מאת: רואי קלנר, בעלים-שותף בחברת Kellner Investments המבצעת השקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל http://kellnerinvestments.com/il
בין אם בגרמניה, בברזיל או בארה"ב, הנדל"ן העולמי הנמצא בשפל מושך את תשומת לב המשקיעים ככלי השקעה יציב ובטוח. חברות ישראליות העוסקות מזה זמן רב בהשקעות נדל"ן בחו"ל מוצאות קהל משקיעים מתעניין המחפש הזדמנויות נדל"ניות. בהיעדר אפיקי השקעה בישראל המניבים תשואות סבירות, מחפשים המשקיעים לנסות את מזלם אל מעבר לים. משקיע השוקל לשלח את כספו אל ארצות הניכר בוודאי ייתקל במספר רב של הצעות מחברות מגוונות. בדרך כלל ישנו פער בין הידע של המשקיעים לזה של אותן חברות המציעות להם הזדמנויות השקעה בנדל"ן בחו"ל. כמשקיעים, כדאי לנו תמיד לנסות לצמצם פער זה כדי שנוכל לבחון את הדברים בצורה מפוכחת ולראות את התמונה בשלמותה.
למשקיע חסר הידע מחכים אי-אילו גורמים שינסו לנצל את הפער הזה וכדאי לדעת להבחין בינם כבר מהתחלה ולהבדילם מאותם גופים לגיטימיים וישרים המציעים הזדמנויות אמיתיות. רגע לפני שפוגשים גופים כאלה כדאי לדעת מה הם התרגילים או ה"טריקים" בהם לפעמים נעשה שימוש ע"י גופים אלו על מנת לשכנע ולהשקיט את פחד המשקיעים הפוטנציאליים ולגרום להם להשקיע את כספם.
יש לציין שרוב התרגילים האלו כמעט תמיד עוברים דרך מסנני הרגש האנושי ומתוכננים בקפידה כדי "לשחק על הפחדים" הידועים של המשקיעים. המשקיע המנוסה יודע לנטרל את מנגנוני הרגש הללו ולבחון עסקאות באופן אנליטי ובצורה "קרה". בכל זאת, כמשקיעים חשוב יהיה לזהות את התרגילים המכירתיים האלה ולנטרלם מראש:
תרגיל המחיר הנמוך
כל משווק נכסים יודע שמשקיעים פחות מנוסים מפחדים להפסיד את כל כספם. גם אם מדובר על משקיע מנוסה מאפיק אחר, כגון ניירות ערך, מט"ח, וכו', משקיע כזה כבר רגיל לפחד מלהפסיד את כל הסכום אותו הוא מסכן ולכן הוא מביא איתו את הפחד הזה לתוך עולם הנדל"ן. ישנם משווקי נדל"ן המשתדלים "לשחק" על הפחד הזה ולהציע למשקיע השקעות בסכומים נמוכים. בכך הם מנטרלים את הפחד המקונן במשקיע מלהפסיד את כל כספו. בנדל"ן מאד לא סביר שכל סכום ההשקעה ירד לטימיון, אלא אם מדובר במקרה מאד מאד קיצוני או תרמית. גם במשבר הנוכחי בארה"ב באזורים שהכי הרבה נפגעו, ההפסדים בנדל"ן הם במקרה הכי גרוע 50% מערך הנכס, כאשר גם באלה בד"כ לא נקנו הנכסים במזומן.
המחיר הנמוך אמנם מפתה אולם עלול לפתוח פתח לאינספור בעיות. מקצת אלה, נכסים ישנים מאד שדורשים תיקונים ואחזקה תדירה, נכסים בעלי עדיפות נמוכה להשכרה ולמכירה עתידית, רכישה משותפת מרובת-משקיעים שעלולה להיות בעייתית, ועוד.
ישנם מקרים לא מעטים של תרמיות בשוק הנדל"ן אולם ישנה תרמית ידועה של חברות ישראליות ששיווקו במשבר הנדל"ן של שנות ה-90 בארה"ב קרקעות בפלורידה ב-2,500$ ל-10 דונם. משקיעים רבים ראו בכך השקעה קטנה לעומת הפוטנציאל הגלום, רק שגילו מאוחר מדי שמדובר באדמות היושבות על ביצות, שלא ניתן יהיה לבנות עליהן שום דבר לעולם. המחיר פיתה רבים לתרמית הזו והחברות האלה ידעו להרגיע את הפחדים באמצעות מחיר אטרקטיבי.
