בנייר העמדה שהפיץ היום המשרד להגנת הסביבה נכתב כי: "בשנים האחרונות חלה עליה במחירי דירות למגורים במדינה, אשר מהווה בעיה לזוגות צעירים ולרוכשים בכלל. עם זאת, המנגנון המוצע בהצעת המחליטים אינו נותן מענה לבעיית מימוש דירות למגורים ויוביל לפגיעה בלתי סבירה בציבור ובסביבה.
בשנתיים האחרונות מתבצע הליך מורכב ומעמיק של עדכון תמ"א 35, בהובלת משרד הפנים. נמצא, בין היתר, כי היקף עתודות הקרקע המאושר למגורים בתוכניות מחוזיות במדינת ישראל עומד על 985.5 אלף דונם, ב 100,000 דונם יותר מסך כל השטחים הבנויים היום בפועל!
בכל הערים שנבדקו נמצא כי שיעור ניצול עתודות הקרקע המאושרות לפיתוח הינו מזערי, וכי אחוזים בודדים מהשטח המאושר לפיתוח מפותחים בפועל. המסקנה היא שהבעיה אינה נעוצה בהיקף עתודות הקרקע למגורים.
יתרה מכך, דו"ח שפרסם מנהל מקרקעי ישראל במאי 2010 הסוקר את המלאים התכנונים במדינה, מראה כי כבר היום ישנן 280,000 יחידות דיור בהליכי תכנון מפורט, וכ 160,000 יחידות דיור מאושרות בקרקע ציבורית שאינן ממומשות.
מניתוח הנתונים שהוצגו על ידי מינהל התכנון ומינהל מקרקעי ישראל עולה כי ישנו מלאי גדול של קרקעות מאושרות לפיתוח ברמה המתארית וכן מלאי גדול של יחידות דיור מאושרות בפועל בתכנון מפורט. לפיכך, החסמים למימוש יחידות הדיור אינם היעדר מלאי תכנוני או עיכובים במערכת התכנון, אלא עיכוב על ידי יזמים שרוצים להעלות את ערך התוכנית, צורך בהעתקת תשתיות או בביצוען, רצון של הרשות המקומית לשפר את התוכנית, קשיי שיווק וכיוצ"ב.
מעבר לכך, הצעת המחליטים נועדה למעשה לשחזר את הועדות לבניה למגורים (ול"לים) שנועדו בזמנו לספק את מלאי הדיור הנדרש בתחילת שנות ה – 90 לעולי חבר המדינות, באמצעות הקמת וועדות לדיור לאומי (וד"לים). עם זאת, הלקחים מפעולת הול"לים העלו כי הן הובילו לאישור של תוכניות בעייתיות ביותר מבחינה תכנונית וסביבתית דוגמת שכונת 'עין חמד' בקרבת ירושלים שבוצעה ללא פתרון תחבורתי מאושר ועד היום מחוברת לכביש י-ם ת"א בכביש לא מוסדר, שכונת גני יער בלוד שנבנתה בניתוק גיאוגרפי מהעיר ותוכננה ללא שצ"פים, הישוב צורן שהוקם ליד מתקן השידור "הלל" והצריך בשלב מאוחר יותר ולאחר מאבק של תושבים את העתקת המתקן, שכונת ה'גמל' במצפה רמון שתוכננה בשטח רגיש על שפת מכתש רמון וכעת מתבצעים מהלכים לשנותה ועוד.
עקיפת תוכניות מאושרות –
ההצעה יוצרת מנגנון מתחדש של יצירת תכניות להאצת בניה, וקובעת כי תכניות אלה יגברו על כל תכנית אחרת, למעט תמ"א 35. הסעיף מנוגד לחלוטין לתפיסה התכנונית הקובעת היררכיה בין תכניות ומבטל למעשה את כל התכניות המאושרות – ניתן יהיה לקדם בניה ותשתיות בכל מקום, ללא קשר לייעוד הקבוע בתכנית מאושרת, למעט תמ"א 35.
כלומר, ניתן יהיה למשל לקדם תכניות בניה צפופות ביישובים כפריים או תכניות לבניה בשטחים הפתוחים הכלואים במרקמים העירוניים או הכפריים של תמ"א 35. בינוי כזה על חשבון השטחים הפתוחים שנותרו ביישובים צפופים יפגע קשות באיכות החיים של תושביהן !
ביטול בדיקות סביבתיות ויצירת סיכונים סביבתיים –
ההצעה נותנת סמכות בידי הוד"לים להורות על הכנת תסקיר השפעה על הסביבה במתכונת מקוצרת, במקום תסקיר מלא, או אף להורות כי כלל אין צורך בתסקיר כאמור.
