ונחייה באושר וביוקר / גל קסטל

העלות היקרה של הקרקע בישראל - הסיבה הראשונה לעליית מחירי הדירות היא עלות הקרקע. מחירי הקרקעות בשנים האחרונות עלו באופן משמעותי. מאחר ומחיר הקרקע מהווה פרמטר משמעותי במחיר הדירה, הנ"ל הביא להתייקרות מחירי הדירות בהתאם. מחירי הקרקעות עלו מאחר והיצע הקרקעות הפרטיות שעומדות בשוק למכירה מועט מאוד. מכרזי מנהל מקרקעי ישראל היו דלים מאוד ובעיקר בערי פיתוח ולא במרכז הארץ. כל זה יצר ביקוש גבוה מאוד לקרקעות מול היצע נמוך מאוד שהביא לעליית מחירי הקרקעות ואיתם עליית מחירי הדירות.

העלויות הגבוהות של פיתוח הקרקע - סיבה נוספת היא העלויות הגבוהות של פיתוח הקרקע. כל רשות מקומית קובעת את עלויות הפיתוח שלה והנושא אינו מוסדר ודי פרוץ. לכן בערים רבות ישנן עלויות פיתוח גבוהות מאוד המייקרות את מחיר התחשיב הכללי של היזמים באופן משמעותי ובשל כך עולים בהכרח גם מחירי הדירות.

עלויות בנייה גבוהות ודרישה למפרט טכני גבוה - גורם נוסף המשפיע על מחיר הדירה הוא עלות הבנייה והמפרט הטכני המשופר שהדירה כוללת. עלויות הבנייה הן די קבועות במרבית הפרויקטים הסטנדרטיים בישראל, למעט פרויקטים יוקרתיים בהם המפרט הינו גבוה מאוד ומתומחר בהתאמה. אנו רואים היום שהרוכשים דורשים מפרט יוקרתי יחסית גם לדירות הסטנדרט כגון אסלות תלויות, מיכל הדחה סמוי, פרקטים בחדרים, מטבחים משודרגים ועוד. יזם שאינו מספק מפרט משודרג יימצא את עצמו מתקשה בשיווק הפרויקט ולכן מרבית היזמים מוצאים את עצמם משדרגים

ומשפרים את המפרט הטכני הניתן לרוכשים- וכל זה כמובן על חשבון העלאת מחיר הדירה.

חוסר שיווי משקל בין היצע לביקוש - הגורם המשמעותי ביותר, כמו בכל שוק של קנייה ומכירה הוא מצב הביקושים אל מול ההיצע. על אף שבחודשים האחרונים מרגישים מעט האטה בשוק הנדל"ן, רמות הביקושים עדיין יחסית גבוהות. בערים מבוקשות מבחינה נדלנ"ית אין האטה והביקושים ממשיכים לצמוח ומולם ההיצע העומד בשוק ממשיך להיות יחסית דל. כמו בכל מודל כלכלי בו הביקושים גבוהים וההיצע נמוך התוצאה הישירה של כך היא עליית מחירים. כך גם בישראל של שנת 2014 אנו מוצאים את עצמנו בערים בהן המחירים יחסית גבוהים בגלל היצע יחסית נמוך, גם אם לא מדובר בעיר מצליחה במיוחד. במקומות בהם אושרו תב"עות חדשות לבנייה בהיקפים יחסית גבוהים – רואים באופן מיידי התייצבות המחירים ואפילו ירידה קלה. עד שלא תחל תנופה משמעותית של שיווק קרקעות והגדלת התחלות הבנייה בישראל כולנו נמשיך לשלם הרבה מאוד כסף על דירות אותן אנחנו מעוניינים לרכוש.

מחסור חמור בעובדים בתחום הבנייה - תהליך נוסף הגורם לעליית מחירים הוא מחסור חמור בעובדים בענף הנדל"ן. כיום עובדים בענף כ-8000 עובדים זרים בלבד. עובדים אלה צריכים לבנות על פי הצפי הממשלתי 40 אלף יחידות דיור. כל בר דעת מבין כי מצב זה הוא בלתי אפשרי, שכן כל פועל זר אינו יכול לבנות חמש יחידות דיור חדשות בשנה. כתוצאה מכך עלויות המימון לפרויקט צפויות להתייקר בכ- 6%-8%, זאת בנוסף לעמלות וחיובים שונים שלא היו ידועים קודם ליזמים.

צמצום האשראי לענף הבנייה - סיבה נוספת לעליית המחירים היא צמצום האשראי לענף הבנייה ע"י הבנקים. כאשר המצב כיום הוא שנדרשת העמדת הון עצמי גבוה של כ-30%-40% לאחר שהמימון ניתן לחברות יציבות וותיקות בלבד. בשל כך, כמות הפרויקטים החדשים קטנה ב- 34% ומגרשים טובים באזורים המבוקשים עדיין חסרים.

מדיניות מיסוי ממשלתית - מדיניות המיסוי הממשלתית מענישה רוכש דירה להשקעה במס רכישה של 5% ומעלה ע"פ מדרגות מס גורמת למחסור בשוק השכרת דירות הינה סיבה נוספת לעליית מחירי הדיור בישראל.

קנס על עיכוב בנייה  - סיבה נוספת לעליית מחירי הדירות הוא הקנס אותו מטילה הממשלה על קבלנים שלא ממשמשים היתרי בנייה תוך 3 שנים. מטרת הקנס על עיכוב בנייה של קבלנים הייתה להוזיל את המחירים אך בפועל מי שמשלמים את המחיר הם הרוכשים.

מחסור באפיקי השקעה אטרקטיביים - אחת הסיבות לעלייה במחירי הדיור הינה מחסור באפיקי השקעה אחרים. אפיקי השקעה כמו פיקדון או השקעה בבורסה פחות אטרקטיביים מרכישת נדל"ן המניב אחוזי תשואה גבוהים יחסית.

ביורוקרטיה - לצרות אלה ניתן לצרף את הבירוקרטיה הייחודית של מדינת ישראל הנחשבת לאחת הבעתיות בקרב המדינות המפותחות.סיבה נוספת לעלייה המתמשכת במחירי הדירות גלומה בכך שמחיר הדירה אותו משלם האזרח הישראלי הממוצע הוא סופו של תהליך ארוך בו מעורבים גורמים רבים החל מהממשלה ומשרדיה השונים, מנהל מקרקעי ישראל, הבנקים, הרשויות המקומיות ועד אנשי המקצוע בתחום הנדל"ן. הבירוקרטיה כיום משתקת את הענף, אם יזם רוכש מגרש ממנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, אתה מקבל אותו במקרה הטוב אחרי שנתיים של תהליכי אישור שונים. הוצאת היתר בנייה, היתר רגיל ע"פ התב"ע הקבועה מראש, ללא שינויים, זהו תהליך של שנתיים תמימות לפחות.

הכותב הוא גל קסטל, מנהל השיווק של חברת הבנייה 'ארזים' (ג.י.א)