רכישת דירה ולקיחת משכנתא היא התחייבות ארוכת שנים שיכולה להשפיע על היבטים רבים בחיים. אך מה השיקולים הקריטיים שכדאי לקחת בחשבון לפני שנכנסים לתוך ההרפתקה הזו?

 

רונה בר

משפחה ממוצעת בישראל לוקחת הלוואת משכנתא בגובה של יותר מ- 600,000 ₪. רק בשביל ההשוואה – כל יתר החובות הממוצעים של אותה משפחה עומדים על פחות מ- 100,000 ₪, וזה כולל את האוברדרפט, כרטיסי האשראי ואפילו את החוב לחברת הליסינג. הנתונים הללו הם אולי הנתונים הבולטים ביותר שאמורים לגרום לנורה אדומה להבהב לפני שרצים וקונים דירה מתוך מחשבה ש"יהיה בסדר".

אז למה לי בית עכשיו?

בית זה בטחון, תחושת שייכות. לא סתם קיים הביטוי להגיע לחלקה ונחלה – להגיע לבית זה להגיע ליעד, להישג משמעותי. התחושה והרצון הללו גורמים לפעמים להחליט החלטות שגויות בדרך לחלקה והנחלה, החלטות שיכולות להשפיע אפילו על הסיכוי להגיע ליעד.

דירה עולה היום יותר ממה שיש באפשרותם של רב הישראלים לשלם. אז איך בכל זאת רוכשים דירה? משלמים רק חלק מהכסף ואת היתר מלווים. כשההלוואה היא מהבנק אז שמה של ההלוואה הכל כך משמעותית הזו הוא משכנתא. כיוון שמדובר בסכומים מאד גדולים, את ההלוואה ניתן להחזיר במשך זמן ארוך במיוחד שיכול להגיע גם לשלושים שנה. חשבו על זה ככה: אדם שלוקח משכנתא לשלושים שנה בגיל שלושים, יסיים להחזיר את אותה המשכנתא בגיל ששים כשחלק ארי מחייו הבוגרים כבר מאחוריו. אף אחד לא באמת יודע מה יקרה בעתיד, לכן בלקיחת משכנתא מנסים להקטין את כמות הסיכונים. מרכיבים את המשכנתא ממסלולים שונים, חלקם יקרים יותר אבל בריבית קבועה, אחרים זולים יותר אבל תלויים בתנאי השוק: ריבית פריים, מדד או שערי מט"ח.

איך מחליטים איזו דירה לקנות, ואילו סוכריות כדאי להיזהר מהן?

בהחלטה איזו דירה לקנות כדאי להתרכז בשני היבטים עיקריים: צורך ויכולת. צורך, קובע איזו דירה מחפשים: כמה חדרים? איפה בארץ? מה יהיו הצרכים בעוד מספר שנים: האם יש תכנון להגדיל את המשפחה? האם מקום העבודה הנוכחי יציב לשנים רבות? יכולת – נקבעת על סמך ההון העצמי הקיים ויכולת ההחזר החודשית. מילים גדולות שמשמעותן היא שני סכומים: איזה סכום ניתן לגייס עכשיו (חסכונות, הלוואה מההורים, מכירת דירה קיימת) וכמה אפשר כל חודש לשים בצד כדי להחזיר את המשכנתא – או במילים אחרות: מה נשאר אחרי שמורידים את מה שמוציאים (כולל את מה ששמים בצד למקרי חירום) ממה שמכניסים.

כאשר משקללים את הצרכים מול היכולת מתקבלים הגבולות בהם כדאי לחפש דירה. לדוגמה: דירת שלושה חדרים, בצפון, בעלות כוללת של בין 1,200,000 ₪ - 1,400,000 ₪.

הכל כלול?

לפני שאתם רצים לחפש דירה שעולה 1,400,000 ₪ עצרו לרגע וחשבו – האם זו עלות הדירה, או העלות הכוללת של הדירה? מחיר דירה אינו מסתכם במחיר שסוכם בינכם לבין הקבלן, או הבעלים הקודם של הדירה, אלא כולל עוד עלויות נוספות. עלויות נוספות שצריך לכלול במחיר הדירה אפשר לחלק לשלוש:

נוגעות ישירות לדירה: שיפוץ, רכישת ריהוט, הובלה, שכר דירה עד לקבלת הדירה

עלויות ברכישה: מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל, מס שבח, שכר טרחה לעורך דין, למתווך, לשמאי, הפרשי שערים, דמי פתיחת תיק, תשלום על רישום ביטחונות.

עלויות מתמשכות: הראשונה והחשובה היא ביטוח משכנתא, ביטוח תכולה. ביטוח משכנתא ניתן לעשות דרך בנק המשכנתאות או ישירות מול חברות הביטוח. לפני כניסה לעלות מתמשכת שכזו מומלץ לעשות סקר שוק ולבדוק מה היא ההצעה המשתלמת ביותר לאורך זמן.

משכנתא, כמו כל הלוואה, עולה כסף ללווים. ההחזר לא יעמוד על הקרן בלבד (הסכום שהולווה) אלא על סכום גדול בהרבה שיכלול גם הצמדה, ריבית ותשלומים שונים נלווים. אם מחלקים את מחיר הדירה לחלק שמגיע מהון עצמי והחלק שמשולם באמצעות המשכנתא – ככל שהחלק של ההון העצמי גדול יותר וככל שהמשכנתא קצרה יותר, כך עלות הדירה תהיה זולה יותר.

כדור הבדולח, או מה צופן לנו העתיד?

זוג שמתכנן עוד ילד עלול לגלות תאומים, עבודה שנראית בטוחה עלולה להסתיים בפיטורין ומחלות לא תמיד נותנות התראה מראש. זה נכון במיוחד כאשר חושבים על פרק זמן של עשרים או שלושים שנים קדימה. כשמתכננים לקיחת משכנתא כדאי לקחת בחשבון את העתיד הלא ידוע ולתכנן החזר שיאפשר מרווח נשימה גם אם תנאי החיים השתנו: ההוצאות גדלו או יכולת ההחזר פחתה.

כיום יש הגבלה על גובה הלוואת משכנתא לדירה: עד 75% ממחיר הדירה לדירה ראשונה, 70% לשדרוג ועד 50% אם מדובר על דירה להשקעה. בנוסף, מומלץ לא לתכנן על יותר מאשר רבע עד שליש מההכנסות לצורך ההחזר החודשי.

ההחזר החודשי גם הוא צף בכדור הבדולח העתידי כשהוא מוצמד למדד, ריבית משתנה או מט"ח. העתיד אינו ידוע וגם אם הריבית נמוכה היום – לא ידוע מה היא תהיה בעוד שנה, שלוש או עשר מהיום. תכנון נכון יכול למנוע מצבים בהם בגלל שינוי ריבית הפריים משפחות מוצאות את עצמן עם החזר חודשי גבוה בהרבה ממה שהם תכננו עליו ולמעשה בלי יכולת החזר של המשכנתא.

וינסטון צ'רצ'יל אמר "קודם אנו מעצבים את ביתנו; ובהמשך, הבית שלנו מעצב אותנו" – הוא צדק. תכנון לא נכון של רכישת בית או לקיחת משכנתא יכול להשפיע מאד על החיים והזוגיות. זהירות בשלבי התכנון מונעת בעיות בעתיד.

BLOG COMMENTS POWERED BY DISQUS