מפקח בניה מטעם הדיירים הפך להיות לחלק אינטגראלי בליווי המקצועי של הדיירים, למרות זאת, ברוב העסקאות משלבים את מפקח הבניה לקראת שלב הביצוע, בשלב זה אין למפקח יכולת להשפיע על אופי התכנון או התמורות לדיירים כפי שבאות לידי ביטוי במפרט הטכני או בתכניות הרעיוניות המצורפות להסכם התמ"א.
אנו רואים חשיבות עצומה בשילוב יעיל של מפקח בניה מטעם הדיירים כבר בשלבי בחינת היזמים ויצירת המכרז, ביכולתו של המפקח להשפיע בצורה מהותית על אופי העסקה ולמקסם את תמורות הדיירים.
בחינת זכויות הבניה ואפשרויות התכנון
השיטה הרווחת היום היא לשכור את שירותיו של עורך דין ובעזרתו לפנות למספר יזמים וקבלנים במטרה לקבל מספר הצעות ולנהל סוג של מכרז. בפועל, השיטה הזו לא הוכיחה את עצמה כיעילה – כל המחקרים בתחום מצביעים על כשל מובנה בשלב ההתקשרות מול יזם, המביא לכישלון של פרויקטים רבים.
הבעיה נוצרת כאשר בעלי הדירות לא יודעים בדיוק מה אפשרויות התכנון ומה הזכויות אותן הם מבקשים למכור לקבלן. כאשר הדיירים אינם יודעים מה הם מחזיקים בידיים כל תהליך המכרז מבוצע בצורה לא יעילה – הדיירים ועורך דינם ניזונים אך ורק מהצעות היזמים, מבלי לדעת מהן הנחות היסוד שהובילו את היזם הספציפי לספק הצעה כזו או אחרת, מכאן אנו עדים לעשרות פרויקטים שהלכו שבי אחרי הצעות לא ריאליות, ומנגד הצעות שהיו יכולות להיות טובות יותר אילו רק הדברים היו מתנהלים בצורה שקופה – כבר משלב הפניה ליזמים / קבלנים.
כיצד בוחנים את אפשרויות התכנון?
לאחרונה העברנו מספר השתלמויות לעורכי דין העוסקים בתמא 38, אחת מהן עסקה בניתוח זכויות תמא 38 , לחצו על הקישור כדי להיכנס לתקציר ההרצאה מתוך היוטיוב.
ריכזנו כאן עבורכם את עיקר הפרמטרים החשובים לצורך הבנת אפשרויות התכנון בהתאם לתמ"א 38 ותכניות נוספות החלות על המגרש הנבחן:
פרטי המגרש, הבניין וחישוב זכויות: קווי מגרש, קווי בניין, קונטור בניין, תאור מספר קומות ויחידות, זכויות לפי תב”ע, הקלות למינהן, זכויות לפי תמ”א 38, צפיפות מותרת, מדדים כמותיים מקובלים.
- חישוב זכויות לצורך היטל השבחה, פרוט קומות בבניין משודרג/חדש.
- תמהיל דירות חדשות תוך פרוט: סוג יח”ד, קומה, כמות, שטח, עיקרי, ממ”ד, מרפסת, חדר מדרגות, מסתור כביסה, חלוקת דירות אופציונלית בין יזם לדיירים.
- פרוט פתרונות חניה ושטחים נוספים (לובי, מחסנים וכו’).
- ניתוח כלכלי של הפרויקט – יצירת שקיפות.
עבור מפקח בניה מטעם הדיירים ניתוח הזכויות הוא רק חלק אחד מתוך דוח 0 המשקף בנוסף למצב התכנוני גם את המצב הכלכלי. כדי שנוכל להתנהל מול היזמים מתוך מקום מקצועי ולהפיק את המיטב מתהליך המו"מ עלינו להבין גם את ההיבט הכלכלי. גם כאן ריכזנו עבורכם מספר פרמטרים עיקריים לניתוח כלכלי של פרויקט:
- נתוני עזר לחישובים: דירות, שטחים, פתרונות חניה לפי סוגים, משך פרויקט חזוי וכו'.
