שוק הנדל"ן האמריקאי מהווה מוקד משיכה אטרקטיבי למשקיעים המחפשים הזדמנויות לרכישה ולהשקעה. יחד עם זאת חשוב מאד להבין את תהליך ההשקעה, תחקיר וריכוז מידע נרחב על הנכס ומיקומו. ישראל הריס, מנכ"ל חברת BNH מציג את המדריך לרכישה בטוחה לנכס בארצות הברית
שלבי איתור וקניית נדל"ן בארה"ב למטרת השקעה:
כדי למקד את החיפוש ראוי להגדיר את מטרת הרכישה. זה לא סוד שההצלחה של המשקיע מתחילה מן הבסיס עוד בשלב קביעת המטרות למקסם את הצלחת החיבור בין המשקיע לנכסים התואמים את מטרותיו. שתי אפשרויות ההשקעה הפופולאריות הן - רכישת נכסים מניבים/שכירות חודשית ותשואה והשנייה רכישה, השבחה ומימוש ברווח.
2. הכנות לקראת רכישת נכס
חלק גדול מהרכישות נעשות ישירות מהבנקים כאשר מול חברת BNH, המבצעת את הרכישה עבור הלקוח, עומדים מתחרים אחרים על הנכס וככל שמדובר בנכס איכותי יותר כך גדלה התחרות עליו. מכאן שיש חשיבות גדולה להכנה מתאימה לקראת ביצוע הרכישה כפי שיפורט להלן.
הוכחת הון זמין:
מסמך POF (מסמך המאשר יכולת קניה ומהו הסכום הזמין המצוי בחשבונו של הלקוח) המסמך יצורף לכל הגשת הצעה שתעשה BNH עבור הלקוח. המסמך נועד לתת למוכר, שבמקרים רבים הוא הבנק או העיריה, ערבות שמאחורי ההצעה אכן יש רוכש בעל אמצעים לממש את הרכישה. ללא מסמך זה אין אפשרות להגיש הצעה בשם הלקוח.
חשוב לציין כי במקרה ומדובר בעסקת רכישה והשבחה בה העיריה דורשת שיפוץ נרחב, יידרש הרוכש להראות POF הכולל גם את עלות השיפוץ.
הקמת חברת LLC בארה"ב: Limited Liability Company - כשמה כן היא חברה בערבון מוגבל. הסיבות להקמת חברה מגיעות משני צרכים:
1. בטחון הנוצר ע"י הקמת ישות בערבון מוגבל המגנה על המשקיע ומהוה הפרדה בין נכסיו הפרסונאליים להשקעותיו .
2. ברמה המעשית כקונה ישראלי יקשה עלינו להתמודד מול הרשויות או הספקים (חיבור לחברת חשמל לדוגמא) ללא ישות אמריקאית ולכן הקמת החברה יוצרת לנו את הפתרון.
העלויות להקמת וניהול חברה מסוג LLC הם זולות יחסית למה שמוכר לנו בישראל.
פתיחת חשבון בנק על שם חברת ה-LLC
יש צורך בניהול חשבון בנק בארה"ב בסניף ליד מקום הנכס. דבר זה יאפשר:
- אספקת תקציב זמין לקידום הפרויקט כדי לא לעכב את התקדמותו
- העברת כספי שכירות במקרה ומדובר בנכס להשכרה
- מימון תיקונים ותשלומים שוטפים של הנכס
מסמכים הנדרשים לפתיחת חשבון: 2 תעודות מזהות (צילום דרכון, צילום רישיון נהיגה), שם מורשה חתימה, תאריך לידה, מספר דרכון תאריך הנפקתו ופקיעתו וכתובת בישראל. כל הפרטים צריכים להיות בשפה האנגלית.
לאחר ההכנה המתאימה אנו מוכנים לשלב בדיקת אפשרויות השקעה:
3. איתור נכס התואם למטרת ההשקעה
בדיקת הנכסים המוצעים למכירה על ידי הבנקים או על ידי אנשים פרטיים. חלק מהמידע הזה מצוי ברשת אבל המידע הזה לא תמיד מדויק או מעודכן ולכן הבדיקה הראשונית והמיון יעשו ע"י ביקור מומחי BNH בנכס, אשר יבחנו 2 היבטים אחד מצבו הפיזי והשני הפוטנציאל.
