ניסיון חביב או פצצה מתקתקת?
בחודש מרץ נזרקה ע"י משרד האוצר פצצה לאוויר שבאה להקל על רוכשי הדירות. מטרת האוצר היא כמובן לנסות ולהוזיל את מחירי הנדל"ן. מדובר בניסיון יפה ואפילו לראשונה ניסיון מעשי המטפל באופן מיידי בקבוצה מצומצמת של רוכשים פוטנציאליים המשוועים לדירה.
אלא מה, אם באוצר היו מכינים שיעורי בית, היו מגלים כי זוגות צעירים המתקשים לרכוש דירה, לרוב נאלצים לרכוש דירה ישנה וקונים תחת אילוץ דירה זולה בשל הגזרות הקודמות אשר יצרו דרישה להון עצמי בשיעור 40% לפחות.
מאחר והרוכשים אליהם מכוון האוצר הם בעלי הון עצמי קטן ומופחת, קיים עיוות בטיימינג ובאופן שבו האוצר בחר לעודד את הזוגות הצעירים לרכוש דירה. אם ננסה לדבוק בגישתו של האוצר ונבדוק מה גובה ההטבה לדירה ראשונה בעלות של כ-1,600,000 שקלים נגלה כי גובה ההטבה עומד למעשה על 250,000 שקלים.
השאלה המתבקשת היא מדוע לא ניתן היה להעניק מענק בגובה המע"מ לכל רוכשי דירה ראשונה הזכאים להטבה?
לא ברור מדוע האוצר החליט להעניק את ההטבה רק לרוכשי דירות חדשות. האוצר מגביל את ההטבה לרכישת דירה חדשה ואילו היה מעניק מענק גם לדירות יד שנייה, כמות הדירות הפוטנציאליות עבור הזכאים הייתה גבוהה בהרבה מכמות הדירות המעניקות פטור ממע"מ.
מעבר לכך, אופן הביצוע והתזמון של האוצר גרועים ביותר.
מאז נזרקה הפצצה לאוויר, הקפיאו כל הזכאים את הרכישה וקבלנים, יועצי משכנתאות,בנקים למשכנתאות ומוכרי דירות יד שנייה, עומדים ומביטים אל הגדר עליה יושבים הרוכשים הפוטנציאליים. ברור לכולם כי הישיבה על הגדר צפויה להיות ארוכה מאוד שכן תהליך אישור ההחלטה במקרה הטוב יסתיים עם שנת 2014.
ומה יקרה עד אז?
לא ימכרו דירות בקבוצות רכישה, זכאים לא ירכשו דירות, לא דירות חדשות ולא דירות יד שנייה, יזמים הקפיאו באופן מיידי את המבצעים שתוכננו שכן לכאורה בהיכנס ההצעה לתוקף כל דירה מתחת לתג מחיר של 1.6 מיליון שקלים תיחטף.
בפועל, לאור העובדה שדבר לא השתנה בכמות היצע הדירות ומניסיון העבר, ברור כי כל ההרפתקה החביבה הזו, רק תייצר ביקושים כבושים אשר ברגע אחד ימומשו בסוף שנת 2014, ואילו בדרך, יהיו הרבה חללים.
הניסיון של האוצר חביב ואפילו יכול היה להיות מוצלח, אילו היו מטפלים ברעיון, מסירים את המכשולים ויוצאים בהצהרה סמוך לאישורה של ההחלטה. אלא שאי ודאות הינה אסון בכל תחום ובכל מקרה, בטח ובטח באזור רגיש בו ממילא קיים ביקוש עודף על ההיצע אשר גורם למחירים להמריא.
ראו זה פלא, כל התרגיל להוזלת מחירים ומניעת רכישת נכסי נדלן ע"י משקיעים, יצר אפקט הפוך. היזמים הקפיאו כל פעילות שיווקית של הדירות הקטנות והזולות ויעשו כל מאמץ למכור לפחות את הדירות היקרות יותר וייתכן מאוד שדווקא רוכשי דירות היוקרה ייהנו ממבצעי הוזלה. בנוסף, ודאי נראה שהיזמים, כהכנה למתנה שהוגשה להם על מגש, יעלו לפחות במחירון את כל הדירות הזולות ואל לנו להיות מופתעים, אם כמות הדירות הזולות יותר יקבלו עלייה מעניינת לכיוון ה-1.6.
מלאי הדירות הזולות המוצע לרוכשים הוא מוגבל וקטן ולכן הקונים לא יהיו בררנים מידי גם אם היזמים והקבלנים יעלו את המחיר. עפ"י חוקי ביקוש והיצע, לאור העובדה שכמות הדירות במחיר באזור ה- 1.6 מיליון שקלים היא מוגבלת ביותר, ייבחרו היזמים להעלות את מחיר הדירות, תוך חוסר אונים של המערכת שכן אין שום אמצעי לבדיקת המחיר לפני ואחרי תכנית האוצר. למעשה, בהטבה שתעמוד על כ-250,000 שקלים יתחלקו היזמים והרוכשים. כך לפחות יפצו את עצמם היזמים על תקופת ההמתנה והרוכשים ירוויחו פחות ממה שהאוצר ישלם.
חלון הזדמנויות נפתח דווקא לקהל המשקיעים שכן בעלי הדירות הישנות, הזולות, מבינים שקהל הרוכשים הפוטנציאליים שלהם הצטמצם באופן משמעותי. בעלי דירות אלה, החייבים למכור, ככל הנראה ילכו לקראת המשקיעים ויורידו מחירים. למעשה אחרי כל הטררם חזרנו למה שהטריד את האוצר- בעלי הממון ייהנו ראשונים מההטבה באופן עקיף ואילו הזכאים, אם בכלל, ייהנו באופן חלקי.
הכותבת היא עליזה כהן, מנכ"לית רשת התיווך 'רשף נכסים'
