חוק המקרקעין קובע כי רק עסקת מקרקעין שנסתיימה ברישום הנכס נחשבת לעסקה מוגמרת. רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין מקנה הגנה על זכויותיו של רוכש הנכס. יודגש, כי רישום נכס בטאבו מהווה את השלב האחרון של עסקת המקרקעין ומשמעו כי בעל הנכס הוא הבעלים היחידים. עם זאת, כדאי לדעת כי במדינת ישראל יש מספר גופים אשר מנהלים את רישום הנכסים באופן שונה ויש להבדיל בין רישום קרקעות בשטחי הקו הירוק ומחוצה לו או רישום זכויות בקרקע לבין רישום דירות חדשות מקבלן ורישום דירות יד שנייה. ההתנהלות מול הגופים השונים (טאבו, רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת) אינה פשוטה, ויש להכיר לעומק את הליך רישום הנכסים לכן מומלץ לפנות לעזרת עורך דין מקרקעין מנוסה.
כאשר עומדים לבצע עסקת נדל"ן, חשוב להוציא נסח טאבו עם התחלת המשא ומתן לרכישת הנכס, וחשוב להוציא נסח עדכני נוסף לפני מעמד החתימה על החוזה. באמצעות בדיקת נסח הטאבו ניתן לאמת את זהות בעלי הנכס, ולהימנע מרכישת נכסים בעייתיים, לרבות נכסים עליהם מופיעה הערת אזהרה, עיקול או שיעבוד. אי רישום הנכס חושף מחד את הבעלים המבקשים למכור את הנכס לסיכונים רבים וקושי במכירה, ומאידך רוכשים פוטנציאלים לחוסר וודאות ביחס לזהות הבעלים ולקושי בקבלת משכנתא לשם רכישת הנכס.
אם חיפשתם מקום אטרקטיבי להשקעה, כדאי שתכירו את אזור מערב גרמניה. חבל ארץ "נורדריין -וסטפאליה" מציע מגוון אפשרויות סולידיות ובטוחות למשקיעים בזכות המעמד הכלכלי היציב של אוכלוסיית האזור. אזור עירוני יוצא דופן זה כולל את חבל נהר "הרוהר", האזור העירוני הרביעי בגודלו באירופה (אחרי מוסקבה, לונדון ופריז). מתוך 50 עריה הגדולות ביותר של גרמניה, 10 שוכנות בחבל ארץ זה. בהשוואה למזרח גרמניה, המאופיינת באחוזי אבטלה גבוהים מאלה של תושבי מערב גרמניה, מערב גרמניה מועדפת לפעמים בקרב משקיעים שמחפשים אזורים בטוחים יותר עם פחות סיכונים עתידיים .
חברת הנדל"ן אביסרור משה ובניו מדווחת על ביקושים ערים לדירות במגדל צמרת אביסרור ביבנה הירוקה, במגדל יוקרתי בן 24 קומות על הפארק מול הנחל. החברה משווקת דירות בנות 4, 5, 6 חדרים, לופטים ופנטהאוזים ועד כה מכרה כ-50% מהפרויקט הכולל 88 יח"ד.
סקר חדש מגלה – מה הדברים החשובים ביותר לרוכשי הדירות ביבנה ובכלל
הצדדים המנהלים משא ומתן לרוב לא אומרים את מה שהם באמת חושבים. לפעמים הם מסתירים מידע מסוים או מעוותים אותו, על מנת שהצד השני לא ינצל אותו לטובתו. חשיפת התנאים שלכם עבור סגירת עסקה, או מה יגרום לכם לוותר עליה, זוהי אסטרטגיה מסוכנת מאוד – בעיקר כאשר הצד השני אגרסיבי מאוד.
השקעה מוצלחת בנדל"ן דומה להצלחה בכל השקעה שהיא: בכדי שתצליח דרוש תכנון קפדני מראש והבנה של הסביבה העסקית. למשקיע החובבן הפועל על-פי טעם אישי, מתוך "הידלקות" על הרעיון, האזור או הנכס, מתוך קניה אימפולסיבית או קניה שנדחקו אליה, המתכון לכישלון הוא כמעט בטוח.
מאת: רואי קלנר, בעלים-שותף בחברת Kellner Investments המבצעת השקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל http://kellnerinvestments.com/il/
בזמן שבורסות העולם גועשות בתנודתיות מורטת עצבים, מוצאים את עצמם משקיעים רבים - שיודעים שנדל"ן מניב הוא אפיק ההשקעה הטוב ביותר - מתפשרים על פוטנציאל רווח עתידי ספקולנטי ותשואות מינימליות. כשהמצב הוא כזה, העיניים נישאות לעבר שאר ארצות העולם בתקווה למצוא השקעות טובות יותר הנמצאות אצלן. כל משקיע שעבר תהליך כזה, לפחות בראשו, בוודאי התעניין או שקל להשקיע בנכסים בארה"ב. זה הגיוני, כיון שהמצב הכלכלי בארה"ב בשפל, מחירי הבתים נמוכים ושוכרים ניתן למצוא תמיד, או כמעט תמיד...