הבדיקות שנעשות בשלב בחינת הכדאיות
חברת BNH גאה להעמיד לרשות המשקיע את הכלים המתקדמים ביותר בתחום לבחינת כדאיות השקעה, כדוגמת דו"ח כדאיות השקעה. דו"ח זה הינו דו"ח המקיף מגוון רחב של היבטים הנלקחים בחשבון, כאשר גם השקעות יחסית נמוכות מקבלות יחס מקצועי ברמה הגבוהה ביותר. בדו"ח כדאיות השקעה מובאים הנתונים הבאים ועוד רבים: פרופיל הנכס הכולל דירוג איכות הבניה, מצבו ההיסטורי, בעלות, סיבות העיקול, הערכות שווי מגורמים שונים, מידע על השכונה בו הנכס נמצא הכולל התפלגות: גזע, מין, עיסוק, רמת השתכרות , מי השכנים של הנכס וכן פירוט על כל בית שכן.
4. כתיבת הצעה לרכישה (Making an Offer)
לאחר שהתקבלה החלטה לרכוש את הנכס חברת BNH מגישה הצעה בשמו של הלקוח. בשלב הזה כבר יש ללקוח חברת LLC ו-POF הדרושים להגשת ההצעה. חשוב לציין שמרגע שההצעה התקבלה עלול לעבור עוד מספר שבועות עד לביצוע העסקה. זמן זה דרוש לחברת ה-Title כדי לבדוק את פרטי העסקה כפי שיתואר בהמשך בסעיף חברת הטייטל.
בדרך כלל תתנה חברת BNH את ההצעה בהגבלת זמן לתשובה מצד המוכר, וקבלת דוח קבלן עירייה לגבי מצב הנכס (מסמך POS). דוח POS מפרט את כל הליקויים שהעירייה דורשת לבצע בנכס. בדרך כלל דו"ח זה מונפק לאחר הסכמת הצדדים על מחיר קניה התניית קבלת דו"ח ה-POS מאפשר לסגת מההצעה ברגע שמסמך ה-POS מגיע לידנו. כך נעשה אם לדוגמה נגלה שדרישות השיפוץ המפורטות ב-POS חורגות ממה שנראה לנו כעסקה טובה.
5.בדיקת הנכס (Home Inspection)
עם הגשת ההצעה נשלחים קבלנים לנכס כדי להגיש לחברת BNH הצעה לשיפוץ. לאחר קבלת מסמך ה-POS מבצעת חברת BNH איחוד מסמכים כדי לקבל הצעת שיפוץ כוללת המספקת הן את דרישות העיריה והן את הלקוח. בהתאם לעלות הכוללת מקבלת חברת BNH ביחד עם הלקוח החלטה אם להמשיך עם העסקה או לסגת ממנה.
כדי לספק ללקוח מידע עדכני ומהימן של הנכס, אנו מצרפים להצעות השיפוץ של הקבלנים תמונות מן הנכס המתארות את מצבו.
כמוכן, מסופק שרות מצלם מקומי אשר ילווה אתכם בצילום הנכס לפני קניה וצילום בוודאו עם הסבר בעברית על הבית.
6.חתימת החוזה (Signing of a Contract)
לאחר שמגיעים להסכמה עם המוכר על מחיר הקנייה יחזיר המוכר את הצעתכם חתומה על ידו. מאותו רגע יש לכל צד שלושה ימי עסקים בהם עורך הדין שלו יכול להעיר את הערותיו לחוזה. אין חובה להשתמש בשרותיו של עו"ד אך החוק מחייב את סוכן הנדל"ן להמליץ לשכור את שרותיו של עו"ד.
לאחר החתימה ה- Title Company תאמת את הפרטים ותאשר שכל המסמכים הדרושים לבצוע והשלמת העברת הבעלות קיימים ותיצור עם הצדדים קשר לקביעת יום סגירה (Closing Day). ביום זה תבוצע בפועל העברת הכספים והבעלות על הבית. בנוסף ניתנת ההגנה על ההשקעה על ידי ביטוח רישום בטאבו (Title Insurance). ביטוח זה הוא כנגד הסכומים ששולמו בעקבת העסקה.
7. ביצוע רכישה
רכישת נכסים בארה"ב מתבצעת דרך חברת Title Company. שהינה חברת עו"ד בעלת רישיון לרישום מקרקעין בארה"ב החברה מרכזת את כל הנדרש לביצוע קניה מכירה ורישום מקרקעין (רישום טאבו). בטרם תבצע את הרישום החברה מבצעת בדיקה למצבו החוקי של הנכס שעבודים וחבויות על מנת לוודא כי הרישום יתבצע על שם הקונה ללא התניות או שעבודים וחובות מבעל הבית הקודם.