תשואה מובטחת
כאשר אדם מפחד הוא מחפש ביטחון. כל עוד הוא אינו מוצא כזה הפחד מקונן ואף מתגבר אצלו. התרופה האמיתית לפחד היא ידע, אולם סם ההרגעה של הפחד הוא ביטחון. משקיעים מתחילים מחפשים ביטחון, ולדרישה הזו יש גם מי שייתן מענה. המענה הטבעי והמרגיע במקרה זה בא בדרך כלל בצורת תשואה מובטחת – או שכירות חודשית מובטחת בגובה מוסכם מראש. כמובן שהתשואה אינה מובטחת לנצח אלא לתקופה מסוימת אבל מספיק כדי להרגיע את המשקיע המחפש לפרוש רשת בטחון תחת השקעתו.
כמו בכל דבר מובטח, גם פה רב הנסתר על הגלוי והבטחת התשואה אינה אלא אחיזת עיניים מכירתית גרידא. מה שבדרך כלל עומד מאחורי הבטחות של תשואה הם אחד משני דברים (לפעמים לצערנו, אפילו שניהם יחד): (א) מכירה הרבה מעל ערכו האמיתי של הנכס, ו/או (ב) רווח הטמון בקנייה מוקדמת של הנכס במחיר נמוך ומכירתו במחיר גבוה יותר.
לדוגמא, נכס שנקנה ב-12,000$ ושופץ ב-8,000$ (סה"כ השקעה של 20,000$) יימכר ב-50,000$ למשקיע עם הבטחת תשואה של 10% (או, 5,000$ לשנה) למשך שנתיים. מה שקורה מאחורי הקלעים הוא שהחברה מרוויחה 30,000$ על המכירה, משכירה את הנכס ב-300$ בחודש (שכ"ד המהווה כ-7% תשואה) ומפרישה השלמה של 120$ לחודש למשך שנתיים (סה"כ 2,900$) כדי לעמוד בהתחייבותה. עד כאן אין בעיה, אלא שהמשקיע מוצא את עצמו עם נכס ששווה 20,000$ שהוא שילם עליו פי 2 וחצי המניב לו תשואה תיאורטית של 7% על כספו. בפועל נכס כזה כנראה ידרוש תיקונים לא מעטים, יהיה באזור לא כל כך טוב (תחשבו מהו סוג הדייר המשלם 300$ לחודש על בית או דירה) ולכן יש סיכוי שיעמוד ריק כמה חודשים בשנה.
תמונות יפות
השיח הפנימי של המשקיע המתחיל מסתובב סביב נושא אי-הוודאות ולכן הוא מחפש להיאחז בהרגעות ודברים המוכרים לו כדי לתת לו שוב, ביטחון. בתוך שיח זה עדיף לו שיהיה מדובר בדירה מפוארת או בית עם בריכה יפה מאשר בית ויקטוריאני ברחוב שקט על פינה באזור של אנשי המעמד העובד, ללא בריכה וללא עצים – למרות שההפך הוא נכון.
המשקיע המתחיל מחפש תמונה מוכרת: עצי דקל בריכה, וקירבה לים. אלה הם מושגים אותם הוא מכיר. הרבה יותר מאשר בנייה ויקטוריאנית עם עצי אשוח, גג רעפים וחדר משחקים. כאשר מראים לאותו משקיע תמונה יפה כזו הוא נרגע במחשבה שהוא עושה השקעה טובה במוצר טוב. טעותו הגדולה יותר היא שהוא מסתכל על אותו נכס כמקום מגורים לעצמו ושואל את עצמו אם היה גר בו בעצמו. בתמונות מרשימות מספק לו המשווק תשובה חיובית וזוכה בהסכמתו של המשקיע המתחיל.
לעומת זאת, המשקיע המנוסה יודע שהשקעה טובה אינה קשורה למראה הנכס ולא למראה סביבתו, אלא מותאמת לאזור ולביקוש של השוק המקומי בו הוא משקיע.
