ראשון לציון 2014: תמונת מצב נדל"נית
ראשון לציון עברה בעשור האחרון מהפך גדול והיא לא מפסיקה להתחדש.העיר מפתחת באופן משמעותי ונהנית מהיצע גדול של קרקעות ויחידות דיור חדשות לצד רמת ביקוש גבוהה לנכסים מצד היזמים ורכשי הדירות.התפתחות העיר משפיעה גם על העסקים, אזורי המסחר והגעת חברות ויזמים חדשים לעיר הממצבים אותה כאחת הערים המובילות, החזקת והגדולות במדינת ישראל- הגדרה שתושבי וקברניטי העיר לא היו חולמים עליה בתחילת שנות ה-90.
מיפוי תחום המגורים בראשון לציון מתחיל בחלוקה כללית המבדילה בין ‘מרכז העיר’, לבין ‘המערב החדש’ לבין ‘המזרח המתחדש’. מרכז העיר הוא האזור ממנו החלה העיר להתפרס למימדיה המרשימים כיום. האזור מאופיין בבניינים וצמודי קרקע ותיקים ברובם ובו מתגוררת אוכלוסייה מעורבת מכל הסוגים. לאחרונה האזור צבר תאוצה עם פריחת שלל פרויקטים של תמ”א 38, תחת עידודה של העירייה, ונחשב למבוקש על ידי משקיעים שמעוניינים לאתר דירות שניתנות לחלוקה ועל ידי יזמים שמחפשים מגרשים לבנייה. מחירי הדיור כיום במרכז העיר עומדים על כ-מיליון שקלים עבור דירת 3 חדרים ישנה יחסית, 1.3 מיליון שקלים לדירת ארבעה חדרים ומעל 1.4 מיליון שקלים בעבור דירת חמישה חדרים. בשכונת גן נחום הסמוכה לגן העיר המחירים גבוהים יותר במעט: 1.15 לדירת שלושה חדרים, 1.35 לדירת 4 חדרים ו-1.45 לדירת 5 חדרים.
אזור ‘המערב החדש’ החל להיבנות בשלבים לפני כ-25 שנים והוא חולש על פני השטח שממערב לתחנה המרכזית החדשה בשכונת ‘קרית ראשון’ ועד לחוף הים. האזור מאופיין בבנייה חדשה יחסית, שטחים ירוקים רבים, גני ילדים, בתי ספר, גני שעשועים, אזורים נרחבים של מסחר ותעסוקה, מתחם בתי משפט, המכללה למנהל, מתנ”ס, קאנטרי ועוד. האזור מחולק לשכונות כשבכל אחת מהן מרכז מסחרי ומאפיינים שונים במקצת. עיקר הביקושים הוא מצד זוגות צעירים ומשפרי הדיור.
מעניין לציין כי בכל רחבי העיר, מעברי הדירות מתרחשים בעיקר בתוך השכונה עצמה כשהתושבים מפגינים נאמנות גדולה ואהדה לאזור המגורים שלהם. המשקיעים מצידם מתמקדים בדירות 2.5 חדרים הצפויות לעבור תכניות של פינוי-בינוי בשכונת ‘רמת אליהו’, ובדירות קטנות בשכונת ‘נאות אשלים’ הסמוכה למכללה למנהל.
מחירי הדירות בשכונת הכרמים גבוהים יותר ממרכז העיר. דירת 3 חדרים נמכרת בשכונה במחיר של 1.25 מיליון שקלים, מחיר דירת 4 חדרים עומד על 1.4 מיליון שקלים ודירת 5 חדרים כבר מגיעה לסכום של 1.5 שקלים. המחירים בקריית גנים גבוהים עוד יותר: 1.3 מיליון שקלים לדירת שלושה חדים, 1.5 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים ו-1.6 מיליון שקלים לדירת חמישה חדרים. השכונה היוקרתית ביותר באזור זה היא קרית חתני פרס נובל המציגה מחיר ממוצע של 1.5 מיליון שקלים לדירת 3 חדרים, 1.65 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים וסכום נכבד של 2 מיליון שקלים בעבור דירת 5 חדרים. בשכונה גם ניתן למצוא צמודי קרקע שמחירם הממוצע נע סביב 3.8-4 מיליון שקלים.
