ואולם החוק שאושר בשנת 2000 לא גרם ליזמים או לדיירי הבניינים המועדים להרים את הכפפה ולהתחיל בפרויקט המורכב שכרוך בחיזוק המבנים. לאור זאת, התחוללו במהלך השנים מספר שינויים בחוק, שמטרתם אחת: לעודד יזמים, דיירים ועיריות לממש את תמ"א 38 בבניינים ישנים שאינם עומדים בתקן ולעודד התחדשות עירונית מקיפה באזורים ישנים.
התיקון הראשון לתמ"א 38 - הרחבת היתרי הבניה
לא הרבה שנים לאחר שחוקק החוק, התברר כי איש מהגורמים שאמורים להיות מעורבים במימוש הפרויקט: יזמי נדל"ן, עיריות ודיריי הבניינים הישנים אינם ששים לצאת לדרך הארוכה, המפותלת והמורכבת של חיזוק הבניין. הסיבה לכך פשוטה: התמורה הדלה ביחס למאמץ המרובה הנדרש. הדיירים חוששים מאי הנוחות הרבה הצפויה לאורך זמן לא מבוטל, והיזמים מההשקעה האדירה של זמן וכסף לעומת הרווח שיוותר בידם בגמר הפרויקט. המחוקק, שלו ענין בתזוזת פרויקטים מסוג זה, על מנת למנוע קטסטרופה ביום פקודה, נחלץ לתקן את המעוות. התיקון הראשון לחוק מבטיח ליזמים הוספת קומה בכל בנין שיחוזק, ללא צורך בהרחבת המיסוי על היתרי הבניה שניתנו.
התיקון השני - גם פינו בינוי
בראשית 2012 חולל המחוקק תיקון נוסף בתמ"א 38, המוכר גם כתמ"א 38/2 ובו מאפשר המחוקק, לבצע במסגרת תמ"א 38 הריסה והקמה מחדש של בניינים ישנים, שבהם אין טעם לחזק את היסודות הישנים.
תמ"א 38/2 זכה גם לכינוי "עוקף פינוי בינוי" מכיוון שהוא יצר למעשה מסלול להנעת פרויקטים שנתקעו משך שנים במסדרונות אישורי הפינוי בינוי. במסגרת התיקון השני לחוק תמ"א 38 זכאים דיירי הבניינים הישנים לקבל דירה חדשה בבניין חדש, (וכן חניה ומחסן) מבלי שיידרשו להוציא כסף מכיסם. היזם, שיפצה מכספו את הדיירים המפונים עד לגמר הפרויקט יוכל להרוויח מהפרויקט כ-3 דירות על פי היתרי הבניה הנדיבים שמאפשר התיקון השני לחוק.
ואולם תמ"א 38/2 אינו חף מאתגרים: נוסחת האיזון שהופכת פרויקט מורכב ויקר שכזה כדאית ליזם אינה מובנת מאליה בחלק ניכר של הפרויקטים וכמו כן קיימת סכנה שדייר סרבן יעכב מאוד את הוצאת הפרויקט אל הפועל שיגרום הפסד כספי משמעותי ליזם.
התיקון השלישי לתמ"א 38 – היתרי בניה נרחבים
במהלך 2012 נערך התיקון השלישי לחוק תמ"א 38 – שמטרתו לעודד ולהאיץ את קצב הוצאתם לפועל של פרויקטים לחיזוק מבנים. התמריץ המשמעותי במתיר התיקון השלישי לתמ"א 38 נועד לעודד התחדשות עירונית באזורים עירוניים מוזנחים ולהביא לשיפור חזותי של שכונות ותיקות. הדרך שמצא המחוקק לעודד יזמים לצאת לדרך היא על ידי הגדלה משמעותית של נוסחת הרווח שלהם מהפרויקט. המחוקק מאפשר באמצעות התיקון השלישי להוסיף עד 2.5 קומות בכל בנין שיחוזק. בנוסף יזכה היזם בהקלות משמעותית במיסים על תוספות בניה אלה. התיקון השלישי לא פסח על הרווח שיוכלו הדיירים בבניינים האמורים להשיג אם יניעו את המהלך: הגדלת דירתם המקורית בעשרות מטרים, שדרוג הבניין והעלאת ערך הנכסים בסביבה המתחדשת.
