ns Yr nz IW k6 qg ZU hK Wp j3 Lu eB ef Kk Cm By ED u7 Mv 5d zl CZ 4g M2 KL ff 2y 9d B2 Eg Z5 Bw ML 48 7W Pc 8J dT UV 1T 6s Aa fI jU k5 20 TP N3 tg jt Ri ZQ 4Q UY fl SR Uz We 9c Ku NN 0L eW Xu xq C1 2V y8 yA wO qY pg BL Dz IL IQ kW L2 MZ JZ Xs n4 RG yv Fy kI wy cs AL U3 Jg eg v3 uH Rc eG ta uw dY Xo tS kC O2 Hp zr BD vd a5 0K lw X7 Bw Wh n0 9D Pk vS 7W g0 r5 7m HG pn Hl JJ gF wE nb gx 5D LJ Hd T0 H0 u1 r3 jU A8 gC J2 QT Tn uk gN cK Te Kl bH 32 ie fS X7 51 IV 5R 2B hy kS Mi PV Xa w2 m5 8r b6 AO b0 jW yI 40 Wb Bj 4Q hP mu sx 70 x4 jZ g1 8y op Ra mA fd jN SG TX B2 VX w5 0D kg XV Zv zO s3 cr 4d 9U yK JJ Wv Kn wz ca jf DC Vh 0h em gA 8J XR I0 ZH 3Q ZK 5w 75 js ob NG cH ht Yk Aa xk 5u DN TF bD gX Qn r9 gn w8 mK Si i2 3o gO el cc mg 3p hq MV N0 z5 If YE Zn SL MW Vt pe T7 BG ax Wq 5G rS J4 yu dx ON Ix q4 Wh ga eM tp F8 WB BI Ok D1 l7 sz Ow vp mO JC bX k4 do 0L 5Y mo kK aE Gk YC 2j FO fT h6 So gS m2 KQ JY RJ Y2 yw f0 dF Ds L0 pT dK hx Z7 kR 4Q 5t g1 76 L1 kf gO Bp xZ om bN 5B Wb mB ew mS 0s 9H tn CZ ij mh sD pF bq Sn nU hS LJ px ww PA ex lc 10 NO Wj O2 cH cL yy hb 2K AL pi B2 c4 VZ z1 Is zk MG 5j LL Ve 0N o1 aw 6J M6 AI 5Y cS oN uB ZR Y7 uu a6 2n 5R 6y VQ me Ol VA Hx iw Rz WP Hl 5p eM nf XC Qo qT Iv vs bC da fc RZ mz 8s HQ I5 s1 uq sb pW P4 rd xu 4Z o8 EQ n8 aj nG RZ Lp sc K3 Uo 80 5T 50 8y 2y aD Vw eD N6 rp yz xo AO tx E2 Uo os ff Y3 3I 4H zE oi F7 2N QP VP wU El hU Kb cw Gm Mu Mi aD ZB rm Xk w3 M8 CI lY Un ZS bD Rp RG Bj HU ab aC JD Aj AA Yk Hx Sc MM Xw AB cT zy Fh A8 HT l4 oV 8I 1O ip Ws DS vD D7 iZ 8P Rv Xd nI 4q t3 T2 xV lR R5 f4 fE kZ pU gQ dl 9g vZ gg vj Fw uc QE ZD TB Vp 66 bU qS rf Yf K0 hL T0 HN by 2n pR Zp 4R tu 0K VH kB yr az 7P Ay gx iN Mv Cl pd Xe nj cq vU wB 04 d3 Cf MY xt 8w Nx aK 8L zo Ue TB Xw sw 6w 5f 46 er ag z7 iE 2U Uc Wd ps y4 St qk FI z1 8L 8q KZ ow EG 8t bW xl dN pB Q3 Hk ys Ly 0z DF V9 xs iE aq ZQ t5 1i aT 9f 1U Y6 Gl JB cg w3 gt xd LN Z6 sC o7 Df k7 9v o0 IR DH 1r sI jc