במפתיע, בפעם השניה ברציפות, הוריד בנק ישראל את הריבית, מהלך שהגיע בניגוד מוחלט לתחזיות של חלק גדול מהאנליסטים, והצית מחדש את הדיון סביב מצבו של שוק הנדל"ן. עבור רבים, מדובר באיתות לכך שאחרי תקופה ארוכה של דריכה במקום, ייתכן שהשוק מתחיל סוף סוף לזוז.
אין ספק שהורדת הריבית היא צעד חשוב שיכול לשפר את היתכנות העסקאות ולהחזיר חלק מהאמון שנשחק, אך כבר בנקודת הפתיחה חשוב לומר זאת בבירור: הריבית לבדה אינה פתרון קסם. היא לא מוחקת שנים של חוסר תנועה, ולא פותרת ביום אחד את הלחצים שהצטברו בענף. בלי חזרה של שוק היד השנייה לפעולה, השפעתה תישאר מוגבלת.
במשך כשלוש שנים סובל שוק הנדל"ן מהאטה וחוסר תנועה. עליית הריבית בלמה את הביקושים, חוסר הוודאות הכלכלית הקפיא החלטות רכישה, והמלחמה הוסיפה רובד של זהירות והמתנה. בתוך המציאות הזו נוצר פער בלתי ניתן להתעלמות בין נתונים שמצביעים על "פעילות" לבין התחושה האמיתית בשטח: פחות תנועה, והרבה מאוד עסקאות שבסופו של דבר אינן יוצאות לדרך.
בתוך הקיפאון הזה נוצרו פתרונות שמעליהם התנוססה נורה אדומה, ובראשם מבצעי 20-80 ו-10-90, אמנם שיטות אלו אפשרו להוציא לפועל עסקאות גם בתקופה שבה קונים חששו להתחייב, אך בפועל הן יצרו סיכונים משמעותיים, הובילו לשיעורי ביטול גבוהים, למלאי דירות גבוה ולקנסות כבדים לרוכשים. לא במקרה בחר בנק ישראל להגביל את העסקאות הללו. מהלך זה הבהיר כי פתרונות חריגים אינם יכולים להחליף שוק מתפקד.
בלב הבעיה ניצב שוק היד השנייה, המנוע המרכזי של שוק הנדל"ן. כאשר הוא אינו מתפקד, כל השרשרת נעצרת. תחילה, ההאטה בו הייתה תוצאה ישירה של עליית הריבית, אך עם הזמן הוא חדל להיות רק תופעת לוואי והפך לגורם מעכב בפני עצמו. כל עוד המנוע הזה אינו חוזר לפעול, כל דיבור על התאוששות רחבה של הענף נותר תיאורטי בלבד.
בשנה הקרובה יעמוד שוק הנדל"ן במבחן האמיתי. תרחיש של המשך הורדת ריבית, התחזקות השקל, התייצבות האינפלציה וחזרה הדרגתית של אמון הרוכשים יכול בהחלט להניע מחדש את שוק היד השנייה. אבל כאן בדיוק טמונה נקודת ההכרעה: בלי חזרה של ודאות בסיסית לחיי היומיום בישראל, גם התנאים הכלכליים הטובים ביותר לא יספיקו. שוק הנדל"ן אינו מגיב רק לריבית, אלא גם לביטחון. כל עוד עננת המלחמה מרחפת מעל המשק והאפשרות לגיוס מילואים נרחב נותרת על השולחן, ההתאוששות תישאר שברירית, זהירה ובעיקר הפיכה. מי שממהר להכריז על חזרה לשגרה כלכלית, מתעלם מהמשתנה המרכזי שממשיך לנהל את השוק מאחורי הקלעים.
הכותב הוא רפי קשקש, סמנכ"ל סיירוס קפיטל
