בחודש מרץ נזרקה ע"י משרד האוצר פצצה לאוויר שבאה להקל על רוכשי הדירות. מטרת האוצר היא כמובן לנסות ולהוזיל את מחירי הנדל"ן. מדובר בניסיון יפה ואפילו לראשונה ניסיון מעשי המטפל באופן מיידי בקבוצה מצומצמת של רוכשים פוטנציאליים המשוועים לדירה.
אלא מה, אם באוצר היו מכינים שיעורי בית, היו מגלים כי זוגות צעירים המתקשים לרכוש דירה, לרוב נאלצים לרכוש דירה ישנה וקונים תחת אילוץ דירה זולה בשל הגזרות הקודמות אשר יצרו דרישה להון עצמי בשיעור 40% לפחות.
מאחר והרוכשים אליהם מכוון האוצר הם בעלי הון עצמי קטן ומופחת, קיים עיוות בטיימינג ובאופן שבו האוצר בחר לעודד את הזוגות הצעירים לרכוש דירה. אם ננסה לדבוק בגישתו של האוצר ונבדוק מה גובה ההטבה לדירה ראשונה בעלות של כ-1,600,000 שקלים נגלה כי גובה ההטבה עומד למעשה על 250,000 שקלים.
השאלה המתבקשת היא מדוע לא ניתן היה להעניק מענק בגובה המע"מ לכל רוכשי דירה ראשונה הזכאים להטבה?
לא ברור מדוע האוצר החליט להעניק את ההטבה רק לרוכשי דירות חדשות. האוצר מגביל את ההטבה לרכישת דירה חדשה ואילו היה מעניק מענק גם לדירות יד שנייה, כמות הדירות הפוטנציאליות עבור הזכאים הייתה גבוהה בהרבה מכמות הדירות המעניקות פטור ממע"מ.
מעבר לכך, אופן הביצוע והתזמון של האוצר גרועים ביותר.
מאז נזרקה הפצצה לאוויר, הקפיאו כל הזכאים את הרכישה וקבלנים, יועצי משכנתאות,בנקים למשכנתאות ומוכרי דירות יד שנייה, עומדים ומביטים אל הגדר עליה יושבים הרוכשים הפוטנציאליים. ברור לכולם כי הישיבה על הגדר צפויה להיות ארוכה מאוד שכן תהליך אישור ההחלטה במקרה הטוב יסתיים עם שנת 2014.
ומה יקרה עד אז?
לא ימכרו דירות בקבוצות רכישה, זכאים לא ירכשו דירות, לא דירות חדשות ולא דירות יד שנייה, יזמים הקפיאו באופן מיידי את המבצעים שתוכננו שכן לכאורה בהיכנס ההצעה לתוקף כל דירה מתחת לתג מחיר של 1.6 מיליון שקלים תיחטף.
בפועל, לאור העובדה שדבר לא השתנה בכמות היצע הדירות ומניסיון העבר, ברור כי כל ההרפתקה החביבה הזו, רק תייצר ביקושים כבושים אשר ברגע אחד ימומשו בסוף שנת 2014, ואילו בדרך, יהיו הרבה חללים.
הניסיון של האוצר חביב ואפילו יכול היה להיות מוצלח, אילו היו מטפלים ברעיון, מסירים את המכשולים ויוצאים בהצהרה סמוך לאישורה של ההחלטה. אלא שאי ודאות הינה אסון בכל תחום ובכל מקרה, בטח ובטח באזור רגיש בו ממילא קיים ביקוש עודף על ההיצע אשר גורם למחירים להמריא.
ראו זה פלא, כל התרגיל להוזלת מחירים ומניעת רכישת נכסי נדלן ע"י משקיעים, יצר אפקט הפוך. היזמים הקפיאו כל פעילות שיווקית של הדירות הקטנות והזולות ויעשו כל מאמץ למכור לפחות את הדירות היקרות יותר וייתכן מאוד שדווקא רוכשי דירות היוקרה ייהנו ממבצעי הוזלה. בנוסף, ודאי נראה שהיזמים, כהכנה למתנה שהוגשה להם על מגש, יעלו לפחות במחירון את כל הדירות הזולות ואל לנו להיות מופתעים, אם כמות הדירות הזולות יותר יקבלו עלייה מעניינת לכיוון ה-1.6.
מלאי הדירות הזולות המוצע לרוכשים הוא מוגבל וקטן ולכן הקונים לא יהיו בררנים מידי גם אם היזמים והקבלנים יעלו את המחיר. עפ"י חוקי ביקוש והיצע, לאור העובדה שכמות הדירות במחיר באזור ה- 1.6 מיליון שקלים היא מוגבלת ביותר, ייבחרו היזמים להעלות את מחיר הדירות, תוך חוסר אונים של המערכת שכן אין שום אמצעי לבדיקת המחיר לפני ואחרי תכנית האוצר. למעשה, בהטבה שתעמוד על כ-250,000 שקלים יתחלקו היזמים והרוכשים. כך לפחות יפצו את עצמם היזמים על תקופת ההמתנה והרוכשים ירוויחו פחות ממה שהאוצר ישלם.
