מס פדראלי, מס מדינה ומס עיר
מיסוי נכסי נדלן בארהב כולל מס פדראלי, מס מדינה ומס עירוני:
- מס פדראלי - נגבה באופן אחיד בכל מדינות ארצות הברית.
- מס מדינה - נגבה על פי מדיניות המיסוי שנקבעה בכל מדינה, קיימות מספר מדינות בהן אין מס מדינה על רווחים מנכסי נדלן.
- מס עירוני – מס הנגבה על ידי העיר בה ממוקם הנכס, נגבה רק בחלק מהערים, בהתאם למדיניות המיסוי בעיר.
למדיניות המיסוי שתחול על הנכס יש השפעה ישירה על התשואה השנתית שתוכלו להפיק ממנו. בעוד שכל רווח מנכסי נדלן יחויב במס פדראלי, מס מדינה ומס עיר יוטלו רק על נכסים שהמדינה והעיר בהן ממוקם הנכס נוקטות במדיניות מיסוי המחייבת גביית מס על רווחים מנכסי נדלן.
מבנה החזקה
מבנה ההחזקה של הנכס נקבע על פי אופי וצורת התארגנות ההשקעה. למבנה ההחזקה יש השפעה על אופן וגובה המיסוי הן בארהב והן בישראל.
- משקיע יחיד - שיעורי המס הנגבים בארצות הברית ממשקיעים פרטיים נמוכים מאלו הנגבים מחברות ותאגידים, במקרה של תביעה כל נכסיו של המשקיע הפרטי חשופים, על הנכס חל מס עיזבון.
- חברה / שותפות LLC –חברת LLC שהוקמה לצורך רכישת נדלן בארצות הברית תמוסה כשותפות, כאשר מדובר בשותף יחיד, ימוסה הנכס כנכס המוחזק בבעלות פרטית. שותפות LLC שאינה בבעלות חברה לא נדרשת לשלם מס חברות ואחריות המשקיע מוגבלת לסכום ההשקעה בלבד. הון השותפות חשוף למס עיזבון ובמקרים מסוימים יתכן שיהיה על המשקיע לשלם מס כפול בשל מדיניות רשויות המס בישראל. יש להתייעץ עם מומחה למיסוי נדלן בחו''ל כדי להחליט כיצד עדיף להציג את ההשקעה בפני רשות המיסים הישראלית.
- חברה ישראלית – החזקת נכס על ידי חברה ישראלית תמוסה במס חברות בגובה 21% ומס סניף בגובה 12.5% אך תהיה פטורה ממס עיזבון, שיכול להגיע בארצות הברית עד לארבעים אחוזים.
- חברה מקומית אמריקאית (C – CORP) - השקעה באמצעות חברה אמריקאית מקומית מחויבת בתשלום מס חברות בגובה 21% וכן מס דיבידנד, היא חשופה למס עיזבון והמשקיע מחויב בהגשת דוחות בישראל. על פי רוב, אופציה זו משתלמת פחות למשקיע ישראלי.
סיכום
כדי להבטיח תשואה נאה מהשקעה בנדלן בחול, שלא תקוצץ על ידי ריבוי מיסים, חשוב להתכונן היטב ולתכנן מראש היכן וכיצד להשקיע. לשם כך יש להתייעץ בגורמים מקצועיים בעלי ניסיון וידע בתחום המיסוי. חשוב שהמשקיע ידע מראש מה גובה המס שיוטל על רווחיו, בין אם מדובר במיסוי הכנסות משכירות חודשית או במס רווחי הון במקרה של מכירת הנכס. לפני שאתם משקיעים את כספכם בנכס בארצות הברית, פנו לחברה המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ.
המאמר נכתב בשיתוף עם חברת ספיר ברנובסקי - המומחים בהשקעות נדלן בארה"ב.
