מתחם אשכול שברובע דב הינו אחד משלושה מתחמים המקודמים לתכנון מפורט על ידי רשות מקרקעי ישראל, בתחומי שטחו של שדה התעופה דב שסיים את פעילותו ביולי 2019.
שלוש תכניות אלו, מפרטות את תכנית המתאר המקומית לשדה דב (תא/4444) שאושרה באוגוסט 2020 ע"י משרד האדריכלים ארי כהן.
התכנית המפורטת למתחם אשכול, המקודמת על ידי מנעד אדריכלים בהובלת אדריכל יאיר אביגדור, ממשיכה ומיישמת את עקרונות התכנון שנקבעו בתכנית המתארית ובראשם חיבור צפון העיר לים ויצירת מרקם עירוני אינטנסיבי ואיכותי. התכנית כוללת 4,844 יח"ד, כ-192,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה וכ-30 אלף מ"ר שטחי מלונאות.
מתחם אשכול מממש את חזונה של תכנית המתאר העירונית (תא/5000) להגברת האיכויות העירוניות בצפון העיר. בהתאם לכך התכנון מבוסס על רשת רחובות עירוניים, על יצירת בלוקים עירוניים מעורבי שימושים, על בניה מרקמית הבונה את דופן הרחובות העירוניים ועל יצירת מרחב ציבורי איכותי עבור הולכי הרגל ברחוב. עם הקמת הרובע ייווצר הרצף העירוני הנחוץ כל כך לצפון העיר בין השכונות הקיימות, הרובע החדש וחוף הים.
מבחינת המרחב הציבורי, התכנית יוצרת רשת רחובות עירוניים. לאורך הרחובות הראשיים מתוכננת חזית מסחרית ופעילה וכן קולונדה בקומת הרחוב. בתי הגידול הנרחבים המתוכננים לכל עצי הרחוב מבטיחים את צמיחתן של שדרות עצים שיעניקו צל להולכי הרגל ורוכבי האופניים. את רשת הרחובות העירוניים משלימה רשת של מעברים ציבוריים בתוך הבלוקים העירוניים, כך שייווצר מגוון של חללים עירוניים ואפשרויות הליכה וחוויה ברובע.
בנוסף, המתחם כולל מגוון של שטחים פתוחים, החל בפארק הגדול במרכזו שסביבו מתוכננת מרבית הבניה למגורים, המשך בגנים אינטימיים יותר, בכיכרות עירוניות ובשדרה ירוקה המתחילה ברחוב לוי אשכול וממשיכה עד חוף הים. לאורך שדרה זו מתוכננת שדרת מבני ציבור.
מבחינת הבינוי, תכנון המתחם הוא ייחודי במובן זה שיוצר מרקם עירוני שלם המשלב בניה מרקמית בונת רחוב ובניה מגדלית. הבינוי מבוסס על בלוקים עירוניים המכילים שלושה טיפוסי מבנים: בניה מרקמית בגובה 8-9 קומות המפנה לרחוב חזית פעילה, בשילוב בניה גבוהה של מבנים בגובה 16 קומות ובניה מיגדלית בגובה של עד 41 קומות.
הבינוי כולל מגוון יחידות דיור, במגוון גדלים וצורות מגורים, בכלל זה 25% יחידות דיור קטנות, וכן מאות יחידות דיור בהישג יד, זאת מתוך ראייה שמגוון תושבים, מגוון גילאים ומגוון משפחות הינם אחד המרכיבים הנחוצים ליצירת עירוניות תוססת.
התכנית נושקת לקו הירוק של הרכבת הקלה העתיד לעבור לאורך רחוב אבן גבירול. בהסתמך על כך, בתכנית ניתן משקל רב לשימוש בתחבורה ציבורית ובאופניים מבחינת מאפייני הרחובות ותקני החניה, והופחתה התלות של התושבים והמבקרים ברכב הפרטי.
דגש מרכזי בתכנית הוא פיתוח בר קיימא: השכונה המוצעת מבוססת על התאמת הבינוי להצללות הצפויות ולמשטר הרוחות, וכוללת פתרונות תשתית מתקדמים כגון מערכת אשפה פניאומטית, מערכת להשבת מים, ייצור אנרגיה מתחדשת, בנייה ירוקה, הקמת מרכז לוגיסטי מקומי ועוד.
גילי טסלר, מנהלת אגף תכנון מרחב ת"א ברמ"י, מסרה כי: " אין ספק כי מאמצי הגורמים השותפים לקידומה של התכנית ובכלל זה כלל משרדי הממשלה גרמו לכך כי ניתן היה לקדם במקביל תכנון מפורט ומתארי ברובע המשמעותי ביותר במטרופולין תל אביב לאורך קו החוף של תל אביב ולפתח שטחי ציבור רבים. ניתן היה לראות כבר את התקדמות התכנון המפורט ולאשרו בסמוך לאישורה של תכנית המתאר. נוהל עבודה מוסדר ומרוכז זה אפשר פתרון לבעיות שונות שצצו במהלך הקידום ולטיוב התכניות ברמה המתארית והמפורטת כאחד. חשיבותה הגבוהה של התכנית ביצירה הוודאות הן ברמות התכנון והן במימוש למדיניות הקרקעית אשר קודמה באזור מהווה חלוץ בדרך פעולה ממשלתית בייזום וקידום תכניות ." אין ספק כי התכנית מייצרת פתרונות דיור מגוונים הנדרשים כל כך לשוק והמווה את הצעד המשמעותי להתפתחותו של האזור.
יו"ר הותמ"ל, אדית בר מסרה כי: " התכנית שאושרה היום 'במתחם אשכול - בשדה דב' מהווה אבן דרך משמעותית במימוש מאמצי הממשלה להגדיל את היצע הדיור בלב אזורי הביקוש. אישור התכנית נותן 'אור ירוק' לפיתוח שכונת מגורים על שטחי שדה התעופה שהתפנה, והכל תוך הקפדה על העקרונות התכנוניים של ניצול מיטבי של הקרקע, בניה בצפיפות גבוהה, עירוב שימושים והתבססות על תחבורה ציבורית. כמו כן תכנית זו נהנית מתכנון חדשני המתייחס לאנרגיה מתחדשת וקיימות, כגון תשתיות פניאומטיות לפינוי אשפה, מערכות לניצול מים אפורים והקפדה לפי תקן מחמיר של בניה ירוקה. אני מברכת על שיתוף הפעולה והיוזמה של רשות מקרקעי ישראל לקידום התכנית."
