כשעוברים על הגזירות הכלכליות החדשות הצפויות לנו בבחינת הזווית הנדל"נית, נראה כי המרכיב המרכזי שישפיע על שוק הנדל"ן בתקציב 2013 הוא הפגיעה הצפויה בשכר העבודה. עליית המע"מ ועליית מס החברות יפגעו בעסקים וכפועל יוצא גם בעובדים שלהם. הקיצוץ במגזר הציבורי יהווה פגיעה נוספת בהכנסה הפנויה. בין אם נראה את הפגיעה ברגע אחד ובין אם נחזה בשרשרת של קיצוצים, רווחי העסקים ישחקו במוקדם או במאוחר ויביאו להורדות שכר ולפיטורים.
מצב הרוח הלאומי יפגע בשנה הראשונה, בעקבות אותו התהליך שיביא לתחושת חוסר בטחון כלכלי של אנשים במקום עבודתם. תחושה זו תוביל את האנשים להפחית בקבלת התחייבויות ארוכות טווח, ובהקשר הנדל"ני- המעטה בנטילת משכנתאות וברכישת דירות.
משפרי הדיור יהיו הראשונים להמתין עם קבלת החלטות השיפור, הם יהיו אלה שישבו באופן אוטומטי על הגדר, ונחזור לתקופה בה הצטבר מלאי גדול יחסית אצל יזמים וקבלנים.
מי שיהיה חייב למכור את הדירה שלו יאלץ להתפשר ולהתגמש במחיר. אז אולי תתגשם משאלתם של בכירי המשק להוזלה במחירי הדיור, אך לא בדרך הרצויה ולא מתוך התנהלות נכונה ומקצועית, אלא מתוך מצב זמני של מצוקה ואי ודאות.
במידה ובמקביל לגזירות הכלכליות והגדלת נטל המס, משרד השיכון ביחד עם מנהל מקרקעי ישראל יכנסו להליך מזורז של פתרונות לדיור בר השגה או מחיר למשתכן, ניתן יהיה לתקן במעט את ההכבדה. צעד זה יצור איזון נכון בין הגזירות לבין עזרה לציבור בהקצאת קרקעות במחיר זול. המהלך אינו משפיע על תקציב המדינה ואינו דורש תוספת תקציבית, ובכך ניתן לאזן את המחיר הכבד שבנשיאת נטל העלאת המיסים על מעמד הביניים. חשוב לשים לב שהעלאת המע"מ תעלה רק תיאורטית את מחירי הדירות החדשות. הציבור לא ישלם את אחוז המע"מ הנוסף כיוון שהמחירים נקבעים בהתאם לביקוש בשוק ולא על ידי קביעת המחיר של הקבלנים. לעומת זאת, העלאת המע"מ תפחית את ההכנסות והרווחים מבנייה ותגדיל את הפער בין מחירי דירות חדשות לדירות יד 2.
בכל מקרה צפויה לנו תקופה כלכלית לא פשוטה שאת השלכותיה נרגיש כמובן גם בענף הנדל"ן.
הטור נכתב ע"י עליזה כהן, מנכ"ל "רשף נכסים"
לפני כשבועיים יצאה לדרך שנת הלימודים האקדמאית תשע"ג בעשרות אוניברסיטאות ומכללות הפזורות ברחבי הארץ. הגעתם של מאות אלפי סטודנטים למרכזי הלימוד האקדמיים משפיעה רבות על שוק הנדל"ן באותן ערים מבוקשות ולמרות המחאה החברתית וההבטחה לדאוג למעונות ולדיור מוזל לסטודנטים, רובם ימשיכו לשלם עשרות אלפי שקלים בשנה רק בשביל לגור קרוב לקמפוס הלימודים.
"תקופת חיפושי הדירות, רגע לפני פתיחת השנה נמצאת בימים אלה בשיאה" מספרת עליזה כהן מנכ"ל "רשף נכסים". "שוק השכירות מתעורר לחיים בערים רחוקות בהן סטודנטים נאלצים לעבור להתגורר בגלל לימודיהם והמחירים של דירות שכורות, דירות שותפים ויחידות דיור משתנים בהתאם לעונה והביקוש הרב. השוק הזה ידוע ומוכר לרכשי דירות להשקעה כבר כמה שנים, והם יודעים לאתר ולרכוש נכסים באזורים מבוקשים עבור סטודנטים ובכך למקסם את התשואה על השקעתם".
על פי נתוני 'רשף נכסים' ותנועת עסקאות הנדל"ן בירושלים כ-20% מההגירה החיובית לעיר היא כתוצאה מתחילת הלימודים במוסדות להשכלה הגבוהה בבירה. ביחס למכללות ואוניברסיטאות אחרות בארץ, העיר מציאה כמות גדולה ומכובדת של מעונות ודיור מוזל עבור סטודנטים. מחירי דירת שלושה חדרים להשכרה בעיר, המבוקשות ביותר ע"י סטודנטים, תעלה בממוצע 3800 ש"ח לחודש, לעומת ממוצע של 3300 ש"ח בשנה שעברה. דירת ארבעה חדרים תעלה כבר 4900 ש"ח לחודש בממוצע, המתחלקים לרוב בין שלושה שותפים ולא שניים. אופציה זולה יותר אך איכותית פחות מבחינה חברתית והוצאות תחבורה היא מגורים ביישובי הסביבה של ירושלים. גם במקומות אלה נרשמה עליית מחירים ממוצעת עבור דירת 3 חדרים, מ- 2,200 ש"ח בשנה שעברה ל-3,000 ש"ח השנה.