מחיר הנכס לפני 5 שנים
כל אחד מאיתנו רוצה לדעת שהוא עושה קנייה טובה ולכן הרבה פעמים מציגים משווקים למיניהם את המחירים של נכסים בחו"ל לפני המשבר. הצגה זו נועדה להראות למשקיע שכיום הוא קונה נכס בחצי או שליש מהמחיר בו הנכס היה לפני 5 שנים. מהלך זה נועד לגרום למשקיע המתחיל לחשוב שהוא עושה עסקה מצוינת ולמעשה אינו יכול להפסיד.
אולם גם פה, אליה וקוץ בה. המחירים אולי אטרקטיביים ביותר אולם כשם שהם היו גבוהים בבועת הנדל"ן בארה"ב, למשל, כך הם נמוכים עכשיו במשבר ולכן המחירים בבועה אינם רלבנטיים. ישנם פרמטרים אחרים רלבנטיים כגון מחיר הנכס לפני תקופת בועת הנדל"ן, מחירי הבנייה, מחירי הקרקעות, התחלות הבנייה באזור, וכו'.
חלון ההזדמנויות הנסגר (קנייה דחוקה)
"אם לא תקנה היום, מחר המחיר יוכפל...". זהו תרגיל ידוע בקרב כל משווק: יצירת תחושת דחיפות. גם תרגיל זה עובד על הפחד של הפסד ההזדמנות ולמעשה מרגיע את הפחד שעשינו עסקה טובה.
השקעה אינה אמורה להיעשות בחופזה אלא מתוך תכנון קפדני ונכון. גם אם יפספס המשקיע הנבון את ההזדמנות המיידית, המחיר אותו ישלם המשקיע הנחפז עלול למחוק לו חלק נכבד מהרווח. חשוב לזכור שתמיד תהיינה הזדמנויות, העניין הוא לזהות אותן ולדעת לפעול מתוך הבנה ולא מתוך פחד הפספוס.
לסיכום, הסתכלות רגשית על ההשקעה מאפיינת משקיעים מתחילים שלא בוחנים בכלים אנליטיים נכונים את ההשקעה בנכס אלא מייחסים אליו תחושות ופועלים בצורה רגשית כלפי ההשקעה. מצב זה הוא מסוכן למשקיע מכיוון שהרגש נועל אותו על סוג מסוים של השקעה וגורם לו להתעלם מההיבטים הבעייתיים של הנכס ולהבליט את ההיבטים החיוביים שלו. במקום לבחון את ההשקעה הוא בוחן את הנכס – וזוהי טעות שיכולה להיות מאד יקרה!
אודות הכותב
רואי קלנר הוא בעלים-שותף בחברת Kellner Investments המבצעת השקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל. החברה מתמחה בנדל"ן מניב למגורים בארה"ב ופועלת באמצעות שותפים מקומיים המהווים פלטפורמה לפעילות בכל אזור בו היא משקיעה.
לפרטים נוספים: רונן הלל – יחסי ציבור נדל"ן והשקעות www.ronenhillel.co.il
מאת: רואי קלנר, בעלים-שותף בחברת Kellner Investments המבצעת השקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל http://kellnerinvestments.com/il/
בתקופה האחרונה בה הנדל"ן האמריקאי נתון במשבר, רבים המשקיעים הנוהרים לקנות נדל"ן בארה"ב כדי לנצל את ההזדמנות הכי גדולה שהייתה אי פעם בנדל"ן העולמי. מעטים המשקיעים שנוסעים לארה"ב לבחון בעצמם את ההשקעות ובבחינת השקעות אלו מסתמכים רוב המשקיעים על מידע המוזן להם דרך אותן חברות המשווקות נדל"ן בארה"ב. הסתמכות על מידע שניתן ע"י איש מכירות בעל אינטרס היא אף פעם לא רעיון טוב. רצוי לקבל חוות-דעת נייטרלית מכמה שיותר מקורות מידע כדי לאמת את הדברים ולבחון את התמונה לאמיתה.
בבחינת הכדאיות והאזורים השונים בארה"ב על המשקיע להיות בלש המחפש רמזים ואוגר פיסות מידע, כדי להרכיב את תמונת הפאזל המורכבת של האזור אותו הוא אינו מכיר. ביחס לשאר העולם, בארה"ב ישנו שפע של מידע פתוח ונגיש לכל; צריך לדעת איך ומה לחפש והיכן וע"י כך ניתן לקבל תמונה סבירה לגבי המקום, האזור והסביבה כדי להבין את הלך הרוח האזורי. חשוב להדגיש כי גישה זו אינה תחליף להיכרות אמיתית של האזור המבוקש – "אין טוב ממראה עיניים" – אולם היא נותנת מושג לגבי אותו אזור.