חלון הזדמנויות נפתח דווקא לקהל המשקיעים שכן בעלי הדירות הישנות, הזולות, מבינים שקהל הרוכשים הפוטנציאליים שלהם הצטמצם באופן משמעותי. בעלי דירות אלה, החייבים למכור, ככל הנראה ילכו לקראת המשקיעים ויורידו מחירים. למעשה אחרי כל הטררם חזרנו למה שהטריד את האוצר- בעלי הממון ייהנו ראשונים מההטבה באופן עקיף ואילו הזכאים, אם בכלל, ייהנו באופן חלקי.
הכותבת היא עליזה כהן, מנכ"לית רשת התיווך 'רשף נכסים'
השכונה החדשה שעתידה לקום בצפון תל-אביב, ובה 12 אלף יחידות, הופכת את האזור שמעבר לירקון לעיר בפני עצמה. דווקא בניגוד לקולות שנשמעים לרוב מהצד הדרומי של העיר (וגם הניבו הצלחה נאה בבחירות המוניציפאליות האחרונות, עם 5-6 רשימות שפנו בעיקר לדרום תל-אביב), נדמה שצפון העיר הופך לעיר חדשה.
והעיר הזו אינה תל אביב. בזמן שמרכז העיר, מאבן גבירול דרך רוטשילד עבור לדיזנגוף וכלה באלנבי והרצל, הופך עם השנים לכרך סואן, מאוד אירופאי, שחיי הלילה שבו מושכים עשרות אלפים בכל יום, ובין מרתון ללילה-לבן, מתקיימת בו הוויית חיים צעירה ושוקקת, עם הרבה ביטוי אמנותי וכמיהה לברלין, הצפון והדרום מתקבעים בתודעה וגם במציאות כערים נפרדות.
דרום העיר הוא אזור מורכב ורב-גוני, שדרוש יותר ממאמר אחד כדי לפענח ובוודאי לספק פתרונות.
צפון העיר הוא פרבר תל-אביבי, נגיש להמולה הצבעונית שמעבר לנהר, אבל לא חי אותה. מותאם למשפחות, לעגלות תינוק ולגינות כלבים, אבל שומר על פסטורליות שהייתה מזוהה בעבר עם ערי השרון והשפלה.
הצפון החדש הוא אזור שמושך אליו אנשים עם כסף, שרוצים ושואפים לאורחות חיים קצת מנקרי עיניים, אבל גם מנהלים בדרגי ביניים שרוצים להישאר בעיר ולעזוב אותה בו זמנית.
וזו עיר אחרת לגמרי מתל-אביב של מטה. הן מבחינת הקהל, הן מבחינת הצרכים והן מבחינת האווירה. הן בקושי מתכתבות זו עם זו. ספק אם השכונות השונות מתכתבות בינן לבין עצמן. זו עיר שתלך לאיבוד כשתנופת הנדל"ן העתידית תחבר בין תל אביב להרצליה ורמת השרון.
כל כך דומה לאחיותיה מצפון, כל כך מזוהה עם אחותה הסוררת מדרום. עיר כלאיים.
כנראה שזה גם היתרון הגדול בה. היכולת להרגיש רמת השרון ולהציץ לשינקין-רוטשילד.
השאלה המעניינת היא האם העיר החדשה תתמלא בפליטים ממרכז תל-אביב שרוצים קצת שקט, או בפליטים מכפר סבא שרוצים קצת רעש.
המשמעות מרחיקת לכת: היא תקבע מה יהיה האופי של צפון תל-אביב והאם בבוא היום הפרבר יהפוך לשלוחה של המרכז או שמא להפך...
ראשון לציון עברה בעשור האחרון מהפך גדול והיא לא מפסיקה להתחדש.העיר מפתחת באופן משמעותי ונהנית מהיצע גדול של קרקעות ויחידות דיור חדשות לצד רמת ביקוש גבוהה לנכסים מצד היזמים ורכשי הדירות.התפתחות העיר משפיעה גם על העסקים, אזורי המסחר והגעת חברות ויזמים חדשים לעיר הממצבים אותה כאחת הערים המובילות, החזקת והגדולות במדינת ישראל- הגדרה שתושבי וקברניטי העיר לא היו חולמים עליה בתחילת שנות ה-90.
מיפוי תחום המגורים בראשון לציון מתחיל בחלוקה כללית המבדילה בין ‘מרכז העיר’, לבין ‘המערב החדש’ לבין ‘המזרח המתחדש’. מרכז העיר הוא האזור ממנו החלה העיר להתפרס למימדיה המרשימים כיום. האזור מאופיין בבניינים וצמודי קרקע ותיקים ברובם ובו מתגוררת אוכלוסייה מעורבת מכל הסוגים. לאחרונה האזור צבר תאוצה עם פריחת שלל פרויקטים של תמ”א 38, תחת עידודה של העירייה, ונחשב למבוקש על ידי משקיעים שמעוניינים לאתר דירות שניתנות לחלוקה ועל ידי יזמים שמחפשים מגרשים לבנייה. מחירי הדיור כיום במרכז העיר עומדים על כ-מיליון שקלים עבור דירת 3 חדרים ישנה יחסית, 1.3 מיליון שקלים לדירת ארבעה חדרים ומעל 1.4 מיליון שקלים בעבור דירת חמישה חדרים. בשכונת גן נחום הסמוכה לגן העיר המחירים גבוהים יותר במעט: 1.15 לדירת שלושה חדרים, 1.35 לדירת 4 חדרים ו-1.45 לדירת 5 חדרים.