אם אתה אחד מהמשקיעים שחשב להשקיע ברכישת נכס בארה"ב, בוודאי נתקלת בחברות שונות המציעות לרכוש נכסים בפלורידה, באינדיאנה או אולי במישיגן. בתחילה, הכול נראה טוב ויפה כשחברות כאלה מפגישות את הלקוח הפוטנציאלי עם אנשי המכירות המלוטשים שלהן. אך בהמשך, ככל שצוברים ניסיון, כל משקיע רציני מבין את הצורך לשלוט בעצמו בנתונים ובשוק הנדל"ן לעומקו, משום שההצלחה האמתית נמצאת בפרטים הקטנים – אותם איש לא יגלה לך.
מטרתו של מאמר זה היא להציג בפניך טעויות נפוצות אותן מבצעים משקיעים מתחילים הרוצים לרכוש נכס בארה"ב. קריאת המאמר ויישומו יחסכו לך הרבה מאוד כסף על שגיאות מיותרות שניתן למנוע.
טעות 1#: קנייה בזול
נכס במחיר נמוך אינו בהכרח נכס בעל ערך !
הרבה פעמים אנחנו מאד זהירים לגבי סכומי כסף גדולים במיוחד, אולם מוכנים לשים את כספנו על קרן הצבי כאשר מדובר בסכומים לא גדולים. העניין הוא שגודל הסכום הוא תמיד יחסי. להשקיע 2,000$ בקרקע - שאולי יום אחד תהיה שווה פי - 100 נשמע כמו השקעה טובה, אבל רק לאחר שמתברר לנו שמדובר באזור בו הקרקעות עולות 200,000$. אם נשווה זאת להשקעה של 2,000$ בקניית 4,000 מניות בבורסה בשווי 0.50 של $ כל אחת, על מנייה של חברה קטנה ולא ידועה בעלת פוטנציאל להיות שווה עוד כמה שנים פי 100....העסקה תשמע לנו פתאום מסוכנת.
בתפיסתנו, קרקעות נקנות במאות אלפים ואילו מניות נקנות בשקלים בודדים. הסכומים, הסיכונים והרווחים זהים, אולם תפיסת סדרי הגודל שונה והיא זו שגורמת לנו להשקיע יותר כסף, כאשר אנחנו מרגישים שמדובר בהשקעה נמוכה (2,000$ ליחידת קרקע). בדיוק על נתון זה, משחקות הרבה חברות המשווקות נכסים זולים.
כאשר מציעים לנו להשקיע בנכס סכום של - 5,000$, 10,000$ או 20,000$ המחיר נשמע זול; ובגלל התפיסה שלנו את מחירי הנכסים, אנחנו מוכנים לקנות לעיתים בלי לנסוע לראות את הנכס במו עינינו("מה אני אוציא עכשיו 2,000$ כדי לנסוע לחו"ל לראות נכס שעולה 10,000$?!").
בקיצור- קונים בזול מתוך התלהבות, ונתקעים עם נכס חסר ערך.
טעות 2#: קנייה ביוקר וחיסול פוטנציאל עליית הרווח
ישנן בישראל ובעולם חברות הקונות נכסים במחירים מאד זולים, כגון 12,000$, משפצות אותם ומציעות אותם למכירה תוך זמן קצר. נכסים אלה בד"כ נמכרים ב-50,000$ עד 80,000$ למשקיעים, לעיתים עם דייר בנכס המשלם שכ"ד, דבר המשקף תשואה נאה. התשואה על ההשקעה נאה ולכן העסקה נראית כעסקה טובה; אולם בדיקת מחירי נכסים אחרים באזור מציירת בד''כ תמונה עגומה: מחירי הנכסים באזור נמוכים משמעותית ממחירו של נכס זה, ובעוד שהתשואה סבירה, פוטנציאל הרווח העתידי (מעליית ערך הנכס) גולם במחיר הקנייה ולכן הקונה נשאר עם נכס שעליו הוא שילם הרבה מעל למחיר השוק.
שים לב: תמיד יש לבדוק את מחירי הנכסים באזורים בו העסקה מוצעת, רצוי אפילו עם מספר גורמים ולא עם גורם הקשור למוכר.
טעות 3#: תשואה מובטחת
או במילים פשוטות – איך עובדים עליכם.
המשקיע המתחיל ידוע בכך שהוא מפחד. הוא מפחד "ליפול" על השקעה לא טובה ולהפסיד את כספו. הוא בעיקר מפחד כי חסר לו ידע ולכן הוא מנסה לפצות על כך על ידי כך שהוא נאחז בדבר שהוא מרגיש עימו בטוח. בדיוק על פחד זה משחקות חברות המשווקות נכסים בחו"ל בכלל ובארה"ב בפרט; הן מבטיחות למשקיע המתחיל תשואה נאה למשך 3-5 שנים בד"כ. עובדה זו נוסכת בו ביטחון והוא משוכנע שעשה השקעה טובה. במקרים רבים, בתום תקופת הבטחת התשואה, לפתע צונחת התשואה וההשקעה כבר לא נראית כל כך טובה.