המידע ניתן בכזו בהירות לא בשביל המשקיעים הישראלים. באופן מפתיע ומפאת גודלה של ארה"ב, רבים המשקיעים האמריקאיים שעושים שימוש בכלים אלה כדי לבחון את האזורים. משקיעים אלה אינם בהכרח מגיעים לאזורי ההשקעה ורבים מהם קונים נכסים רבים אפילו מבלי לראות את האזור בעיניהם. אינני חסיד של גישה זו אולם ניתן להבין אותה. אני בעצמי עושה שימוש בכלים אלה כדי לקבל מושג של האזור טרם בחינתו הפיזית המדוקדקת.
מפות גוגל ובינג (/ Google Maps Bing Maps)
המפות של גוגל נותנות לנו מבט שטחי של האזור, אך עדיין מאפשרות לנו לקבל מושג ולחפש רמזים לגבי סביבות נכסים מסויימים או שכונות מסוימות. כלומר, לאחר שקיבלנו נתונים על שכונות ספציפיות או על נכסים מסויימים שיכולים לעניין אותנו נוכל להביט במבט-על ולהסתכל על סביבת הנכס. למפות של בינג יש אפשרות לראות את המפה ממבט של "מעוף הציפור" – זווית נוספת למבט-העל הלווייני.
במסגרת המחקר הבלשי שלנו נחפש לראות שאין חסרונות היכולים להיות בעייתיים עבורנו כמשקיעים באזור, כגון פסי רכבת, נמל תעופה, חוות חשמל, בית סוהר, מתקן תעשייתי, אתר פסולת, וכו'. לעומת זאת נחפש בתי ספר, אזורי קניות, פארקים ושכונות מסודרות. כדאי להיכנס ל-Streetview של המפות של גוגל כדי לסייר ברחובות ולראות את אופי המבנים, הרכבים והאנשים כדי לקבל תחושה יותר טובה של השכונה.
Zillow.com
האתר Zillow.com מרכז נתונים על מבנים למגורים ברחבי ארה"ב ונותן מידע ותחושה לגבי המחירים של הנכסים והשכירויות באזור. אולם יש לזכור שלא תמיד המידע שמופיע באתר הוא מדוייק והוא בוודאי אינו נותן את כל המידע. למשל, האתר אינו מפרט את מצבו של הנכס שנמכר ולכן באזור בו בתים משופצים נמכרים ב-K100$ ניתן לראות מכירות שנעשו ב30% או אפילו 50% פחות כשהם במצב לא משופץ.
יש כאלה המשווים מחירים באזור בצורה שגויה ע"י כך שמשווים מחירי בתים פרטיים כאשר הם מחפשים השוואה עבור קומפלקס או נכס רב-משפחתי. יש להשוות בין מוצרים דומים באותו אזור. כ"כ יש להשוות בין נכסים בגדלים וגודל מגרש דומים ומספר חדרי שינה ואמבטיה זהים.
כמו כן יש לוודא שמסתכלים על הנתונים הנכונים באתר הזה היות שהאתר מציג נכסים שנמכרו, נכסים שעומדים למכירה או להשכרה והערכות מחיר שנעשות על פי האתר. מנסיוננו, אין להסתמך על הערכות המחיר או השכירויות שנעשות ע"י האתר ונקראות "Zestimates". אלו הערכות גסות וממוחשבות המתבססות על אלגוריתם פנימי של האתר ואינן משקפות את המציאות. ניתן לקבל תחושה נכונה וכללית משאר הנתונים באתר.
City-Data.com
באתר זה ניתן לקבל מידע אודות האוכלוסיה באותה עיר או מדינה אותה אנחנו מעוניינים לבדוק. ניתן לראות את כמות האוכולוסיה, חלוקות דמוגרפיות שונות, רמות הכנסה ממוצעות, מחירים ממוצעים לבתים ושכירות ממוצעת.