אזור ‘המערב החדש’ החל להיבנות בשלבים לפני כ-25 שנים והוא חולש על פני השטח שממערב לתחנה המרכזית החדשה בשכונת ‘קרית ראשון’ ועד לחוף הים. האזור מאופיין בבנייה חדשה יחסית, שטחים ירוקים רבים, גני ילדים, בתי ספר, גני שעשועים, אזורים נרחבים של מסחר ותעסוקה, מתחם בתי משפט, המכללה למנהל, מתנ”ס, קאנטרי ועוד. האזור מחולק לשכונות כשבכל אחת מהן מרכז מסחרי ומאפיינים שונים במקצת. עיקר הביקושים הוא מצד זוגות צעירים ומשפרי הדיור.
מעניין לציין כי בכל רחבי העיר, מעברי הדירות מתרחשים בעיקר בתוך השכונה עצמה כשהתושבים מפגינים נאמנות גדולה ואהדה לאזור המגורים שלהם. המשקיעים מצידם מתמקדים בדירות 2.5 חדרים הצפויות לעבור תכניות של פינוי-בינוי בשכונת ‘רמת אליהו’, ובדירות קטנות בשכונת ‘נאות אשלים’ הסמוכה למכללה למנהל.
מחירי הדירות בשכונת הכרמים גבוהים יותר ממרכז העיר. דירת 3 חדרים נמכרת בשכונה במחיר של 1.25 מיליון שקלים, מחיר דירת 4 חדרים עומד על 1.4 מיליון שקלים ודירת 5 חדרים כבר מגיעה לסכום של 1.5 שקלים. המחירים בקריית גנים גבוהים עוד יותר: 1.3 מיליון שקלים לדירת שלושה חדים, 1.5 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים ו-1.6 מיליון שקלים לדירת חמישה חדרים. השכונה היוקרתית ביותר באזור זה היא קרית חתני פרס נובל המציגה מחיר ממוצע של 1.5 מיליון שקלים לדירת 3 חדרים, 1.65 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים וסכום נכבד של 2 מיליון שקלים בעבור דירת 5 חדרים. בשכונה גם ניתן למצוא צמודי קרקע שמחירם הממוצע נע סביב 3.8-4 מיליון שקלים.
התפתחות משמעותית עובר בשנים אלו גם צפון מזרחה של העיר עם הקמת אלפי יחידות דיור במרכזה של שכונת ‘נחלת יהודה’ ובמתחם צוריאל.
ב-’נחלת התיכונה’ החדשה והאיכותית, תיפתח בשנת הלימודים הקרובה קרית חינוך שש שנתית. בית הספר נבנה בסטנדרטים הגבוהים ביותר, ויכלול מעבדות מתקדמות, מרכז ספורט חדשני וחדרי חוגים. במתחם ‘צוריאל’ הממוקם בסמוך למחנה הצבאי צריפין, ישנם מרכזי קניות ובילוי, שירותי קהילה מתקדמים, מערכת חינוך מפותחת, גני ילדים, מגרשי ספורט ופארקים.
מחירי הדירות במתחם נחלת יהודה ממשיכים לעלות ככל שהאזור ממשיך להתפתח ונשלמות תשתיות השכונה. כיום מחירה של דירה ממוצעת בת 3 חדרים עומד על 1.35 מיליון שקלים, דירת 4 חדרים 1.6 מיליון שקלים ודירת 5 חדרים 1.7 מיליון שקלים. צמודי הקרקע בשכונה מגיעים לרמת מחירים דומה של מערב העיר עם מחיר ממוצע של 3.8 מיליון שקלים.
"באופן כללי מורגש כי העיר הולכת לכיוון של התחדשות בכל רמ”ח איבריה וניתן לחזות בכל פינה בפתיחתם של מקומות בילוי, בבניית בניינים נוספים ובחידוש פני העיר, המצביעים על מדיניות עשייה ופיתוח" אומר צחי אורן זכיין רשת רשף נכסים בעיר. "ראשון לציון ממשיכה למשוך זוגות צעירים ומשפרי דיור מהעיר ומהסביבה. ביקושים רבים מגיעים מצד תל אביבים שמעדיפים למצוא נכסים גדולים וראויים יותר במחירים שעדיין נחשבים לשפויים. הביקושים הרבים בשטח, ההתעניינות והתזוזה בעסקאות בעיר מצביעים על כך שהמחירים ישמרו על ערכם הנוכחי ואף יציינו עלייה מתונה נוספת".
הביקוש והצמיחה בעיר משפיעים באופן ישיר גם על אזורי התעשייה והמסחר בראשון לציון. פורחים היום יותר מתמיד. אסף כהן, סמנכ"ל ‘רשף נכסים’ שגם פעיל, באזור כי המיתוג של ראשון לציון גם בתחום העסקים והחברות נמצא במגמת עלייה: "ראשון לציון מוכרת גם כיום גם כעיר מסחר. כמות התושבים ומצבם הסוציו אקונומי הביאו לכך שאין רשת קמעונאית או מותג מסחרי שמכבד את עצמו שלא מחזיק בסניף. לצד מתחמי הבילוי והקניונים כמו סינמה סיטי,יס פלנט, קניון הזהב וכמובן, IKEA, ניתן למצוא בעיר מענה לכל ביקוש צרכני שרק עולה על הדעת".
