אישור פרויקטים של פינוי בינוי כרוכים בבירוקרטיה מסורבלת ועודף הרגולציה, רבים מהפרויקטים מתעכבים ואף נעצרים בשל חששם ההגיוני של בעלי הדירות לגורל דירתם אשר מהווה לרוב נכס יחידי ויקר מפז. לדיירים זכות חוקית לערבות מלאה בגובה שווי דירתו החדשה שאותה הוא אמור לקבל בסיום הפרויקט. דעו את זכויותיכם!
פרויקטים של פינוי בינוי על פי רוב מתקיימים במקבצי דיור גדולים בהם נדרשת הגשה של תכנית בניין עיר חדשה על מנת להגדיל את מכסת הדירות המותרת לבנייה באזור הספציפי. פרויקט פינוי - בינוי מוגדר במסגרת חוק התכנון והבניה 1965 וחוק פינוי ובינוי (פיצויים), שחוקק בשנת 2006. כשחוקק התיקון השני לתמ"א 38 נתווספה מסגרת נוספת באמצעותה ניתן לבצע פינוי בינוי במסגרת הריסה ובנייה מחדש.
כיום במסגרות אלו מתוכננות עשרות רבות של שכונות במסגרת "פינוי בינוי" ומאות בניינים בודדים במסגרת "תמ"א 38/2" העתידים להיהרס ותחתם יוקמו שכונות ובניינים חדשים לדיירים הקיימים ולרוכשי הדירות החדשות.
בנוסף לבירוקרטיה המסורבלת באישורם של פרויקטים אלו ועודף הרגולציה, רבים מהפרויקטים מתעכבים ואף נעצרים בשל חששם ההגיוני של בעלי הדירות לגורל דירתם אשר מהווה לרוב נכס יחידי ויקר מפז.
על מנת להבין את זכויותיהם של הדיירים בפרויקטים מעין אלו חובה בראש ובראשונה לדעת כי עומדת להם זכות חוקית אשר חוקקה לאחר פרשת חפציבה ומקנה לדייר היוצא את דירתו במסגרת פרויקטים אלו את הזכות לדרוש ולקבל ערבות מלאה בגובה שווי דירתו החדשה אותה הוא אמור לקבל בסיום הפרויקט. בנוסף הגדיל המחוקק בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), 2006 להגדיר כי אי חתימה על חוזה הפינוי בינוי בשל ערבויות שאין מספקות ינקה את הדייר מ"סרבנותו" ועל כן תביעתם של הרוב החוקי נגדו לא תצלח.
בעקבות יציאתם של הדיירים לאחר קבלת היתר הבנייה ובהתראה מראש לשכירות על מנת להרוס את הבניינים הישנים היזם נדרש להעניק לדיירים 2 בטחונות נוספות במועד זה:
א. שיקים לתקופת השכירות המשוערת או חלקה עפ"י הסיכום החוזי, ישנם מגוון פתרונות אפשריים
ב. ערבות בנקאית לדמי השכירות ולתקופת השכירות כולה – כך יובטח כי בכל מקרה של הפרת חוזה, פשיטת רגל ומיני "מרעין בשין" העלולים להתרחש במהלך הפרויקט לא יפגעו בבעלי הדירות ויאפשרו את המשך הישארותם בשכירות עד למימוש כתב הערבות של הדירה.
ובכך, באמצעות ערבות בנקאית בגובה שווי הדירה החדשה וכן ערבות דמי השכירות והשיקים יישמרו זכויות הדיירים היוצאים את דירותיהם במסגרת הפינוי בינוי. חשוב להבין שזכות בעלי הדירות לקבל את דמי השכירות גם ללא הצגת חוזה שכירות מול צד ג' כך שזוגות צעירים או אנשים מבוגרים שיעברו לגור אצל קרובי משפחה בתקופה זו במקום לגור בשכירות יקבלו את השיקים בהתאם לשמאות ו/או כל סיכום אחר בין היזם לדיירים.
על פי רוב ובהתאם לכדאיות הפרויקט ולסיכומים המסחריים בין היזם או הקבלן לבעלי הדירות יידרש היזם לממן עלות הובלת המיטלטלין המצוי בדירה הלוך לדירת השכירות וחזור לדירתם החדשה בסיום הבנייה. יתרה מזו, בדירות רבות נמצאות תשתיות רבות כגון : צלחות לווין, בר מים, כבלים ותקשורת ועוד. כל אלו, כדאי ויוזכרו בחוזה כתשתיות האמורות להיות מועתקות ע"י היזם ועל חשבונו במועד המעבר.
בעלי דירות המושכרות לצד ג' :
בעלי דירות המושכרות לצד ג' צריכים לשים לב לכמה נקודות חשובות האמורות להתקיים בחוזה בנוגע לפינוי הדירה:
א. על בעל הדירה לדעת כי עליו מוטלת החובה בסופו של דבר לדאוג לפינוייה של הדירה במועד המוסכם ובהתראה מספקת – כל בעל דירה העתיד לחתום על חוזה הפינוי בינוי ובדירתו שוכר "בעייתי" אשר עתיד להוות בעיה ו/או כבר נמצא בהפרת חוזה ו/או מפגר בתשלומים כדאי ויציין זאת בפני היזם וב"כ הדיירים.
ב. בעלי דירות ע"פ יידרשו לבצע שינוי בחוזה השכירות במועד התחדשותו לאחר חתימת חוזה הפינוי בינוי ו/או במועד מאוחר יותר לאחר התייעצות עם ב"כ הדיירים ובו יידרשו לציין כי על השוכר תהיה החובה לפנות את המושכר בהתראה מראש ועפ"י הלו"ז המוסכם בחוזה בין היזם לבין הדיירים.
ג. בעלי הדירות, לאחר פינוי הדירה יקבלו דמי שכירות עפ"י שמאות שעתידה להתעדכן עפ"י תנאי השוק והמדדים הרלוונטיים. גובה דמי השכירות יכול להיות שונה בסיכום הכללי עם היזם ויכול שיתבסס על חוזה השכירות האחרון שנחתם ואשר יוצג ליזם לעיון.
הקמת הפרויקט במסגרת של "בינוי פינוי " (לעומת "פינוי –בינוי"):
במקרים מסוימים בהם הדבר מתאפשר נבנים הבניינים החדשים בסמוך לבניינים הישנים או בלוקיישן אחר מוסכם והדיירים עוברים ישירות מדירותיהם הישנות לדירותיהם החדשות – ללא יציאה לשכירות וללא הצורך בערבויות האמורות. הקמת הפרויקט בסגנון זה מתאפשר במקרים בהם נמצאת שכונה בקצהו של הישוב לצד קרקעות פוטנציאליות ו/או בישוב בו מתקיים חילוף שטחים עם העירייה ו/או המועצה והדבר מוסכם על הצדדים ו/או נרכשו ע"י היזם קרקעות לבניית חלק מהפרויקט אליו יעברו בעלי הדירות.
חששותיהם של בעלי הדירות לחתום על חוזה הפינוי בינוי מובנים ודורשים הכלה של בעלי המקצוע המלווים ובעיקר ב"כ הדיירים האמון על החתמת הדיירים בסופו של יום. לאחר הבנת המשמעויות של סעיפי החוזה וההגינות המתבקשות יהיה קל יותר להניע את הפרויקטים אשר בכללם משפרים את איכות חייהם של בעלי הדירות ומעלים את ערכן וכן את תחושת הביטחון במגורים העומדים בתקן לרעידות אדמה ועם ממ"ד תקני .
כותב המאמר – עו"ד גילעד ושדי, מומחה במקרקעין ובליווי דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38