כמו כן ניתן לראות באתר נתונים לגבי פשיעה, תעסוקה לפי סקטורים, רמות אבטלה רמות השכלה, מזג אוויר ואף שמות נפוצים בעיר. ניתן לרדת לרזולוציה של המדינה, העיר, ואף אזורים בתוך העיר לפי מיקוד. מלבד הנתונים היבשים, האתר מציג מגמות לאורך שנים ונותן מיפוי של המידע על ציר הזמן.
כמו כן, באתר ישנו פורום פעיל עבור כל המטרופולינים בכל המדינות בארה"ב, עם עושר של מידע ואפשרות להציג שאלות למשתתפי הפורום.
Zipskinny.com
אם כבר התבייתנו על אזור מסוים ואנחנו רוצים לבדוק אותו לעומק, האתר Zipskinny.com יאפשר לנו לעשות זאת. באתר יש לבחור מדינה ועיר או להכניס את המיקוד ולקבל מידע רב אודות דמוגרפיה, רמות הכנסה, סקטורי תעסוקה, בתי ספר ועוד. האתר מציג חלק מהנתונים בצורה גרפית וכן ישנה אפשרות להשוואת נתוני האזור ביחס ל-20 אזורים נוספים.
Rentometer.com
מדי פעם נאמר לנו שבאזור מסוים ניתן לקבל שכר דירה כזה או אחר עבור נכס. האתר הזה מאפשר לנו לבחון האם שכר הדירה סביר לאותו אזור.
באתר זה ניתן להזין כתובת, עיר ו/או מיקוד, מספר חדרי שינה בנכס ואת השכירות שנאמר לנו שניתן לקבל. האתר מציג בצורה גרפית את השכירויות באותו אזור וכן האם שכר הדירה בטווח ההגיוני של האזור.
Crimereports.com
כדאי לקבל מושג אודות רמת הפשיעה באזור בו אנחנו חושבים להשקיע. רצוי מאד להימנע מאזורים בעלי שיעור פשיעה גבוה ולהכיר את הדמוגרפיה האזורית. שכונות לא-טובות בעלי מאפיין דמוגרפי בעייתי ורמת פשיעה גבוהה הן מתכון להשקעה גרועה ובעייתית שיכולה לגרום למשקיע הרבה התעסקות וצרות בהמשך הדרך.
האתר מראה ארועי פשיעה באזורים הנבחרים לפי תאריכים. כך, ניתן לראות היכן האזורים היותר בעייתיים והיכן האזורים הבטוחים יותר. כמובן שזהו אינו מדד מכריע או מקיף אלא עוד נדבך באיסוף פיסות המידע שלנו מרחוק.
טיפ אישי: כמעט בכל אזור ניתן לראות עברייני מין מכיוון שבארה"ב עברייני מין מורשעים מחוייבים להירשם במשטרה והמידע אודותיהם ומקום מגוריהם שקוף וחשוף לציבור. אין צורך להיבהל מכך היות שאלה נתונים שנפוצים כמעט בכל עיר בארה"ב.
FinestExpert.com
אם יש לנו כתובת מדוייקת של נכס ספציפי נוכל להעזר ב-FinestExpert.com. באתר ניתן למצוא מידע מקיף על כמעט של נכס בארה"ב לפי כתובתו. האתר מציג ניתוח של המחיר, השכירות, ההוצאות והתזרים וניתן לשנות את הפרמטרים שאינם תמיד מדוייקים, כדי לקבל טבלה מסודרת לגבי הביצועים המשוערכים של הנכס.
GreatSchools.org
בתי ספר טובים מושכים אליהם אנשים טובים, שמעדיפים להתגורר בקרבת בתי הספר הטובים. באתר זה ניתן למצוא היכן נמצאים בתי הספר הטובים באזור. ישנו מידע רב אודות דירוג בתי הספר, ביקורות והשוואות לבתי ספר אחרים באזור ואפילו הישגי התלמידים! המידע מאורגן ומסודר היטב כך שניתן לקבל זווית ראיה של הורים החוקרים אזורי מגורים פוטנציאליים לפי בתי הספר.
כמשקיעים אנחנו מחפשים אזורים מבוקשים למגורים ובתי ספר טובים הם מרכיב חשוב ברמה ובביקוש של הנדל"ן באזור. כמובן שזוהי אינה התמונה המלאה אלא עוד חתיכה בפאזל שאנחנו מנסים להרכיב.