8.עלויות סגירה (Closing Costs)
עלויות סגירה הינם שכר טרחת עו"ד חברת הטייטל ועלות רישו הטאבו וביטוחי הטרנסאקציה. עלות הסגירה נעה החל מ 500 $ ועד ל- 1% ממחיר קניית הנכס.
9. בדיקה סופית (Performing the final Walk Through)
בדיקה זו מתבצעת בדרך כלל יום לפני הסגירה או ביום הסגירה עצמו. הבדיקה נערכת על ידי הקונה בליווי סוכני הנדל"ן. בדיקה זו מוודאת כי מצב הנכס לא השתנה לרעה מזמן חתימת החוזה וכי הוא תואם את כל שהוסכם.
10. רכישת ביטוח בעל בית (Homeowner's Insurance)
כל בית נדרש בביטוח כנגד מגוון מפגעים שיכולים להיגרם לנכס כמו גם כנגד נזק אם יגרם למישהו חיצוני מאת הנכס או בשטחו.
11. הסגירה (The Closing – Settlement)
לקראת סגירת העסקה חברת הטייטל [Title Company] תשלח לקונה את פרטי חשבון הנאמנות שנפתח לצורך ביצוע העסקה והנחיות העברה. הכסף שנעביר לחשבון זה יוחזק שם בנאמנות ועד להעברת הבעלות על הנכס לרשות הקונה ורישומה המלא בטאבו.
הסגירה נערכת בדרך כלל במשרד עורך הדין המייצג את הצדדים. במעמד זה ייעשו התאמות סופיות לגבי חיובים או זיכויים המגיעים לכם או למוכר בגין מיסים ששולמו מראש או שצריכים להיות משולמים. במעמד זה יקבל הקונה את המפתחות לבית והמוכר את כספו.
כל התשלומים ששולמו לגוף כלשהו בגין הוצאות שקשורות בביצוע העסקה נרשמות על ידי עורך הדין על גבי טופס סטנדרטי (Settlement 1HUD) כנדרש על ידי מדינת אוהיו ובו פירוט כל החיובים והזיכויים של המוכר והקונה.
לאחר מספר שבועות ממועד הסגירה ישלח לכם עורך הדין את כל המסמכים המעידים על בעלותכם בנכס אותו רכשתם.
12. ביקור בנכס
ביקור בנכס יכול להיעשות בכל שלב. ראוי לתאם את הביקור בנכס עם חברת BNH כדי להגיע למקום בזמנים מתאימים לשלבי הרכישה השונים, כגון יום החתימה או יום סיום השיפוץ. ניתן לבצע את כל התהליך מבלי להיות נוכח פיזית בארה"ב.
13. רשימת העלויות המצויות בעת רכישת נכס בארה"ב
מחיר קניה : (מושג ע"י משא ומתן)
מחיר שיפוץ : (כאשר נדרש – לאחר בחינת הצעות ממספר קבלנים)
שרותי יעוץ: שאלו את נציג BNH תערפי השרות.
הקמת חברה: תלוי בסוג ההתארגנות ובשירותים הנלווים העלות הינה כ 1,300.00$.
עלויות סגירה: החל מ - 500.00 $ ועד כ-1% מעלות הקניה
בדיקת קבלן: 215.00 $ הסבר: כאשר הנכס כבר נרשם על שם הלקוח בדיקת קבלן והצעת מחיר איננה עולה אך מכיוון וברוב המקרים, בקשה מקבלן נעשית טרום הקניה על מנת לבחון את כדאיותה ישנה עלות.
בדיקת שמאי: 215.00 $ לקוח המבקש לקבל חוות דעת נוספת משמאי חיצוני
14. עלויות אחזקה לנכס בארה"ב הוצאות שוטפות
מיסי נכס : נגזר משוויו של הנכס ורמת המיסוי המחוזית .
ביטוח בעלים: על הבית, העלות תלויה בדרגת הכיסוי ובהתאם לשווי המבוטח, כ-1% משווי הנכס
עלויות אכלוס: כחודש שכירות.
חברות ניהול: כ 10% מן ההכנסות המגיעות מן השכירות במקרה והנכס יועד להשכרה.
הגשת דוחות מס: החל מ – 150.00 $ בהגשה בסיסית.
תחזוקה : בהתאם למצבו של הנכס תוכלו להתייעץ עם יועצי BNH , לתקציב אותו כדאי להקצות ולייעד לתחזוקה השוטפת .
* כאשר נממש נכס המוכר נושא בעלות עמלות סוכני הנדל"ן שהם כ 5-6%.