- תקציב הפרוייקט על מרכיביו, תוך פירוט אומדני בסיס: קרקע, כלליות, בניה ישירה, מימון.
- תמהיל דירות למכירה אופציונלי תוך פרוט יחידות דיור, מטרים ומחירים.
- ניתוח השוואתי של מחירי מכירה מבוסס על עסקאות בפרוייקטים דומים.
- סיכום הכנסות צפויות ועלויות צפויות.
- רווחיות צפויה בש”ח ובאחוזים מהעלות.
- מדדים סטטיסטיים נבחרים.
- ניתוח רגישות.
ביצוע סקר תשתיות:
לעתים אנו נתקלים בתכניות שאינן פונקציונאליות, משמע יש זכויות, יש כלכליות, אך במסגרת האילוצים ותקנות הביצוע לא ניתן להוציא את הפרויקט לפועל - לעתים מדובר בבעיות חניה, או טופוגרפיה בעייתית, לפעמים ישנה בעיה של רוחב דרך ומורכבות בהפעלת כלים הנדסיים, לעתים כבלים סלולריים וצורך בהטמנת קו מתח, לעתים עצים הדורשים העתקה, ועוד המון עזים בדרך, חשוב מאוד להכיר את המורכבויות בשלב המקדמי כדי להתנהל בצורה איכותית מול היזם. לשם כך אנו מבצעים סקר תשתיות, לרוב ע"י הנדסאי בניין או מהנדס מטעם אפיקים 38 ובכך מציפים כבר בשלב מוקדם את המכשלות, ומעבירים את כלל האינפורמציה לדיירים.
ניתוח פרופיל היזם
דיירים רבים מסתמכים כמעט בצורה עיוורת על עורך דינם כגורם הרשמי המאשר את טיב היזם. אך למעשה עורכי דין לרוב אינם בעלי הכשרה בתחום הכספים, בדיקותיהם לרוב מסתיימות בהוצאת BDI שאין ביכולתו לשקף על מידת האיתנות הפיננסית של היזם, שלא לדבר על מידת הרלוונטיות שלו לפרויקט.
כאשר ישנה תחרות אמתית בין יזמים איכותיים ורלוונטיים לפרויקט אנו כמעט ולא רואים שוני בהצעות ברמה המסחרית – התחרות מבטלת כמעט לחלוטין את המרווחים, ואז נשאלת השאלה על בסיס אילו קריטריונים נבחר את היזם. כאן יש שוני גדול שלא ניתן להפחית על ידי תחרות.
חברות בניה וחברות יזמיות נבדלות במבנה התפעולי שלהן, מבנה בעלות, ניסיון ברמת הביצוע, מבנה הון של החברה, ניסיון בליווי בנקאי, סיווגים מתאימים בתחום הבניה, ניהול תזרים מזומנים של החברה, התאמה בין כמות פרויקטים להון עצמי. ועוד ועוד.
כדי להבין את החברה לעומק לצורך קבלת החלטה מושכלת צריך לבצע צילום רנטגן של החברה המציעה, לצורך כך צריך לפנות למספר מאגרי מידע וגם לקבל הרבה אינפורמציה מהיזם עצמו. במידה והחברה אינה חברה ציבורית צריך לדרוש דוחות כספיים מבוקרים תוך התחייבות לסודיות. בנוסף, צריך לדרוש מעורך הדין של החברה מכתב המעיד על מספר תביעות הבדק ותביעות בתחום ליקויי הבניה מהשנים האחרונות, מספר פרמטרים נוספים ישלימו תמונה מלאה אודות התאמת החברה לפרויקט שלכם ובכך יאפשר לכם להרגיש בטחון ולצאת לדרך בלב שלם.
לסיכום, בחירת מפקח בניה מטעם הדיירים חייבת להיות מושכלת ועניינית, לפחות כפי שאתם בוחרים את עורך הדין שלכם. עליכם להסתכל על כלל היתרונות ולזכור כי השלב החשוב ביותר ובעל יכולת ההשפעה הגדולה ביותר הוא שלב ההתקשרות מול היזם.
הכתבה בחסות אפיקים 38 , המלווה עשרות פרויקטים בדרך ליישום מוצלח של תמ"א 38 ופינוי בינוי.