Accucoverage.com
אתר זה יכול לשמש אותנו לפני השלב הסופי של סגירת העסקה. נוכל לקבל מהאתר מידע אודות שווי הנכס בעיני חברות הביטוח לצורך ביטוח המבנה. חברות הביטוח בארה"ב עושות הערכת שווי של המבנה על הקרקע ומעריכות את שוויו לפי עלות הקמת המבנה מחדש ופינוי הפסולת. כאשר בית פרטי נקנה מתחת למחיר הבנייה שלו, רצוי לבצע בדיקה נוספת כדי לקבל את הערך הזה של חברת הביטוח כדי להיות בטוחים שאכן כך המצב.
הבדיקה היא בעלות מינימלית והיא פרטנית לנכס המסויים ולכן מומלץ לבצעה לפני ביצוע העסקה.
Google.com
ידידנו הטוב והוותיק – גוגל – מאפשר לנו לבצע מספר בדיקות אודות הנכס הספציפי. מומלץ להכניס את הכתובת של הנכס כדי לבדוק איזה מידע "מסתובב" ברשת...אין לדעת מה יעלה בחכתנו.
מלבד כך מומלץ לחפש את אתר העירייה של המחוז או העיר בה ממוקם הנכס ולבדוק אפשרות לראות מסמכי עבר של הנכס. בין אם זהו חוזה רכישה, מכירה, הלוואה, הכל בארה"ב שקוף וזמין לכל. רק צריך לדעת לחפש ולנבור מעט כדי להגיע למידע המבוקש. אם יש ספקות לגבי המחיר הריאלי של הנכס תמיד ניתן לקבל מידע אודות העסקה האחרונה שנעשתה: זהות הרוכשים, המוכרים, מחיר הקנייה ומועד ביצוע העסקה.
ארה"ב היא מדינה גדולה אך יחד עם זאת מסודרת מאד. עיקרון השקיפות מאד מקל עלינו כמשקיעים ומשרת אותנו כדי לבחון עסקאות, אזורים והלכי רוח כלכליים באזור. כפי שנאמר בתחילת המאמר: "אין טוב ממראה עיניים" אולם הרבה לפני שלב כיתות הרגליים ניתן לבחון את כדאיותם של האזורים ברמה מאד כללית. היתרון הגדול בארה"ב הוא שניתן לרדת לרזולוציות מאד עמוקות: מרמת המדינה, לרמת העיר, לשכונה ועד לרמת הנכס עצמו ומאד מומלץ לעשות כך לפני שמגיעים לאזור – בטח לפני שמבצעים השקעה כלשהי.
בזמן שבורסות העולם גועשות בתנודתיות מורטת עצבים, מוצאים את עצמם משקיעים רבים - שיודעים שנדל"ן מניב הוא אפיק ההשקעה הטוב ביותר - מתפשרים על פוטנציאל רווח עתידי ספקולנטי ותשואות מינימליות. כשהמצב הוא כזה, העיניים נישאות לעבר שאר ארצות העולם בתקווה למצוא השקעות טובות יותר הנמצאות אצלן. כל משקיע שעבר תהליך כזה, לפחות בראשו, בוודאי התעניין או שקל להשקיע בנכסים בארה"ב. זה הגיוני, כיון שהמצב הכלכלי בארה"ב בשפל, מחירי הבתים נמוכים ושוכרים ניתן למצוא תמיד, או כמעט תמיד...
אם אתה אחד מהמשקיעים שחשב להשקיע ברכישת נכס בארה"ב, בוודאי נתקלת בחברות שונות המציעות לרכוש נכסים בפלורידה, באינדיאנה או אולי במישיגן. בתחילה, הכול נראה טוב ויפה כשחברות כאלה מפגישות את הלקוח הפוטנציאלי עם אנשי המכירות המלוטשים שלהן. אך בהמשך, ככל שצוברים ניסיון, כל משקיע רציני מבין את הצורך לשלוט בעצמו בנתונים ובשוק הנדל"ן לעומקו, משום שההצלחה האמתית נמצאת בפרטים הקטנים – אותם איש לא יגלה לך.
מטרתו של מאמר זה היא להציג בפניך טעויות נפוצות אותן מבצעים משקיעים מתחילים הרוצים לרכוש נכס בארה"ב. קריאת המאמר ויישומו יחסכו לך הרבה מאוד כסף על שגיאות מיותרות שניתן למנוע.