מובהר בהצעה כי תכניות האצת הבניה יכולות לכלול ייעודים נוספים, כגון תשתיות, מסחר אחסנה ועוד. מדובר בשימושים אינטנסיבים בעלי השלכה סביבתית משמעותית, בפרט ש"תשתית" יכולה להיות מוגדרת בהרחבה. ללא בחינה סביבתית ראויה, מתקנים אלה עלולים להוביל לפגיעה ניכרת בסביבה, לסכן את הציבור ואף לפגוע בבריאותו ולקדמן בלא תסקיר או מסמך סביבתי הבוחן את השפעתן הינו דבר בלתי סביר !
יצירת לוחות זמנים בלתי סבירים והשתקת נציגים במוסד התכנון –
14 ימים אינם מספיקים לשם העברת חוות דעת לתוכניות מורכבות ובפרט כאשר מדובר בתוכניות בהיקף גדול של יותר מ 200 יחידות דיור על ההשלכות הסביבתיות והתכנוניות המורכבות הנלוות להן. ההצעה קובעת כי אם נציג משרד ממשלתי לא יגיש חוות דעתו לגבי תכנית תוך 14 יום, תפנה הוועדה ליועץ חיצוני ודעתו לא תשמע כלל. אין זה סביר להתעלם לחלוטין מעמדת נציגי הממשלה גם אם הוגשה לאחר 14 יום ! ניתן לעמוד בזמנים אלה אם יתווספו תקנים לאגף התכנון המשרד להגנת הסביבה ואין צורך לפנות ליועצים פרטיים החשופים לניגודי עניינים רבים.
פגיעה בעצמאות שיקול הדעת והחלשת הדרג המקצועי במערך התכנון –
ההצעה מעלה עקרון בעייתי נוסף - יצירת אחידות ומשמעת ממשלתית במוסדות התכנון. מוסדות התכנון נועדו לייצוג אינטרסים שונים ולהיות עצמאיים מבחינה מקצועית. גם נציגי משרדי הממשלה מייצגים תחומים ואינטרסים שונים, ולעיתים אינם אחידים בעמדותיהם. הנציגים במוסדות התכנון - כולל נציגי השרים - מחויבים להפעיל שיקול דעת עצמאי.
פגיעה בלתי סבירה בסביבה החופית –
חוף הים הינו משאב טבע ייחודי ומוגבל המיועד לשימוש כלל הציבור. חשיבותם המיוחדת של החופים מתבטאת, בין היתר, בהוראות חוק שמירת הסביבה החופית, בקביעת עקרונות להגנה על החופים ובהקמתה של הוועדה לשמירת הסביבה החופית (הולחו"ף). הולחוף דנה במהירות ויעילות, ונוכח חשיבותה הוחלט להשאירה אף במסגרת הרפורמה המקודמת כיום על ידי הממשלה.
למרות זאת, בהצעה מובהר במפורש כי הוד"ל תחליף את הולחו"ף, ובכך ניתן יהיה לקדם תכניות בניה בחופים – לרבות בניגוד למגבלות הבניה הקבועות בתמ"א 13, וזאת על ידי הרכבים בלתי מאוזנים, ללא בדיקה מקצועית של הפגיעה הסביבתית בחוף ומבלי שהציבור יוכל להתנגד להפקעת החוף מידיו. לאור המוצע, קיים חשש לפגיעות בלתי הפיכות במשאב הטבע הייחודי והמוגבל ביותר במדינת ישראל.
קביעת מלאים קשיחים ובלתי סבירים של יחידות דיור –
ההצעה מחייבת יצירת מלאי קבוע של 50,000 יחידות דיור. מכיוון שהוד"ל מתנהל במקביל לועדות המחוזיות, המקדמות גם הן תוכניות למגורים במסלול התכנון הרגיל, ומכיוון שההצעה אינה מתייחסת לפריסה המרחבית של 50,000 יחידות הדיור, הרי שעשוי להיווצר מלאי מיותר של יחידות דיור תוך פגיעה בישובי הפריפריה, בעקרונות התכנון ובסביבה.
לסיכום:
ההצעה הנדונה הינה בעייתית ביותר לתכנון, לסביבה ולחברה ועלולה לספק קרקעות וזכויות בניה שאינן נדרשות ושימשיכו להיות מוחזקות על ידי יזמים ועל כן אנו מתנגדים בתוקף למתכונת המוצעת של הצעת המחליטים.
עמדתנו היא כי יש להתמקד בפתרונות רלבנטיים ומאוזנים. הפתרון למימוש יחידות דיור אינו ביצירת מלאי תכנוני נוסף של קרקעות לבינוי על חשבון השטחים הפתוחים אלא בחילוץ החסמים שזוהו על ידי ממ"י ותוספת כח אדם איכותי למוסדות התכנון הרלבנטיים וזאת על מנת לממש במהירות את מלאי יחידות הדיור הגדול שכבר אושר." כך אומרים במשרד להגנת הסביבה.