אזור התעשייה המזרחי של העיר הנמצא בסמיכות לצומת בית דגן. האזור נהנה מנגישות מקסימלית לכביש 1 ולכביש 4 ובו מרוכז עיקר תחום התעשייה של העיר כמו מפעלים, מחסנים, מוסכים עם הרבה מקומות מסחר ומעט מאוד משרדים. בצידו הגובל עם אזורי המגורים שוכן“ מתחם הרובע", מתחם בילוי ששופץ ושודרג לאחרונה בהשקעה של מיליוני שקלים הכולל מסעדות ובתי קפה. אזור זה של העיר, על אופיו התעשייתי הקלאסי, עתיד להכפיל את שטחו בהתאם לתוכנית הבנייה המתוכננת ולהגיע אליו גם תחום התעשייה והלוגיסטיקה של העיר.
באזור שכונת רמת אליהו מרוכזים מבני תעשייה, מסחר ותצוגה. המתחם מתאפיין במבנים לוגיסטיים גדולים בעלי שטחים תפעוליים נוחים. אזור התעשייה המערבי כולל שטח נרחב מאוד כשנתיבי איילון מחלקים אותו לשני חלקים. האזור נהנה מגישה תחבורתית מצוינת ובו תחנת רכבת שמגיעה לפתחו.
בחלק הממוקם מזרחית לנתיבי איילון, נמצאים מרבית שטחי המסחר והמשרדים של העיר. ניתן למצוא בו גם שטחי תעשייה ואחסנה ומסחר רחוב, אך הוא מוכר לתושבים בעיקר בזכות חיי התרבות ומתחמי המסחר השוקקים; ‘חונים קונים’, המתחמים הצמודים ‘G’ ו-’סינמה סיטי’ וכמובן, ‘קניון הזהב’. זהו האזור העיקרי בו ממוקמים משרדי העסקים. נכון להיום גולת הכותרת הוא ‘בית UMI’ וכבר נבנים ומתוכננים להיבנות בסביבתו מגדלי משרדים נוספים.
בחלק הממוקם מערבית לנתיבי איילון נמצא ‘מתחם איילון’. נכון להיום יש בו בעיקר תעשייה, אחסנה ולוגיסטיקה, אבל התוכניות המצויות בשלבי אישור מתקדמים מדברות על אזור עסקים למסחר ולהייטק.
כהן: "השינוי הגדול הבא שעומד להתרחש בעיר נוגע לתחום הנדל”ן העסקי. נכון להיום, חברה שמעוניינת להקים את משרדיה בעיר נאלצת להסתפק במגוון מצומצם יחסית של שטחים רלוונטיים המצויים לרוב באזור קניון הזהב. העירייה גרפה הצלחה גדולה בתחום המגורים והמסחר, וכעת מפנה את מרצה לתחום המשרדים וההייטק. הפנים פונות מערבה כשהחזון הוא הפיכתה שטחה מערבי לנתיבי איילון לאזור עסקים והייטק נרחב וחדיש.
מדובר על מהפכה אמיתית, שכן היקף הבנייה ופיתוח התשתיות הצפויים, יציב ואזור תעסוקה חדש על מפת אזורי העסקים בארץ, בדומה ל’קריית אריה’ בפתח-תקווה, ‘רמת החייל’ בתל-אביב או מתחם BBC’ בבני ברק".
אזור התעסוקה החדש ייהנה מקרבה לתל אביב ומנגישות מקסימאלית; כביש 431 יחדור לתוך המתחם, כביש 4 וכביש 20, תחנת רכבת ושלושה קווים של הרכבת הקלה. העירייה מצידה פועלת להפחתת הארנונה שתציג חלופה ראויה למתחרות יהוה מקימה את היחידה לפיתוח עסקי שמטרתה ליווי עסקים והרחבת הפעילות העסקית.
לפי התוכניות יחולק השטח לשלושה מתחמים סמוכים: ‘מתחם איילון’ שכאמור מורכב כיום בעיקרו מאזורי תעשייה ואחסנה, אך צפוי לשנות את פניו עם שינוי הייעוד והכפלת זכויות הבנייה. דרומית אליו, ימוקם ‘מתחם האלף’ על שם 1,000 הדונמים שהוא מכיל, עליו יבנו כ-מליון וחצי מ”ר שלבנייני תעסוקה וכ-5,000 יחידות דיור.
דרומה משם, על פני שטח שלכ-100 דונם, ימוקם ‘מתחם האגמים’ הגובל ב’יס פלנט’ החדש, עליו ייבנו כ-200,000 מ”ר של מסחר, משרדים והייטק. ראוי לציין שמתחמים אלה מצויים בשלבי אישור תוכניות סופיים ועתידים לצאת לפועל כבר בשנתיים הקרובות. חברות שרואות את עתידם בראשון לציון יכולות כבר היום למצוא באזורים אלה שטחים לבנייה מיידית של עד 80,000 מ”ר בתנאים אטרקטיביים.