מה שקורה בפועל הוא שחברות שמוכרות נכסים בתשואה מובטחת, מסוגלות להבטיח למשקיע המתחיל תשואה גבוהה ע"י כך שהן גובות מראש מחיר מופקע על הנכס ולמעשה מחזירות למשקיע חלק מההפרש שהוא בעצמו שילם.
לדוגמא, נכס שעלותו הריאלית 50,000$ נמכר למשקיע בסכום של -100,000$ עם תשואה של 10% מובטחת ל-3 שנים. המשקיע שילם 50,000$ מעל מחיר השוק, כאשר הוא מקבל 10,000$ כל שנה למשך 3 שנים מתוך הכסף שהוא בעצמו שילם (כלומר, 30,000$), ולחברה המוכרת נשאר ההפרש (כלומר, 20,000$).
שים לב: ככלל, אין תשואה מובטחת! אם יש, אז צריך להבין את מבנה ההבטחה ומה עומד מאחוריה.
טעות 4#: חוסר הבנה של השוק
יותר מידי משקיעים מתחילים "קופצים למים" לפני שהם מבינים מה קורה בשוק בו הם רוצים להשקיע. הבנת השוק כוללת בתוכה מגוון רחב של סיבות: הבנה של הסיבה לירידת/עליית/יציבות המחירים, ביקושי ההשכרה, האפשרויות להשכרה, החוקים החלים על המשכיר והשוכר, גיאוגרפיית האזור, דמוגרפיית השוכרים וקונים עתידיים פוטנציאליים, ביטוח, חוקי מס ועוד.
ככלל אין זה רעיון טוב לפעול לבד בשווקים שלא מכירים, אלא לאתר שותף מקומי; ללמוד את השוק ולקבל החלטה מושכלת בקשר להשקעה.
טעות 5#: הזמן הנכון לביצוע העסקה
כידוע שוק הנדל"ן בארה"ב נמצא בשפל מזה כ-3 שנים. ישנם אזורים שחוו ירידות משמעותיות ביותר, ישנם כאלה שחוו ירידות מינוריות ואחרים שאפילו חוו עליות מחירים. באזורים שחוו ירידות מחירים, המשקיע המתחיל מנסה לתזמן את השוק, כך שישיג את ה"עסקה הכי טובה" בדיוק בנקודת השפל. ישנם כאלה שלא ייקנו עד שיהיו בטוחים לגמרי שזו בוודאות נקודת השפל. אלה תמיד מחזיקים נתונים בשליפה מהירה, ממאמר שפעם קראו על כך שצפויה עוד ירידה בשוק הנדל"ן ולכן "לא כדאי להיכנס עכשיו".
מי שמנוסה בהשקעות נדל"ן, מבין שאין משמעות לכך שהשוק בנקודת השפל הנמוכה ביותר שלו, או לפניה או אפילו אחריה. מה שחשוב הוא שהשוק נמצא בפער מחירים כזה שמייצר הזדמנויות. השאלה לא צריכה להיות "האם אני קונה בנקודת השפל", אלא צריכה להיות "האם העסקה הזו טובה היום לטווח הארוך, גם אם המחירים יירדו בטווח הקצר."
חבל לנסות לתזמן את השוק. זהו מרדף חסר תועלת שאין בצידו שום רווח אמיתי.
לסיכום, ידע וקשרים נכונים הם המפתח להשקעות נבונות וטובות. העדר או חסר באחד מהם או בשניהם מעלים באופן משמעותי ומיותר את הסיכון הגלום בהשקעה. כיום, ישנן השקעות מצויינות בארה"ב, אבל זו היא ארץ ענקית ונדל"ן הוא עסק נקודתי.
אני מייעץ לכל משקיע מתחיל לעשות שיעורי בית, לא להתפתות לעסקאות זולות בגלל מחירן הזול, ללמוד כמה שיותר על השוק בו רוצים להשקיע, ולהתחבר למומחים מקומיים, המנוסים בהשקעות נדל"ן. רק כך ניתן להגיע לתשואות מרשימות, עם פוטנציאלי רווח עצומים ואפשרות להיכנס בצורה נבונה ומושכלת לשוק הנדל"ן המבטיח והמתקדם ביותר בעולם.
רואי קלנר הוא בעלים-שותף בחברתKellner Investments המבצעת השקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל. החברה מתמחה בנדל"ן מניב למגורים בארה"ב ופועלת באמצעות שותפים מקומיים המהווים פלטפורמה לפעילות בכל אזור בו היא משקיעה.
