הגזירות הכלכליות המסתמנות בתקציב 2013 מובילות אותנו לקראת שנה לא פשוטה עבור ענף הנדל"ן בישראל. כולנו יודעים כי בקצה שרשרת המזון מי שמשלם בסופו של דבר את המחיר הוא האזרח הקטן בעקבות צעדים ממשלתיים שעוד ייגרמו לנו להתגעגע לשנת 2012 ותקופת טרום המחאה החברתית בשנת 2011. תקציב המדינה המסתמן מפוצץ בפנינו את כל בלוני ההבטחות של ממשלת ישראל ורשויות התכנון והבטחות כמו הצפת השוק בדירות וירידת מחירים משמעותית יוותרו ללא כיסוי.

כלים

במקום לחשוב איך לגזור גזירות צריך לחשוב הפוך: איך לשחרר את הכלכלה ממחסומי הבירוקרטיה המטורפים הגורמים למשק עיכובים ניכרים בהתפתחותו וצמיחתו. בפועל מדובר באיבוד של מיליארדי שקלים הכנסות לממשלה כתוצאה מאי פעילות מלאה ומוגברת של המגזר העסקי הכורע תחת נטל הרגולציה והבירוקרטיה.

ענף הנדל"ן לא מונע מגזרות כלכליות, אלא מכוחות השוק. המגמות בשוק הנדל"ן הישראלי של עליית וירידת מחירים ישתנו בהתאם לביקוש והגלים בכלכלה המשתנים אחת לשבע או שמונה שנים. גלגלי הכלכלה הישראלית והעולמית חזקות לטוב ולרע יותר ממדינות תקציבית וגזרות כלכליות והן אלו שיכריעו את המגמות בשוק הנדל"ן.

המחצית השנייה של שנת 2013 תמשיך ותתאפיין ברובה בזחילת מחירים כלפי מעלה בכל האזורים בארץ בטווחים של בין 3%-7%. הסיבות לכך ברורות: הקרקעות המעטות המשווקות עי" מנהל מקרקעי ישראל אינן מפותחות ברובן ואינן מוכנות לבנייה. חלקן בכלל לא נמסרות ליזמים כפי שהתחייב והתהליך נותר תקוע. בנוסף, דרישות ותקנות חדשות לרבות בניה ירוקה ותקני חניה מטורפים מקשים על יזמים, מורידים את הכדאיות הכלכלית ומהווים נטל נוסף למחיר הדירה.

זאת בנוסף להרכב מחיר הדירה אשר 35% ממנו מורכב ממיסים, 35% משכר עבודה ו-30% הוא מחיר הקרקע. הרווח היזמי הינו כ-14% מהעלויות.

שנת 2013 צפויה להסתיים עם התחלות בנייה של 32 אלף יחידות דיור בלבד, שזה אומר מחסור צפוי מראש של 8000 יחידות דיור, ברמת הביקושים הנוכחית. אם רמת הביקושים תדמשיך לעלות, המחסור יהיה גדול יותר.חסמי הבירוקרטיה, בעיות המימון, שיווק הקרקעות ועלויות גבוהות בשל מחסור בידיים עובדות מתורגמים לתוספת ממוצעת של 200 אלף שקלים נוספים לכל יחידת דיור באזור המרכז. קחו את זה בחשבון כגזירה כלכלית נוספת שתשפיע על כולנו בשנתיים הקרובות.

כמו העסקאות תרד אך המחירים לצערי לא ירדו, תוך חמש שנים אני צופה בין 30%-50% מהעוסקים בענף ייעלמו כי הרגולציה המוגזמת והנזקים אותם גורמת הבירוקרטיה תחסל כל חלקה טובה (כל יזם טוב).

הכותב הוא רוני מזרחי, מנכ"ל קבוצת מזרחי

BLOG COMMENTS POWERED BY DISQUS