ועדת השרים לחקיקה בכנסת אישרה השבוע את הצעת החוק של לפיד, למתן פטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה. החוק ייכנס לתוקפו החל מ-1 בספטמבר השנה ובמסגרתו תושבי ישראל ששירתו שירות צבאי, לאומי או אזרחי באורך של 12 חודשים לפחות (לגברים ולנשים), יזכו לפטור ממע"מ על דירות עד 1.6 מיליון שקל כולל מע"מ.

כלים

הציבור מלא אופטימיות ובטוח שהנה בקרוב ירדו מחירי הדירות בישראל, אלא שחוק פופוליסטי זה, לא רק שלא יוריד את מחירי הדיור, החוק יגרום למחסור חמור בהיצע הדירות ועקב כך לעליית מחירי הדירות.

בתוכנית של לפיד אין תכנון לטווח ארוך, אין ניתוח של התוצאות ואין מחשבה כלכלית עמוקה.

לא צריך להיות מומחה גדול לכלכלה, כדי להבין את חוקי ההיצע והביקוש. כלל ידוע הוא, שכאשר ההיצע נמוך והביקוש גבוה, המחירים עולים. במקום לפעול כדי להגדיל את מלאי הדירות, הצעתו של לפיד רק תגדיל את הביקושים והמחירים ישובו ויעלו.

ברגע שהתוכנית תיכנס לתוקפה, הרוכשים יסתערו על הדירות שעומדות בקריטריונים לזכאות לפטור ותוך תקופה מאוד קצרה, ייגמר מלאי הדירות הללו וייווצר שוב מחסור חמור בדירות. מתוך כ-70,000 זכאים לפטור ממע"מ, רק כ-3,000-4,000 יוכלו לרכוש דירה בפועל שכן לשאר פשוט לא יישארו דירות.

הפרמטר היחיד לפיו נקבעים המחירים בשוק חופשי הם היצע וביקוש. לכן, כאשר צעדי הממשלה הנוכחיים מביאים רק לשינויים ולעלייה בביקוש, ומנגד אינם מגדילים את ההיצע, בלא צעדים משמעותיים שיגדילו את מלאי הדירות המוצעות למכירה, התוכנית תגרום לנזק משמעותי בטווח הארוך וזו תהיה בכייה לדורות.

אם הממשלה רוצה להקל על הזוגות הצעירים, היא יכולה להעניק מענק חד פעמי לרכישת דירה ראשונה, שווה לכולם בגובה של 200-250 אלף, ש"ח לדירות עד לסכום של 2 מליון ₪ בכל הארץ, ובונוס למי שרוכש דירה בפריפריה של עד 100,000 ₪. כמובן שהאוצר יכול להגביל את המענק ליוצאי צבא וכדומה אבל כך לפחות לא נגרום להגדלת הביקוש לדירות מסוג מסוים. יתר על כן, באמצעות מתן

מענקים, הממשלה יכולה לחזק אזורים חלשים מבחינה נדל"נית ולהעניק מענקים גדולים יותר לרוכשי דירות בפריפריה.

נכון לעכשיו, צפויה עלייה דרמטית בביקוש לדירות חדשות, אך מה לגבי דירות יד 2? ודירות מעל 1.6 מיליון שקלים? לייצר ביקוש גבוה לדירות מאוד מסוימות, לא יוזיל את מחירי כל שוק הנדל"ן בישראל. הממשלה חייבת להציף את השוק בקרקעות לדירות חדשות כדי לייצר עודף של היצע ושיווי משקל בין הביקוש וההיצע. הקבלנים לא בונים מספיק ושוק הנדל"ן בישראל פשוט לא מוכן לקלוט ביקושים כל כך גבוהים. כיום, נבנות כ-90 אלף דירות שבנייתן תסתיים בשנתיים הקרובות וכבר כעת רובן כבר מכורות. המלאי הלא מכור כולו הינו כ 18,000 י"ח מתוכם רק כ-4000 יח' במחירים של מיליון ₪. בסך הכל – המלאי המספיק ל 6-10 חודשים בלבד. כלל לא בטוח שכמות זו תספיק שכן לא כולן יעמדו בקריטריונים שקבע האוצר לשם קבלת הפטור ממע"מ.

אם האוצר לא מסוגל לפעול להגדלת היצע הדירות, עליו להוריד את הביקוש. הורדת הביקוש לדירות, יכולה להתבצע רק באמצעות יצירת חלופות לשכירת דירה. אלא שכאשר מחירי השכירות גבוהים או שווים לתשלום החודשי של המשכנתא, הרוכשים בהכרח יעדיפו לרכוש דירה ולא להשכיר.

הממשלה צריכה לפעול להורדת מחירי השכירות, כאשר היא מעמידה את הקרקעות המדינה (לבניה/השכרה) ל 50 שנה בחינם.

אם הקרקע היא קרקע מדינה ונשארת של המדינה מושכרת ל 50 שנה בחינם. היזם יחשב את דמי השכירות כתשואה רק בגין עלות הבנייה כי המדינה והעיריות כבר גובות הרבה כסף בגין אגרות והיטלי בנייה ומס בגין רווחי שכירות שיהיו לגופים מסחריים.

הטור נכתב ע"י רוני מזרחי, מנכ"ל קבוצת מזרחי

BLOG COMMENTS POWERED BY DISQUS