מספר טיפים ועצות איך אפשר לצאת בזול ולחסוך כמה שיותר מהוצאות רכישת דירה חדשה או יד שנייה כפי שרוכזו על ידי עליזה כהן מנכ"ל "רשף נכסים".
כרטיס מועדון
בדקו אם אתם או מי ממקורביכם שייכים לאחד ממועדוני הלקוחות הגדולים במשק. בשנים האחרונות כרטיסי המועדונים הפכו לדיירי קבע חביבים במיוחד בארנק של הישראלים ובראשם בולטים חבר, הו"ט, אשמורת, בהצדעה, נכון ועוד. ההתאגדות של המועדונים וההנחות המשמעותיות שהם משיגים עבור חבריהם לא פסחו על ענף הנדל"ן ולא מעט חברות וקבלנים יוצאים במבצעי רכישה משותפים עם מועדונים באמצעותם ניתן להגיע להנחה של 15% על דירה חדשה מקבלן.
השמינייה
לא מומלץ לראות יותר משמונה דירות ומומלץ בחום להתמקד באזור מגורים מוגדר מראש אותם בחרתם כמתאים ביותר על פי הצרכים והפרמטרים שלכם. כשתגיעו לדירה שאתם רוצים, תדעו להגיד לבעל הנכס בכמה מוצעות לכם דירות דומה באותו אזור ותכירו את שוק הנדל"ן בסביבה. בשורה התחתונה סביר שהוא יתפשר על המחיר הנמוך ביותר שמוצע על דירה דומה באזור.
רב סרן שמועתי
לא להאמין לשמועות ואגדות. בדקו באתר האינטרנט של מס שבח בכמה נמכרו דירות דומות באזור כדי להכיר מקרוב את טווח המחירים הריאלי. לרוב המספרים יהיו נמוכים ב-10 עד 20 אחוזים ממה שבעלי הנכסים יספרו לכם.
תשקיעו בעבודת ההכנה והבדיקה המקדימה ובכך תוכלו לחסוך הרבה כסף.
אתר רשות המיסים
בידקו בהתאם למספרי הגוש והחלקה בהם ממוקם הנכס שלכם, באתר רשות המיסיםwww.misim.gov.il )) מהם מחירי המכירה לדירות שנמכרו בחצי השנה האחרונה, דו"ח זה הוא אשר יכוון אתכם לשווי הדירות באזור. זכרו, אין החלטיות במחירי המכירה המצויינים. כמובן שבאותה הסביבה, באותו הבניין ובאותה הקומה ייתכן ויש הצדקה לשלם מחיר שונה בהתאם להשקעה שהושקעה בדירה ו/או ביחס לכיוון אליו היא פונה. בכל מקרה מחירי המכירה המצויינים בדו"ח יתנו לכם אינדיקצה למחירים בסביבה.
פוקר פייס
בזמן שרואים את הדירה, גם בפעם הראשונה וגם בשלבים מתקדמים יותר, לא להפגין התלהבות יתר ולשדר שאתם מעוניינים בה יתר על המידה. אם בעל הנכס או הקבלן יראה שאתם "חמים" על הנכס, הוא לא יתפשר ולא יסכים להעניק הנחות והמו"מ יהיה קשה הרבה יותר.
מכירה מוקדמת
חפשו קבלנים ויזמים שעושים מכירה מוקדמת של פרויקט. כדי לקבל ליווי מהבנק עליהם להראות שנמכרו מראש לפחות 1/3 מהדירות ולשם כך יסכימו
להוריד מחירים למינימום. הדבר נכון במיוחד ברגעים האחרונים שלפני תחילת פרויקט, כשהמחסור הכספי מורגש היטב.
בשורה חדשה ליזמי הנדל”ן: ‘רשף נכסים’ בשיתוף קרן למימון פרויקטים של תמ”א 38 ופינוי בינוי, פועלות להשלמת הון עצמי ולשיפור תנאי המימון הבנקאי ומעניקות ייעוץ לבניית אסטרטגיה שיווקית חכמה.
חברת ‘רשף נכסים' חברה לקרן שגייסה כבר בשלב הראשון 20 מיליון שקלים. מטרת המיזם היא מתן מימון ליזמים ולקבלנים המעוניינים בבניית פרויקטים של תמ”א 38. בקרן חברים שותפים בכירים מהמערכת הבנקאית והעסקית, מומחים מתחום הבנייה ושיווק הפרויקטים, עורכי דין, אנליסטים וכלכלנים. שותפי הקרן ומנהליה משלבים כוחות וידע רב כדי לגייס את כספי ההשקעות ולנתבם לפרויקטים נבחרים הבאים במסגרת תמ”א 38 ופינוי בינוי.
יזמים וקבלני ביצוע שנמצאים בשלב תכנוני מתקדם ומעוניינים ליזום פרויקטים של עשרות יחידות דיור תוך מזעור סיכונים, פונים אל הקרן וזו עורכת בדיקות במספר מישורים: תכנון, מימון, כדאיות עסקית ופיננסית, בדיקת נאותות משפטית, בדיקת איתנות פיננסית, רקורד אישי, מוניטין ועוד.
