לפני שניגשים לרכוש דירה כדאי לעשות חשבון כדי לדעת כמה כסף יש לנו כ"הון עצמי" מעבר למשכנתא. סכום ההון העצמי ישפיע א. על עצם אישור ההלוואה ב. על גובה הריבית.
יש לבדוק את סכום המשכנתא ואת ההחזר החודשי ולהתאים את ההחזר למצב הכלכלי של הרוכשים. לידע כללי הלוואה של 100,000₪ ל 20 שנה, עומד סביב 500 ₪ עד 550 ₪ לחודש (לפי שינויי מסלול וריבית, פחות או יותר), אם הדירה בבניה כדאי לחשוב על אופציית גרייס (תשלום של ריבית בלבד עד הכניסה לדירה)
כדאי לבקש מהיועץ שיספק לכם אישור עקרוני מבנק אחד לפחות. במקרים קלאסיים יכול היועץ עצמו לספק את האישור על סמך ניסיונו.
אומנם, תהליך קבלת משכנתא אמור להיות מהיר, אם מבצעים אותו בצורה נכונה, אולם כדאי מאוד להשאיר זמן נוסף לבלת"מים (שביתה במשרדי הממשלה, טאבו מינהל, בנקים, או אפילו דרישה ספציפית של הבנק מהמוכרים או מהעו"ד העלולה ליצור עיכוב), לכן גם כשהדירה שרכשתם פנויה למגורים ונותר רק לקבל את המשכנתא, כדאי לקחת בחשבון עיכובים לא צפויים ולהשאיר מספיק זמן בלוח התשלומים בחוזה, עבור סיום התהליך. כל איחור בתשלום גורר קנסות. כמו"כ, בעת לחץ של זמן - קשה יותר לנהל מו"מ על הריבית...
פגישה עם יועץ משכנתאות תניב הלוואה בתנאים נוחים ובדיקה מקצועית של הנכס מבחינה בנקאית. (יש נכסים שבנקים מסוימים לא יסכימו לשעבד וממילא, גם לא לספק עבורם משכנתא)
חשוב לדעת: הריבית שמאושרת לכם בבנק הינה בתוקף ל 12 יום בלבד. אחרי 12 יום היא יכולה להשתנות לגמרי. חשוב לזכור את זה, כי אנשים נוטים לבדוק ריבית בבנק לפני תהליך הקנייה והחתימה, ולבנות על זה את חישובי התשלומים והעלויות כשהמידע שבידם כבר איננו רלוונטי. אם כן, רק כאשר החוזה חתום, אפשר לפנות זמן לסקר בנקים.
סכום כסף משמעותי צפוי להשתחרר בהמשך הדרך? ספרו ליועץ שיתאים לכם מסלול שלא יגרור קנסות (עמלת היוון) כשתרצו לפרוע את ההלוואה מוקדם כפי שתוכנן מראש.
מסלולים: ישנם כל מיני מסלולים (הקלאסיים הם פריים, משתנה צמוד, קבוע, צמוד מט"ח), אולם יועץ מקצועי שעובד בצורה יומיומית מול הבנקים, מתעדכן לבטח במסלולים ייחודיים שמייצרים הבנקים (בעיקר הבנקים הקטנים) ומנצל את התחרות בין הבנקים ע"מ לבנות תמהיל טוב יותר ללקוח.
לפעמים הפרקטיקה חשובה יותר מהידע עצמו, לכן, גם אם אתם מכירים מושגים ומבינים בתחום, השאירו ליועץ לפעול מול הבנקים. אותו, הם יתקשו לבלבל ויקל עליו לפתור בעיות של הרגע האחרון.
לפעמים, כשיש לחץ של זמן וחייבים את המשכנתא מיידית, היועץ יידע למצוא את הסניפים הפחות עמוסים וכך לעבור את התהליך מהר ובשלום...
הכותב, הרב שמואל קיסטר, הוא מנכ"ל חברת 'פריים משכנתאות'
