים בשינוי מפת הביקושים.
"הנגישות היא בעיניי אחד הגורמים המשמעותיים ביותר בשינוי מפת הביקושים בירושלים. הרכבת הקלה הקיימת או הקו העתידי, הרכבת הכבדה, כביש בגין והנגישות ליציאות מהעיר משפיעים על זמני הנסיעה ועל שגרת החיים. כשנגישות של שכונה משתפרת, היא יכולה להפוך רלוונטית לקהלים שבעבר כלל לא שקלו אותה, וכך להרחיב את מעגל הביקוש"
אמר רועי יהלום מפאזל נכסים.
את המעבר מתוכנית לשכונה ניתן לראות כיום במורדות ארנונה, שם נכנסו מאות משפחות לבתיהן ובמקביל מתפתחים מוסדות חינוך, עסקים מקומיים ומרחבים ציבוריים. דוגמה נוספת נמצאת ברובע תלפיות המתחדש, שעובר בהדרגה מאזור המזוהה עם תעשייה, מוסכים ומסחר למרחב המשלב מגורים, תעסוקה, תרבות ותחבורה. אחת התוכניות הבולטות שאושרו באזור כוללת 728 דירות במתחם קניון הדר, לצד מוסדות חינוך ומרחב פתוח לציבור. בתוך הרובע פועל גם פרויקט "תלפיות החדשה", הכולל שמונה בנייני מגורים בני 10–11 קומות, שארבעה מהם כבר אוכלסו.
אלא שלא כל הרוכשים מחפשים את אותה סביבת חיים. מאיר וחגית אהרוני, מסוכנות מאיר אהרוני נכסים בטלביה, מספרים כי סדר העדיפויות משתנה באופן משמעותי בין הקהלים בעיר.
"בירושלים לא קונים רק ארבעה קירות ומספר חדרים. קונים גם רדיוס הליכה, מערכת חינוך, קהילה, אורח חיים ולעיתים אף קרבה לאתרים קדושים או היסטוריים. משפחות בוחנות תחילה את מסגרות החינוך, הסביבה הקהילתית, מוקדי המסחר והשירות והתחבורה. צעירים וסטודנטים, לעומת זאת, יתפשרו פעמים רבות על גודל ונוחות לטובת מחיר, תחבורה וקרבה למוסדות הלימוד ולמוקדי הפנאי"
אמרו מאיר וחגית אהרוני, מסוכנות מאיר אהרוני נכסים.