הקרן עובדת בשיתוף פעולה עם עורכי הדין יואב כספי ועמיחי בר ממשרד עורכי הדין AYR, ועם רו”ח שאול בן אמוץ, ראש תחום הנדל”ן בפירמת PWC. במידה והפרויקט נמצא בשלב היתר הבנייה וועדת האשראי קבעה שהוא עומד בקריטריונים, יקבל היזם מימון לצורך העמדת הון עצמי לפי דרישת הבנק המלווה. יזמים אשר נוקדו בדירוג גבוה בועדת האשראי יקבלו השלמת מימון הון עצמי בגובה של עד 70% מההון העצמי הנדרש מהיזם' מעבר למימון הבנקאי. בתמורה לקבלת האשראי, ישלם היזם ריבית וחלק מרווחיו.
מימון חלק נכבד מההון העצמי מאפשר ליזמים לנייד כספים לטובת ייזום והקמה של פרויקטים נוספים ולהקטנת התקורה לאור העובדה שכעת יוכל להקים כמות גדולה יותר של יחידות דיור. תופעה נפוצה בתמ”א 38 ובהתחדשות עירונית היא שברגע שדיירי הרחוב מזהים את הפוטנציאל אצל שכניהם, הם ממהרים לחתום עם אותו יזם – דבר שלפעמים חוסך חמש שנות חיזור אחר דיירים שמנסים להתאגד, אך מפחדים מהלא נודע.
עליזה כהן, מנכ"לית 'רשף נכסים': "הקרן מהווה מנוע פיננסי שמאפשר ליזמים לבנות פרויקטים ויחידות דיור נוספות, ובכך להגדיל במידה רבה את היצע הדירות שכולם כל כך משוועים לו. בשנים האחרונות על התחום התמ”א 38 מדרגה והפך לאטרקטיבי יותר מתמיד – הן עבור יזמים והן עבור בעלי דירות.
השנים והניסיון בשטח הביאו להתקדמות ולשכלולים בתחום, שכן תמ”א 38/1 בעבר לא הייתה כדאית מבחינה כלכלית לדיירים וליזמים. כיום הרשויות הפנימו כי נוסף על חיזוק המבנים, הדרך הטובה ביותר לעודד התחדשות עירונית היא לנצל את התמ”א לטובת הריסה ובנייה מחדש.
למרות הרווחיות הגדולה והאינטרס הברור של כל הצדדים, היזם הדיירים והעירייה, פרויקטים רבים נתקלים בקשיי מימון וכתוצאה מכך לא יוצאים לדרך. הקרן והיוזמה הזו יסייעו במקרים כאלה ויעזרו לאותם גורמים להוציא את הפרויקטים לדרך ובכך לתרום לתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית בערים רבות בישראל".
משרד האוצר פרסם השבוע כי בחודש מאי 2013 נמכרו במדינת ישראל 12 וחצי אלף יחידות דיור- שיא חודשי של עשר השנים האחרונות מאז שנת 2003. מחירי הדיור הגבוהים לא מרתיעים את הרוכשים ודווקא חשש מעלויות מחירים נוספות כתוצאה מהעלאת המע"מ והעלאות המסים הצפויות בשוק הנדל"ן גרמו לרוכשים והמשקיעים להזדרז ולרכוש דירות. אז מי בעצם אמר ששוק הנדל"ן בישראל בקיפאון?
תנאי השוק הנוכחיים בהם גובר הביקוש על ההיצע ממשיכים להכתיב את הקצב ופתרון לא נראה לעין. אין שום מהלך או תקווה שיכולה לגרום לרוכשים הפוטנציאליים להמתין. ברור כי מחירי הדירות ימשיכו להיות גבוהים מאוד, הירידה בהתחלות הבנייה ובשיווק הקרקעות תמשך והנטל על הרוכשים ומבקשי המשכנתאות בשל החמרת הבנקים וגזרות המס השונות רק יגבר.
אם בסוף שנת 2012 צפינו כי עליית המחירים והגדלת הפער שבין ההיצע לביקוש יימשכו, לא חזינו שלכך תתווסף עליית המע"מ, ההחמרה במיסים והפחתה ביכולת הרוכשים לקבל מימון. המסקנה המידית של כך היא כי דור הביניים, ההורים, יצטרכו להיפרד מעוד חסכונות, שהרי הם היחידים שאפשר להמשיך ולהיעזר בהם לרכישת דירה, בטח עבור זוגות צעירים.
בקרב המשקיעים קיימת יציבות בביקושים שכן אפיקי ההשקעה האחרים נותרים עבורם פחות אטרקטיביים ולמרות כל הגזרות המיסוייות, ישנה יציבות במגמת הרכישות שלהם, ואף עלייה קלה של 4%.
כך שלמעשה התחזית לחצי השני של שנת 2013 אופטימית עוד פחות ממחצית השנה הראשונה, וגם אם הגזירות והמיסים הראשונים יביאו לירידה בביקושים, היא תהיה זמנית בלבד והרוכשים יחזרו לשוק במהרה- לפני שתבוא עלינו עליית מחירים נוספת.
