המדריך לדייר המבולבל: מהי תמ"א 38?
ההזדמנות הטמונה בתוכנית תמ"א 38 קורצת כמעט לכולם: מעבר לצורך הבסיסי בחיזוק הבניין והתמודדות עם האיומים שרעידת אדמה גדולה הולכת ומתקרבת לאזורנו, בימים בהם שוק הנדל"ן פורח רואים דיירים רבים פוטנציאל כלכלי בתכנית לשדרג את ביתם ולזכות בתוספת כלכלית נאה באמצעות הרחבת הבית, תוספת מרפסת, ממ"ד או סתם שיפוץ אוברול כללי לבניין המשדרג את מחיר הדירה. אך בכל זאת, עדיין אחוז היישום של התכנית בקרב הבניינים הדורשים חיזוק הוא נמוך מאוד ועל אף ההקלות הנוספות שאושרו לה בתקופה האחרונה, התוכנית אינה ממריאה ומגיעה למספרים גדולים.
אז מה זה למעשה תכנית תמ"א 38? התכנית מתייחסת לבנייני מגורים שנבנו לפני שנת 1980. במקרה של רעידת אדמה מבנים אלה אינם עומדים בתקן ועשויים לקרוס או להינזק בצורה קשה המסכנת את חיי יושביהם. המדינה הציעה תכנית מיוחדת: היא הבינה כי אין היא יכולה לעמוד בעלויות של חיזוק מאות אלפי בנייני מגורים ברחבי המדינה ולהכשרים, ולכן העבירה את המנדט לכך לדיירי הבניינים ויזמים פרטיים. על פי התכנית, יזם יכול לקחת על עצמו לחזק בניין מגורים על חשבונו ובתמורה יקבל זכויות בנייה נוספות על גג הבניין שם הוא ייבנה יחידות דיור נוספות אותם ימכור.
תכנית תמ"א 38 במקורה היא שם קוד לתקן לחיזוק מבנים קיימים. התיקון הראשון שנכנס לאחרונה, מספר 2 בחוק, מאפשר בפעם הראשונה לבצע הריסה מלאה של המבנה ובנייתו מחדש. תיקון מספר 3, נותן הקלות נוספות למצב הקיים ומאפשר תוספת זכויות של עד שתיים וחצי קומות, במקום קומה אחת כפי שהיה עד היום.
יתרונות התכנית ברורים: הדיירים זוכים לחיזוק המבנה והכנתו לתקן במקרה של רעידת אדמה, ישנה התחדשות עירונית, לעיתים בניין חדש או שיפור חזות הבניין, המפרט הטכני שלווה שטחים הניתנים לדיירי הבניין מעלים את שווי ערך לשווי נכס גבוה יותר מהקיים. משתתפי התכנית זוכים גם להקלות במס שונות.
חשוב לציין כי כיום ע"פ החוק נדרשת הסכמה של כל דיירי הבניין למהלך. אך במידה ויהיה דייר סרבן המתנגד מטעמים לא אובייקטיבים, היו כבר תקדימים משפטיים ומקרים בהם שאר הדיירים תבעו את אותו דייר סורר לפצותם על הפגיעה בהם בעקבות סירובו, ובכך אילצו אותו למעשה לחתום ולאשר את ביצוע הפרויקט.
אך מנגד ישנה גם רשימת חסרונות לא קטנה: בחלק מהמקרים תהליך התמ"א 38 אינו כלכלי ורווחי ליזם ולכן הפוך ללא ישים, בעיקר באזור הפריפריה שם היכולת למכור את הדירות החדשות שנבנו על הגג במחיר רווח לעומת ההשקעה בחיזוק הבניין היא נמוכה. לכך יש להוסיף חוסר נוחות משמעותית לדיירים במהלך ביצוע חיזוק המבנה ומכשולים בירוקרטים ברשויות המקומיות אשר תוקעות את כל תהליך יישום פרויקטים במסגרת תכנית תמ"א 38.בשוק קיים היום חוסר רגולציה המסנן את סוג ואיכות היזמים אשר יהיו ראשים כיום לקדם פרויקטים במסגרת תמ"א 38, מה שמביא לכניסתם של יזמים לא מקצועיים המנסים לחסוך באיכות העבודה.
חשוב לציין כי התכנית מועילה גם לרשות המקומית ולא רק לדיירי הבניין: זוהי למעשה התחדשות עירונית והתפתחות סביבתית שאינה עולה כסף לעירייה. לרוב דורשות העיריות גם תוספות של מקומות חנייה לדירות הקיימות ולדירות החדשות מה שמקל את נושא החנייה במקום, זאת בנוסף להבאת תושבים חדשים וארנונה נוספת המגיעה לקופת העירייה.
אם כך, נשאלת השאלה, אם כולם מרוויחים מהמהלך אז מדוע פרויקטים רבים אינם תופסים תאוצה?הנקודה הראשונה נעוצה בקרב דיירי הבניין. ישנם דיירים המסרבים לתהליך בעיקר בגלל חוסר הנוחות ולפעמים גם חוסר המודעות לתמורה שתהיה להם מהעניין. ישנם גם דיירים המנצלים את המצב והופכים את ההליך לאלמנט סחטני מול היזם ובאים בדרישות נוספות שהופכות את העסקה עבורו ללא כדאית.
מנגד, אצל היזמים, הפרויקט אינו זוכה לכדאיות פיננסית, בעיקר בערי הפריפריה הרחוקות ששם שווי ערך הדירות הנוספות שיבנו במסגרת הזכויות הנוספות הוא יחסית נמוך ואי לכך לא מכסה את עלויות ביצוע חיזוק המבנה. בעיה שלישית היא הבירוקרטיה: הרשות המקומית אינה ערוכה לרוב להיכנס לתכנון ואישור תוכניות מסוג זה ליזמים למרות שבשנה האחרונה רואים יותר פתיחות מצד העיריות לקידום הנושא. בנוסף, קיים גם קושי במתן ביטחונות לבנק כתנאי למימון פרויקט.
אז מה הם בכל זאת הפתרונות למצב? יש לקבוע קריטריונים ברורים מה הדיירים אמורים לקבל במסגרת פרויקט כזה מהיזם על מנת להימנע מסחיטה ומו"מ עקר המביאים לעצירתו של הפרויקט. כמו כן נדרש צמצום הליכים בירוקרטים במסגרת הרשויות העירוניות ופתיחות גדולה יותר לקידום פרויקטים בתחום. הגדלת זכויות הבנייה הנוספות הניתנות ליזם יכולות לסייע רבות בכדאיות הכלכלית ובמשיכת יזמים מקצועיים יותר לתחום.
אין ספק כי במידה ותמ"א 38 תתפוס תאוצה מסיבית תהיה לכך השפעה רבה על סביבת המגורים של כולנו. במקרה כזה נראה הרבה התחלות בנייה של בניינים ישנים שיתחילו לעבור תהליך של חיזוק המבנה ושיפור בחזות החיצונית של הבניין. פרויקטים רבים יביאו לבסוף לשיפור משמעותי בחזות העירונית הכללית, אך החשוב מכל זו המטרה העיקרית: במקרה של רעידת אדמה נהיה ערוכים עד כמה שניתן ונצמצם את כמות הנפגעים כתוצאה מקריסת בניינים.
הכותב הוא איתן אפוד, סמנכ"ל חברת הנדל"ן ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות.