טעות 1#: קנייה בזול
נכס במחיר נמוך אינו בהכרח נכס בעל ערך !
הרבה פעמים אנחנו מאד זהירים לגבי סכומי כסף גדולים במיוחד, אולם מוכנים לשים את כספנו על קרן הצבי כאשר מדובר בסכומים לא גדולים. העניין הוא שגודל הסכום הוא תמיד יחסי. להשקיע 2,000$ בקרקע - שאולי יום אחד תהיה שווה פי - 100 נשמע כמו השקעה טובה, אבל רק לאחר שמתברר לנו שמדובר באזור בו הקרקעות עולות 200,000$. אם נשווה זאת להשקעה של 2,000$ בקניית 4,000 מניות בבורסה בשווי 0.50 של $ כל אחת, על מנייה של חברה קטנה ולא ידועה בעלת פוטנציאל להיות שווה עוד כמה שנים פי 100....העסקה תשמע לנו פתאום מסוכנת.
בתפיסתנו, קרקעות נקנות במאות אלפים ואילו מניות נקנות בשקלים בודדים. הסכומים, הסיכונים והרווחים זהים, אולם תפיסת סדרי הגודל שונה והיא זו שגורמת לנו להשקיע יותר כסף, כאשר אנחנו מרגישים שמדובר בהשקעה נמוכה (2,000$ ליחידת קרקע). בדיוק על נתון זה, משחקות הרבה חברות המשווקות נכסים זולים.
כאשר מציעים לנו להשקיע בנכס סכום של - 5,000$, 10,000$ או 20,000$ המחיר נשמע זול; ובגלל התפיסה שלנו את מחירי הנכסים, אנחנו מוכנים לקנות לעיתים בלי לנסוע לראות את הנכס במו עינינו("מה אני אוציא עכשיו 2,000$ כדי לנסוע לחו"ל לראות נכס שעולה 10,000$?!").
בקיצור- קונים בזול מתוך התלהבות, ונתקעים עם נכס חסר ערך.
טעות 2#: קנייה ביוקר וחיסול פוטנציאל עליית הרווח
ישנן בישראל ובעולם חברות הקונות נכסים במחירים מאד זולים, כגון 12,000$, משפצות אותם ומציעות אותם למכירה תוך זמן קצר. נכסים אלה בד"כ נמכרים ב-50,000$ עד 80,000$ למשקיעים, לעיתים עם דייר בנכס המשלם שכ"ד, דבר המשקף תשואה נאה. התשואה על ההשקעה נאה ולכן העסקה נראית כעסקה טובה; אולם בדיקת מחירי נכסים אחרים באזור מציירת בד''כ תמונה עגומה: מחירי הנכסים באזור נמוכים משמעותית ממחירו של נכס זה, ובעוד שהתשואה סבירה, פוטנציאל הרווח העתידי (מעליית ערך הנכס) גולם במחיר הקנייה ולכן הקונה נשאר עם נכס שעליו הוא שילם הרבה מעל למחיר השוק.
שים לב: תמיד יש לבדוק את מחירי הנכסים באזורים בו העסקה מוצעת, רצוי אפילו עם מספר גורמים ולא עם גורם הקשור למוכר.
טעות 3#: תשואה מובטחת
או במילים פשוטות – איך עובדים עליכם.
המשקיע המתחיל ידוע בכך שהוא מפחד. הוא מפחד "ליפול" על השקעה לא טובה ולהפסיד את כספו. הוא בעיקר מפחד כי חסר לו ידע ולכן הוא מנסה לפצות על כך על ידי כך שהוא נאחז בדבר שהוא מרגיש עימו בטוח. בדיוק על פחד זה משחקות חברות המשווקות נכסים בחו"ל בכלל ובארה"ב בפרט; הן מבטיחות למשקיע המתחיל תשואה נאה למשך 3-5 שנים בד"כ. עובדה זו נוסכת בו ביטחון והוא משוכנע שעשה השקעה טובה. במקרים רבים, בתום תקופת הבטחת התשואה, לפתע צונחת התשואה וההשקעה כבר לא נראית כל כך טובה.
מה שקורה בפועל הוא שחברות שמוכרות נכסים בתשואה מובטחת, מסוגלות להבטיח למשקיע המתחיל תשואה גבוהה ע"י כך שהן גובות מראש מחיר מופקע על הנכס ולמעשה מחזירות למשקיע חלק מההפרש שהוא בעצמו שילם.