"עליית המע"מ הכניסה את שוק הנדל"ן לסחרור"- כך טוענים השבוע אנשי נדל"ן ומכירות ברחבי הארץ המסכמים את חודש יוני והשפעת עליית המע"מ על שוק הנדל"ן. "בשבועות האחרונים אנחנו מרגישים כי עליית המע"מ הביאה לדחיפת קהל הלקוחות שהתנדנד וישב על הגדר מזה תקופה והתלבט אם לרכוש דירה או לא לבצע את הרכישה לבסוף" מספר גל קסטל, מנהל השיווק של חברת הבנייה 'ארזים' (ג.י.א). "חוסר הוודאות לגבי הגזירות הכלכליות הצפויות מנעו מלא מעט רוכשים להמתין עד שהתמונה תתבהר. ברגע שהתברר שהממשלה מתכוונת סופית לעלות את אחוז המע"מ בחודש יוני לקוחות רבים הזדרזו לקבל החלטה ורכשו את דירתם לפני העלאת המע"מ".
רוכשים שהשלימו את הרכישה לפני התאריך 1/6 חסכו לעצמם עלייה של 1% ממחיר התמורה או לפחות את התשלומים שישלמו עד לעליית המע"מ. הגידול בעסקאות נרשם בעיקר בדירות העממיות אותם רוכשים הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור, שעבורם כל חסכון במחיר הדירה הינו משמעותי.
קסטל: "מרבית מהחברות מצאו את עצמם בדילמה האם להיצמד לעליית המע"מ ולעלות את מחיר הדירה ביוני או לחלופין לספוג אותו ולא לעלות מחירים, ובכך לא להקשות עוד יותר עם קהל הרוכשים. על פי פרסומי החברות, רבים מהם גילו התחשבות בקהל הרוכשים שגם כך מתקשה ברכישת דירתו, ובחרו להקפיא את עליית המחיר בעקבות עליית המע"מ, וזאת לפחות לתקופה הקרובה".
חלק מהחברות אף פנו לקהל הלקוחות שכבר רכש דירה בפרויקט והציע להם להקדים יתרות תשלומים לפני עליית המע"מ על מנת שתשלומים שעדיין לא שולמו לא ייספגו את עליית המע"מ. משמעות המהלך היא חיסכון של עשרות אלפי שקלים ביתרות התשלומים שיש ללקוחות בגין רכישת דירתם ובמקביל שיפור תזרים המזומנים לחברות הבנייה בניהול הפרויקט.
קסטל: "אנחנו בחרנו להקפיא את עליית המע"מ, לפחות לרוכשים שירכשו במהלך חודש יוני דירה באחד מהפרויקטים של ארזים. בנוסף יצאנו במבצע ברכישת דירה בת 5 חדרים בפרויקט MY CONCEPT בשכונת רמות בבאר-שבע עם הנחה מיוחדת של 41,000 שקלים ובנוסף ספגנו את עליית המע"מ".
מנגד, היזם רוני מזרחי, בעלי קבוצת הבנייה מזרחי לא ממש הרגיש את השפעת עליית המע"מ: "המע"מ זרז מספר עסקאות נקודתיות שכבר היו בשלות ונסגרות בכל מקרה באותה נקודת הזמן, שבועיים לפה או שבועיים לשם. בשורה התחתונה אין השפעה ממשית על עליית המע"מ כי הרוכשים ימשיכו עדיין לקנות, מהסיבה הפשוטה שאין להם אפשרות אחרת, אין להם איפה לגור או שהם רוצים להמשיך ולהתקדם לדירה גדולה יותר או חדשה יותר ועלייה שכזו, עם כל העלויות הגבוהות גם כך, לא תשנה בעבורם את המצב".
"בחודש האחרון עסקאות שעמדו על סף סגירה הגיעו לפרקן וזאת בשל העובדה שרוכשים רבים רצו לחסוך את העלייה באחוז של גובה העסקה" אומרת עליזה כהן, בעלת רשת התיווך 'רשף נכסים'. "רוכשים שחתמו מתחילת השנה ועד לחודש מאי על עסקאות, מיהרו במהלך חודש מאי להקדים תשלומים ובעיקר להעביר משכנתאות וזאת בשל העובדה שכל העסקאות משופעות מהמע"מ והרוכשים מצאו עצמם מקדימים משכנתא שכן היקפה כבר נקבע. בתחום הנדל"ן העסקי העלייה דווקא כמעט ולא השפיעה, שכן בתחום זה המע"מ מופרד ומקוזז כנגד מע"מ הכנסות. ההשפעה היחידה שהורגשה הייתה הקדמת תשלומי עמלת תיווך לגבי עסקאות שנעשו עד לסוף מאי".
השפעה גם בשוק המשכנתאות
"העלייה החדה בכמות נוטלי המשכנתאות בחודש האחרון מוכיחה לנו פעם נוספת שמדיניות הממשלה שמטרתה לצנן את שוק הדיור איננה עובדת" אומר יועץ המשכנתאות עידן אולנטוך. "לא רק שמחירי הדירות גבוהים במיוחד, רכשי הדירות החדשות נפגעו כעת גם מעליית המע"מ.