התפתחות משמעותית עובר בשנים אלו גם צפון מזרחה של העיר עם הקמת אלפי יחידות דיור במרכזה של שכונת ‘נחלת יהודה’ ובמתחם צוריאל.
ב-’נחלת התיכונה’ החדשה והאיכותית, תיפתח בשנת הלימודים הקרובה קרית חינוך שש שנתית. בית הספר נבנה בסטנדרטים הגבוהים ביותר, ויכלול מעבדות מתקדמות, מרכז ספורט חדשני וחדרי חוגים. במתחם ‘צוריאל’ הממוקם בסמוך למחנה הצבאי צריפין, ישנם מרכזי קניות ובילוי, שירותי קהילה מתקדמים, מערכת חינוך מפותחת, גני ילדים, מגרשי ספורט ופארקים.
מחירי הדירות במתחם נחלת יהודה ממשיכים לעלות ככל שהאזור ממשיך להתפתח ונשלמות תשתיות השכונה. כיום מחירה של דירה ממוצעת בת 3 חדרים עומד על 1.35 מיליון שקלים, דירת 4 חדרים 1.6 מיליון שקלים ודירת 5 חדרים 1.7 מיליון שקלים. צמודי הקרקע בשכונה מגיעים לרמת מחירים דומה של מערב העיר עם מחיר ממוצע של 3.8 מיליון שקלים.
"באופן כללי מורגש כי העיר הולכת לכיוון של התחדשות בכל רמ”ח איבריה וניתן לחזות בכל פינה בפתיחתם של מקומות בילוי, בבניית בניינים נוספים ובחידוש פני העיר, המצביעים על מדיניות עשייה ופיתוח" אומר צחי אורן זכיין רשת רשף נכסים בעיר. "ראשון לציון ממשיכה למשוך זוגות צעירים ומשפרי דיור מהעיר ומהסביבה. ביקושים רבים מגיעים מצד תל אביבים שמעדיפים למצוא נכסים גדולים וראויים יותר במחירים שעדיין נחשבים לשפויים. הביקושים הרבים בשטח, ההתעניינות והתזוזה בעסקאות בעיר מצביעים על כך שהמחירים ישמרו על ערכם הנוכחי ואף יציינו עלייה מתונה נוספת".
הביקוש והצמיחה בעיר משפיעים באופן ישיר גם על אזורי התעשייה והמסחר בראשון לציון. פורחים היום יותר מתמיד. אסף כהן, סמנכ"ל ‘רשף נכסים’ שגם פעיל, באזור כי המיתוג של ראשון לציון גם בתחום העסקים והחברות נמצא במגמת עלייה: "ראשון לציון מוכרת גם כיום גם כעיר מסחר. כמות התושבים ומצבם הסוציו אקונומי הביאו לכך שאין רשת קמעונאית או מותג מסחרי שמכבד את עצמו שלא מחזיק בסניף. לצד מתחמי הבילוי והקניונים כמו סינמה סיטי,יס פלנט, קניון הזהב וכמובן, IKEA, ניתן למצוא בעיר מענה לכל ביקוש צרכני שרק עולה על הדעת".
אזור התעשייה המזרחי של העיר הנמצא בסמיכות לצומת בית דגן. האזור נהנה מנגישות מקסימלית לכביש 1 ולכביש 4 ובו מרוכז עיקר תחום התעשייה של העיר כמו מפעלים, מחסנים, מוסכים עם הרבה מקומות מסחר ומעט מאוד משרדים. בצידו הגובל עם אזורי המגורים שוכן“ מתחם הרובע", מתחם בילוי ששופץ ושודרג לאחרונה בהשקעה של מיליוני שקלים הכולל מסעדות ובתי קפה. אזור זה של העיר, על אופיו התעשייתי הקלאסי, עתיד להכפיל את שטחו בהתאם לתוכנית הבנייה המתוכננת ולהגיע אליו גם תחום התעשייה והלוגיסטיקה של העיר.