עליזה כהן מציינת כי "הרבה בזכות אוניברסיטת בן גוריון התעורר שוק השכירות בבאר שבע שהפכה למוקד משיכה עבור משקיעים רבים, גם בשל עלויות הרכישה הנמוכות יחסית של נכסים בעיר וגם בשל הביקוש הרב והתשואה המרשימה שניתן להשיג עבורן". דירות בנות שלושה חדרים באזור האוניברסיטה, אותן ניתן לרכוש בסכום של 400-450 אלף שקלים ניתן להשכיר במחיר ממוצע של 2,400 ש"ח, לעומת 2,000 ש"ח בממוצע בשנה הקודמת. דירות ארבעה חדרים ניתן לשכור היום בעיר בטווח מחירים שבין 2400-3500 שקלים.
באזור נתניה עומד המחיר הממוצע של השכרת דירת שלושה חדרים בקרבת מכללת רופין ומכללת נתניה על 3350 ש"ח ודירת 4 חדרים 4350 ש"ח. ברשף נכסים מציינים כי לעומת ירושלים, ביישובי הסביבה של נתניה הכוללים את מושבי עמק חפר המחירים גבוהים יותר ועומדים על ממוצע של 3500ש"ח לדירת יחיד ו-4600 ש"ח לדירת שותפים.
מרבית הסטודנטים של מכללת שערי משפט בהוד השרון מתגוררים בדירות בנות 3-4 חדרים בכפר סבא ובהוד השרון. מחירי השכירות לשותפים בכפר-סבא עומדים על 4,000 ש"ח בממוצע לדירת שלושה חדרים ו- 5,000 ש"ח בממוצע לדירת ארבעה חדרים, כמעט ללא שינוי מהשנה שעברה. בהוד השרון ניתן לשכור דירת שלושה חדרים במחיר ממוצע של 3,750 ש"ח או דירת ארבעה חדרים במחיר ממוצע של של 4,400 ש"ח. אפשרות נוספת הקיימת במיוחד בהוד השרון היא יחידת דיור נפרדת בווילות בה המחיר ההמוצע ליחידה קטנה בת 2-3 חדרים הינו 3350 ש"ח.
מוקד משיכה נוסף עבור סטודנטים היא העיר חיפה בשטחה פועלים מספר רב של מוסדות להשכלה גבוהה. מחירי שכירות לדירת שלושה חדרים בעיר עומדים כיום על ממוצע של 2,500 ש"ח, זאת לעומת ממוצע של 2,700 ש"ח בשנה שעברה. מחיר שכירות לדירת ארבעה חדרים עומד על ממוצע של 4,200 ש"ח לחודש.
משתלם ללמוד במכללת ספיר שבסמוך אליה ניתן לשכור דירת שלושה חדרים בשדרות במחירים נוחים- 1,700 ש"ח בממוצע עבור דירת שלושה חדרים ו-2200 ש"ח בממוצע עבטר דירת ארבעה חדרים. בקצה השני של הארץ, קרית שמונה, תעלה דירת 3 חדרים 2,000 ש"ח לחודש בממוצע ודירת 4 חדרים 2,400 ש"ח בממוצע. המחיר עולה במושבים וקיבוצים סמוכים ומגיע ל- 3,200 ש"ח בממוצע עבור דירת שלושה חדרים ו- 4,300 ש"ח בממוצע עבור דירת ארבעה חדרים.
מגמת עליית מחירים מסוימת נרשמה השנה בצפת בזכות פתיחתה של השלוחה החדשה לרפואה בעיר. דירת שלושה חדרים בעיר מושכרת היום בבממוצע של 2,300 ש"ח בחודש, לעומת ממוצע של 2,100 ש"ח בעבר. דירת ארבעה חדרים מושכרת בעיר ב-2,600 ש"ח בממוצע ובראש פינה השכנה ישלמו סטודנטים 2,700 ש"ח בממוצע לדירת שלושה חדרים ו- 4,000 ש"ח בממוצע עבור דירת ארבעה חדרים. עליזה כהן מעריכה גם עם גדילתה של השלוחה והגעת סטודנטים נוספים לעיר צפוי שוק השכירות בצפת לרשום מגמות עליית מחירים נוספות.
במרכז האקדמי אריאל ישלמו סטודנטים 3,000 ש"ח בממוצע עבור דירת שלושה חדרים בעיר ו-3800 ש"ח בממוצע עבור דירת ארבעה חדרים. ברחובות ישלמו סטודנטים ממוצע של 3350 ש"ח עבור שלושה חדרים וממוצע של 4,100 לדירת ארבעה חדרים. סטודנטים של מכללת עמק הירדן יוכלו לשכור בטבריה דירת שלושה חדרים במחיר ממוצע של 1900 ש"ח או דירת ארבעה חדרים במחיר ממוצע 2,500 ש"ח.