לדוגמא, נכס שעלותו הריאלית 50,000$ נמכר למשקיע בסכום של -100,000$ עם תשואה של 10% מובטחת ל-3 שנים. המשקיע שילם 50,000$ מעל מחיר השוק, כאשר הוא מקבל 10,000$ כל שנה למשך 3 שנים מתוך הכסף שהוא בעצמו שילם (כלומר, 30,000$), ולחברה המוכרת נשאר ההפרש (כלומר, 20,000$).
שים לב: ככלל, אין תשואה מובטחת! אם יש, אז צריך להבין את מבנה ההבטחה ומה עומד מאחוריה.
טעות 4#: חוסר הבנה של השוק
יותר מידי משקיעים מתחילים "קופצים למים" לפני שהם מבינים מה קורה בשוק בו הם רוצים להשקיע. הבנת השוק כוללת בתוכה מגוון רחב של סיבות: הבנה של הסיבה לירידת/עליית/יציבות המחירים, ביקושי ההשכרה, האפשרויות להשכרה, החוקים החלים על המשכיר והשוכר, גיאוגרפיית האזור, דמוגרפיית השוכרים וקונים עתידיים פוטנציאליים, ביטוח, חוקי מס ועוד.
ככלל אין זה רעיון טוב לפעול לבד בשווקים שלא מכירים, אלא לאתר שותף מקומי; ללמוד את השוק ולקבל החלטה מושכלת בקשר להשקעה.
טעות 5#: הזמן הנכון לביצוע העסקה
כידוע שוק הנדל"ן בארה"ב נמצא בשפל מזה כ-3 שנים. ישנם אזורים שחוו ירידות משמעותיות ביותר, ישנם כאלה שחוו ירידות מינוריות ואחרים שאפילו חוו עליות מחירים. באזורים שחוו ירידות מחירים, המשקיע המתחיל מנסה לתזמן את השוק, כך שישיג את ה"עסקה הכי טובה" בדיוק בנקודת השפל. ישנם כאלה שלא ייקנו עד שיהיו בטוחים לגמרי שזו בוודאות נקודת השפל. אלה תמיד מחזיקים נתונים בשליפה מהירה, ממאמר שפעם קראו על כך שצפויה עוד ירידה בשוק הנדל"ן ולכן "לא כדאי להיכנס עכשיו".
מי שמנוסה בהשקעות נדל"ן, מבין שאין משמעות לכך שהשוק בנקודת השפל הנמוכה ביותר שלו, או לפניה או אפילו אחריה. מה שחשוב הוא שהשוק נמצא בפער מחירים כזה שמייצר הזדמנויות. השאלה לא צריכה להיות "האם אני קונה בנקודת השפל", אלא צריכה להיות "האם העסקה הזו טובה היום לטווח הארוך, גם אם המחירים יירדו בטווח הקצר."
חבל לנסות לתזמן את השוק. זהו מרדף חסר תועלת שאין בצידו שום רווח אמיתי.
לסיכום, ידע וקשרים נכונים הם המפתח להשקעות נבונות וטובות. העדר או חסר באחד מהם או בשניהם מעלים באופן משמעותי ומיותר את הסיכון הגלום בהשקעה. כיום, ישנן השקעות מצויינות בארה"ב, אבל זו היא ארץ ענקית ונדל"ן הוא עסק נקודתי.
אני מייעץ לכל משקיע מתחיל לעשות שיעורי בית, לא להתפתות לעסקאות זולות בגלל מחירן הזול, ללמוד כמה שיותר על השוק בו רוצים להשקיע, ולהתחבר למומחים מקומיים, המנוסים בהשקעות נדל"ן. רק כך ניתן להגיע לתשואות מרשימות, עם פוטנציאלי רווח עצומים ואפשרות להיכנס בצורה נבונה ומושכלת לשוק הנדל"ן המבטיח והמתקדם ביותר בעולם.
רואי קלנר הוא בעלים-שותף בחברתKellner Investments המבצעת השקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל. החברה מתמחה בנדל"ן מניב למגורים בארה"ב ופועלת באמצעות שותפים מקומיים המהווים פלטפורמה לפעילות בכל אזור בו היא משקיעה.