באזור שכונת רמת אליהו מרוכזים מבני תעשייה, מסחר ותצוגה. המתחם מתאפיין במבנים לוגיסטיים גדולים בעלי שטחים תפעוליים נוחים. אזור התעשייה המערבי כולל שטח נרחב מאוד כשנתיבי איילון מחלקים אותו לשני חלקים. האזור נהנה מגישה תחבורתית מצוינת ובו תחנת רכבת שמגיעה לפתחו.
בחלק הממוקם מזרחית לנתיבי איילון, נמצאים מרבית שטחי המסחר והמשרדים של העיר. ניתן למצוא בו גם שטחי תעשייה ואחסנה ומסחר רחוב, אך הוא מוכר לתושבים בעיקר בזכות חיי התרבות ומתחמי המסחר השוקקים; ‘חונים קונים’, המתחמים הצמודים ‘G’ ו-’סינמה סיטי’ וכמובן, ‘קניון הזהב’. זהו האזור העיקרי בו ממוקמים משרדי העסקים. נכון להיום גולת הכותרת הוא ‘בית UMI’ וכבר נבנים ומתוכננים להיבנות בסביבתו מגדלי משרדים נוספים.
בחלק הממוקם מערבית לנתיבי איילון נמצא ‘מתחם איילון’. נכון להיום יש בו בעיקר תעשייה, אחסנה ולוגיסטיקה, אבל התוכניות המצויות בשלבי אישור מתקדמים מדברות על אזור עסקים למסחר ולהייטק.
כהן: "השינוי הגדול הבא שעומד להתרחש בעיר נוגע לתחום הנדל”ן העסקי. נכון להיום, חברה שמעוניינת להקים את משרדיה בעיר נאלצת להסתפק במגוון מצומצם יחסית של שטחים רלוונטיים המצויים לרוב באזור קניון הזהב. העירייה גרפה הצלחה גדולה בתחום המגורים והמסחר, וכעת מפנה את מרצה לתחום המשרדים וההייטק. הפנים פונות מערבה כשהחזון הוא הפיכתה שטחה מערבי לנתיבי איילון לאזור עסקים והייטק נרחב וחדיש.
מדובר על מהפכה אמיתית, שכן היקף הבנייה ופיתוח התשתיות הצפויים, יציב ואזור תעסוקה חדש על מפת אזורי העסקים בארץ, בדומה ל’קריית אריה’ בפתח-תקווה, ‘רמת החייל’ בתל-אביב או מתחם BBC’ בבני ברק".
אזור התעסוקה החדש ייהנה מקרבה לתל אביב ומנגישות מקסימאלית; כביש 431 יחדור לתוך המתחם, כביש 4 וכביש 20, תחנת רכבת ושלושה קווים של הרכבת הקלה. העירייה מצידה פועלת להפחתת הארנונה שתציג חלופה ראויה למתחרות יהוה מקימה את היחידה לפיתוח עסקי שמטרתה ליווי עסקים והרחבת הפעילות העסקית.
לפי התוכניות יחולק השטח לשלושה מתחמים סמוכים: ‘מתחם איילון’ שכאמור מורכב כיום בעיקרו מאזורי תעשייה ואחסנה, אך צפוי לשנות את פניו עם שינוי הייעוד והכפלת זכויות הבנייה. דרומית אליו, ימוקם ‘מתחם האלף’ על שם 1,000 הדונמים שהוא מכיל, עליו יבנו כ-מליון וחצי מ”ר שלבנייני תעסוקה וכ-5,000 יחידות דיור.
דרומה משם, על פני שטח שלכ-100 דונם, ימוקם ‘מתחם האגמים’ הגובל ב’יס פלנט’ החדש, עליו ייבנו כ-200,000 מ”ר של מסחר, משרדים והייטק. ראוי לציין שמתחמים אלה מצויים בשלבי אישור תוכניות סופיים ועתידים לצאת לפועל כבר בשנתיים הקרובות. חברות שרואות את עתידם בראשון לציון יכולות כבר היום למצוא באזורים אלה שטחים לבנייה מיידית של עד 80,000 מ”ר בתנאים אטרקטיביים.