העיר ת"א, גם לאחר המחאה החברתית, אינה מאירה פנים לסטודנטים המתגוררים בה והמחירים בה ממשיכים להוביל את רמת המחירים הארצית כצפוי. מעבר למבחר מעונות הסטודנטים המצומצם יחסית בעיר, מדווחים ברשף נכסים כי מרבית הסטודנטים בוחרים לגור בדירות שותפים, חלקם באזור רמת אביב בקרבת האוניברסיטה וחלקם במקומות שונים בעיר על מנת להוזיל עלויות. מחירי דירת שלושה חדרים תעלה בממוצע 6500 ש"ח לחודש במרכז העיר לעומת 6,200 ש"ח בממוצע באזור רמת אביב ואוניברסיטת ת"א. דירת ארבעה חדרים עולה בממוצע 7,500 ש"ח לחודש לעומת, רמת אביב המציעה דירות במחיר קצת יותר נמוך של 7,000 ש"ח בממוצע. עליזה כהן מציינת כי בעיר יש עליית מחירים מתונה לעומת מחירי השכירות בשנת הלימודים הקודמת.
עליזה כהן: "אין ספק כי אחד השיקולים לבחירת מוסד לימודים אקדמאי צריך להיות העלויות הנלוות להוצאות שכר הלימוד השנתי ובראשם מקום המגורים. מחירי השכירויות באזורים השונים משתנים בסדרי גודל לפי רמת הביקוש ומהווים תוספת של 30% יותר מההוצאות השוטפות. מגורים מחוץ לבית בנוסף על שכר לימוד הם הוצאה כבדה מאוד ויש לא מעט סטודנטים המעדיפים להישאר בבית ההורים ולמצוא מקום לימודים קרוב יחסית ולהימנע מלשכור בתקופת מחירים סוערת וגבוהה. באופן טבעי, ועל פי שאיפת המדינה, מכללות בצפון ובדרום הארץ ביישובים פריפריאליים מקבלים ההעדפה על פני מכללות במרכז הארץ ולכן מאפשרות מחירים נוחים יותר עבור הסטודנט על מנת לשרוד את תקופת הלימודים".
למרות ההקפאה ובלי לערב פוליטיקה, הופכת מעלה אדומים לאטרקציה נדל"נית עבור זוגות צעירים רבים מירושלים, שהופכת יקרה יותר ויותר עם השנים
"אין יתרון ברור לקבוצות רכישה בתחום המשרדים על פני תהליך שיווק רגיל" כך טוענת מנכ"ל 'רשף נכסים' עליזה כהן בדיון שנערך במסגרת ועידת הנדל"ן המסחרי שארגנה מידע כנסים. הדיון התקיים בנושא קבוצות הרכישה למשרדים, נורמה חדשה בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות
אזור התעשייה והעסקים של חולון הפך בשנים האחרונות לאחד מאזורי התעשייה המובילים בישראל. אזור התעשייה, הפועל בלב המטרופולין של תל-אביב, מרכז סביבו אוכלוסייה המונה למעלה ממיליון איש. מעבר למיקומו האטרקטיבי, הסמוך לצירי תנועה מרכזיים ובדרך לנמל התעופה בן-גוריון, שופרה הנגישות התחבורתית אליו עם פתיחת מחלף חולון החדש בפברואר 2011. בעתיד מתוכנן גם לעבור באזור תוואי "הקו הירוק" של הרכבת הקלה המחבר אותו לתל אביב ולראשון לציון
ההגירה השלילית מירושלים מוסיפה להציב אותה בראש רשימת הערים ה"ננטשות" בישראל, אבל ניתוח מעמיק של שוק הנדל"ן בעיר מגלה כי חרף העובדה שהעיר הייתה ועודנה העיר המבוקשת ביותר בישראל (אפילו יותר מתל אביב), וכי מדי שנה מגיעים אליה צעירים רבים לצורכי לימודים – ירושלים הופכת יקרה יותר ומבוגרת יותר. כך עולה מסקירת הנדל"ן של מומחי "רשף נכסים" בבעלות עליזה כהן
שנת הלימודים האקדמאית נפתחה ולמרות המאבק החברתי, הסטודנטים ישלמו עשרות אלפי שקלים בשנה רק בשביל לגור קרוב לקמפוס. כמה זה יעלה להם? עליזה כהן מנכ"ל "רשף נכסים" בדקה ומסבירה:
לא לשלם את המחיר, 65% מהישראלים מחכים לקיץ כדי לעבור דירה. רגע לפני שמתחילה עונת המעבר הגדולה, הנה הדרכים הכי טובות לצאת בזול מרכישת דירה מקבלן או דירה יד שנייה כפי שרוכזו על ידי עליזה כהן מנכ"ל "רשף נכסים"
