ערי הפריפריה מחוץ לתמונה: תל אביב מובילה בהתחדשות עירונית

כרמלה קופר, עורכת ראשית של אתר מגדילים | צילום: רז רוגובסקי

מהנתונים עולה כי תל אביב-יפו מובילה את שוק ההתחדשות העירונית בישראל, עם 1,786 התחלות בנייה בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 במחצית הראשונה של 2026. לכך נוספו 201 דירות בתמ"א 38/1, הכוללת תוספת דירות לבניינים קיימים, כך שסך התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בעיר הגיע ל-1,987 דירות, שהן 58.8% מכלל 3,381 התחלות הבנייה בתל אביב-יפו בתקופה זו.

פתח תקווה, בת ים, ירושלים ונתניה משלימות את החמישייה

פתח תקווה מדורגת שנייה בהיקף ההתחדשות העירונית, עם 956 התחלות בנייה: 916 בפרויקטי הריסה ובנייה ו-40 בתמ"א 38/1. מדובר ב-78.4% מכלל 1,219 התחלות הבנייה בעיר.

בת ים מדורגת שלישית עם 813 התחלות בהתחדשות עירונית, מהן 741 בפינוי-בינוי ותמ"א 38/2 ו-72 בתמ"א 38/1, המהוות 68.8% מכלל 1,181 התחלות הבנייה בעיר.

ירושלים מדורגת במקום הרביעי עם 644 התחלות בהתחדשות עירונית, מהן 600 במסלולי הריסה ובנייה ו-44 בתמ"א 38/1. עם זאת, בשל היקף בנייה כללי של 3,250 דירות, ההתחדשות העירונית היוותה 19.8% בלבד מכלל התחלות הבנייה בעיר.

נתניה מדורגת חמישית עם 499 התחלות בהתחדשות עירונית, המהוות 47.5% מכלל 1,050 התחלות הבנייה בעיר.

בחמישייה השנייה של הערים המובילות בהיקף ההתחדשות העירונית נמצאות יהוד-מונוסון, עם 444 התחלות בנייה בהתחדשות עירונית, שהן 57.4% מכלל 773 התחלות הבנייה בעיר; רעננה, עם 368 התחלות, המהוות 61.1% מכלל 602 התחלות; חיפה, עם 325 התחלות בהתחדשות עירונית, שהן 13.8% מכלל 2,347 התחלות הבנייה בעיר; רמלה, עם 270 התחלות, שהן 72% מכלל 375 התחלות; ואשדוד, עם 243 התחלות בתמ"א 38/1, שהן 45.4% מכלל 535 התחלות הבנייה בעיר.

יבנה: כל התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית

בבחינת שיעור ההתחדשות העירונית מתוך כלל התחלות הבנייה בולטת יבנה, שבה כל 225 התחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2026 היו במסגרת התחדשות עירונית: 204 בפרויקטי הריסה ובנייה ו-21 בתמ"א 38/1. גם נס ציונה בולטת, עם 87 התחלות בהתחדשות עירונית מתוך 108 התחלות בסך הכול, שיעור של 80.6%. פתח תקווה ניצבת אחריהן עם שיעור התחדשות של 78.4%, רמלה עם 72%, בת ים עם 68.8%, רמת השרון עם 62.3% ורעננה עם 61.1%.

אלעד, אופקים, נתיבות וטבריה: אפס התחדשות עירונית

מצד שני, יש מספר ערים שרשמו היקפי בנייה משמעותיים, אך ללא התחדשות עירונית כלל. באלעד נרשמו 831 התחלות בנייה, באופקים 795, בנתיבות 643 ובטבריה 466, אולם באף אחת מהן לא נרשמה התחלת בנייה במסגרת פינוי-בינוי, תמ"א 38/2 או תמ"א 38/1. גם בבית שמש נרשמו 340 התחלות בנייה ללא התחדשות עירונית, בקריית מלאכי 214, באילת 208 ובשוהם 197.

"הערים שנמצאות בסיכון הכי גבוה נותרות ללא מענה"

"הרשויות והיזמים מדווחים על פעילות ערה בצפון ובדרום, אך כשזה מגיע לשלב המימוש הנתונים מצביעים על פער עצום, כאשר ערי הפריפריה עדיין נשענות על קרקעות חדשות לעומת אזורי הביקוש. בנוסף להעדר כדאיות כלכלית בפריפריה, גם הירידה בביקושים לדירות חדשות לצד האתגרים של השוק בשנים האחרונות, לא תרמו להאצת פרויקטים בלשון המעטה, וכאן האבסורד הגדול - הערים שנמצאות בסיכון הכי גבוה נותרות ללא מענה. האתגר היה ונשאר להפוך את ההתחדשות העירונית למנוע העיקרי בכלכלת השוק, בצמצום פערים חברתיים ומעל הכל - בהצלת חיי אדם"

אמרה כרמלה קופר, עורכת אתר מגדילים.

עשר הערים המובילות בהתחדשות עירונית, מחצית ראשונה 2026

נתוני הלמ"ס, עיבוד אתר מגדילים.

עשר הערים עם ריבוי התחלות בנייה ללא התחדשות עירונית

נתוני הלמ"ס למחצית ראשונה 2026, עיבוד אתר מגדילים.

הכנס: "נדל"ן משנה מציאות"

הכנס השנתי של אתר מגדילים, "הבמה המרכזית 2026: נדל"ן משנה מציאות", יעסוק בשאלות שמעצבות את שוק הנדל"ן, ובהן תכנון, מימון, רגולציה, כדאיות כלכלית, שיתופי פעולה בין הממשלה לרשויות המקומיות וליזמים, והחסמים המעשיים שמעכבים קידום פרויקטי התחדשות עירונית. בין מושבי הכנס יידונו הדרכים לייצר התחדשות שניתן גם להוציא לפועל, הסיבות להתארכות הליכי פינוי-בינוי, והצעדים הנדרשים כדי שיותר פרויקטים יגיעו לשלב הביצוע.

בכנס צפויים להשתתף בכירים מהממשלה, מגופי התכנון, מהרשויות המקומיות ומענף הנדל"ן, בהם שר הבינוי והשיכון חיים כץ, יו"ר הכנסת אמיר אוחנה, מנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל רשות המסים שי אהרונוביץ', השמאי הממשלתי הראשי גיל בלולו ותמר צ'ין, רכזת שיכון והתחדשות עירונית באגף התקציבים במשרד האוצר.

בין המשתתפים גם ראש העיר כפר סבא רפי סער, ראש העיר נתניה אבי סלמה, ראש העיר רעננה חיים ברוידא, ראש העיר ערד יאיר מעיין וראש העיר נשר רועי לוי; וכן מנכ"ל אזורים עדי דנה, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים רונית אשד לוי, מנכ"ל דוניץ אלעד רונן יפו, יו"ר ובעלים קבוצת ב.ס.ר אינג' נחשון קיויתי, מנכ"ל בית וגג נדל"ן רונן עקביה, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן אבישי קימלדורף, מנכ"ל קרדן נדל"ן עמוס דבוש, מנכ"ל אורון נדל"ן גל קסטל, מנכ"ל מצלאוי חברה לבניין גלעד אורן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין ונשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ רוני בריק.