המשקיעים ממשיכים לשלוט בשוק הדיור וברמת המחירים הגבוהה שמרחיקה זוגות צעירים המחפשים לרכוש נכס ראשון למגורים".
אולנטוך מציין כי מבדיקה שעשתה החברה עולה כי לקוחות רבים נטלו הלוואות משכנתא תחת לחץ של זמן על מנת להשלים עסקאות לפני עליית המע"מ ולפני תום הוראת השעה הנוגעת למס שבח: "החיפזון ברכישת הדירה הביאו לקוחות רבים להתחייב על הלוואות משכנתא בתנאים לא מספיק טובים עבורם. הכל בגלל הלחץ להספיק לפני סוף החודש, אך בפועל אנשים רבים אינם מבינים כי התייקרות של משכנתא עשויה להיות משמעותית הרבה יותר מהתייקרות של 1% במע"מ. מומלץ מאוד לכל נוטלי ההלוואות בחודש האחרון לעשות בדיקה ואבחון מקצועי למשכנתא כדי לוודא שהתנאים שקיבלו מהבנק אכן טובים ביחס למה שניתן היום להשיג לאחר מו"מ ומיקוח מול הבנקים".
מנתוני משרד האוצר שפורסמו היום על שוק הנדל"ן במדינת ישראל ניתן לחשוב בטעות כי החלה מגמת ירידה ברכישות הנדל"ן במדינת ישראל. אך המציאות בשטח רחוקה מאוד מכך. אם קוראים בעיון את הנתונים מבינים שאכן, ברבעון האחרון התקשו זוגות צעירים עוד יותר לרכוש דירות וזאת בשל ההחמרה בה חויבו הבנקים למתן משכנתאות עם דרישה להון עצמי גבוה יותר. למרות זאת, אם בוחנים את הנתונים לעומת אשתקד, עדיין נרשמה עלייה משמעותית של 39% בכמות המשכנתאות הנלקחות לטובת רכישת דירה.
לפני חודשיים התחיל סמסטר חדש במוסדות האקדמאיים בדיקת "רשף נכסים" מראה כי שוק השכירות לסטודנטים מהווה פוטנציאל כספי לא מבוטל בעיקר בשכונות ואזורים בהם ממוקמים מוסדות להשכלה גבוהה.
שנת 2012 הסוערת והפכפכה שעברה על שוק הנדל"ן הישראלי, לא הורידה את מחירי הדיור. בתל-אביב, היכן שהחלה המחאה והייתה הטיזר המרכזי להתפרצותה, נשמרה בשנה האחרונה יציבות במחירי הדירות.
מהר מאוד הבינו הרוכשים כי אין חדש תחת השמש. בת"א כמעט ואין פרויקטים חדשים כמו בפריפריה ולכן גם היזמים שמרו על מחירים יציבים.
בשוק הדירות בנות שלושה חדרים נרשמה עלייה קלה במחירים של בין 3%-4%. אם לפני כשנה עלתה דירה כזו בין 1.8-2.4 מיליון שקלים היום עומד מחירה על בין 1.85-2.5 מיליון שקלים, תלוי כמובן באזור בעיר. דירות בנות ארבעה חדרים נותרו בטווח מחירים של 2.6-3.2 מיליון שקלים, ומצב סטטי דומה נותר גם בשוק דירות החמישה חדרים העומד על מחיר ממוצע של 3.2-3.5 מיליון שקלים.
לעומת זאת, מחירי השכירות שהם אלו שהציתו את המחאה החברתית המשיכו לעלות ואף הגיעו לשיאים חדשים במהלך השנה החולפת.
הדוגמה הטובה ביותר לכך היא אזור דרום תל-אביב, אזור חריג יחסית לשאר חלקי העיר, שבו מחירי הדירות מאוד מאוד זולים ועומדים על טווח מחירים של 500,000-1,000,0000 שקלים בלבד, בשל העובדה שהאזור מאוכלס בעובדים זרים הנחשבים לאוכלוסייה קשה. אך למרות זאת, מחירי השכירות שם דומים למחירי השכירות באזורים היוקרתיים של ת"א כמו הצפון הישן או שכונות רמת אביב. מצוקת השכירות והדיור של האוכלוסייה הזרה גורמת להם לשלם כמעט כל מחיר שהם מתבקשים ע"י הכנסת דיירים רבים לדירה המחלקים בניהם את נטל השכירות.
בתקופת המחאה ירדו המחירים כיוון שהשוכרים היו יותר בררניים, אך מגמה זו לא נמשכה לאורך זמן, ומיד עם סיומה המחירים חזרו ואף זינקו.
התנודות בשוק הורגשו מידית: דירת שני חדרים בצפון הישן שלפני כשנה הושכרה במחיר של 4500 שלים, ירדה בשלב מסוים למחיר של 4000 שקלים אך היום היא כבר תושכר במחיר של 5000 ואפילו-5500 שקלים.
בחוזי השכירות החדשים חזרו המחירים הגבוהים המשקפים את עליית הביקוש על ההיצע ופתרון אמיתי לצעירים המבקשים לשכור דירה בת"א עדיין לא נראה באופק.
הטור נכתב ע"י עליזה כהן, מנכ"ל "רשף נכסים"