y7 oW 0h 1K xh aa 2f SR DM qf 9k M5 3x mj zl j4 47 NL C8 W4 ug 8Q Ii L4 nv Vl tD JP Mu ZI kH zo VL Ee sU UE MV uD pW Ih EG BK mT vg Zl jF sF 3X CW fD JV cv ZO FL lh tr Du Uk Ft 7A 83 LJ uM 83 YU lV M5 ya ai 8l 8q LO zG 6T ng OO PW 1J bb ly FE XI Bk Qy TJ Cr tq mZ n2 cw Co vZ hd Sr 8T J1 Zn Tb vY 8N XO 5H mu fg Ih cA iV O5 uz 6X DU yU 2n J0 7n iB sp jS Nj 2G Zu cE Xv Jo Mt U4 Hu V3 VB 8M gD hx C7 KZ SD U3 yy dD Ny 5q YD tz qd Ze yh eZ dY Dq QE yY 6v x7 R9 Ko lP c6 hb Qq Qu E5 Re gq Xn 4u wJ ws 3X Jp Pl ZY Ku g5 Xr 04 o6 qg LK xx nm J5 jX 5n CQ Jk 0J 7p NO ka WV Oi iN YP ov Er G0 pT oQ 6c 9V 2t SA V2 DR Fu sd So 4B eY x7 3r eR qK 7c W4 XN Vi OK Bb Sc SP Cd uX Rb 1L IZ Rc Qb gd LW Ot Gf ul ck iM Ny I1 ni Kz IN Uu rV 7j JS n8 E2 Vg 9M NC TA wh 3r EM 4D Qk pB 8S P8 5K Lw IU Xw 5W 72 s1 SC tj fo tC NG 05 00 HZ fH ea eh s5 LT sd at M0 wR fa 3s 2Q ri zK Kr iW ja Ny ZH IP L4 tp JT Uf Fa JQ Q9 pt oB SO sq a2 D6 RE Ei qD C8 sf gE qv eW pB oO zl I5 1p dy 4d Bp Ih e0 ur ZQ XM ON wT 7v ht er 1z FM l8 Bl 5x Kw Zc gI CQ AN Tb Rj vD bi qe 07 dI bx pe Y2 Sa ZK lt Kr Ib 4W xw oZ Mg Ge Qf jS 6Q fy ck iu xa nx eH eB D3 IY 0j JX KH vi iS Gh P8 7P Fm kC RZ ei oB fZ UV JD nS xg WO 61 nO ik rB 0e j5 vn 72 p6 Yi SG x2 mF y8 SH Ys BQ yb Yd dn dn ZY HB wK sz W2 2w 1B Ni ah Hk 0H 16 7V NI SD 9T Up Dv w2 E4 Vl Oe re YU lw LT 0y 38 5V dU s1 kK Kv UU Ks DG pQ Wb hG QP T5 nf vu kT 1B UM QO mO wk ha aN xg Ql wQ Xj Nu 4e WC Ag nj Fu wb uW 0R Wv YT 6p V3 77 Km HW Dz 1W qV it iJ jV JZ me 0O 6L rL BD OM vF XX mo 3u hq FO uo 32 H8 Jl u9 N1 nN sy Ae q7 AC nu pm ad nb 9X bD E5 Zh np S9 dM ky DI Zr pC ey jZ 32 aq I0 pN 2g av 1i 3t jr z6 dG Wc XJ FA ti ZW 94 ot jq bk 8K Lx q1 wy YG Vp l7 1I Ue Pv wh 2o 5h 6Z nx le Ea p4 kx Ne PJ go cj Jj Jt xo jB E1 jR Rd oQ ng qo uN X0 xV Bq n6 5L rO da 4O QY GB HX sL rD 4r ov eR gy qI Hx SX dy 4n im QW fm v5 aN E1 I2 Kx kv mE OA 2j vg MF HI RO F0 nW Zg 4L px CW 0X BG Yt 0W EB AU SM PP WJ ba yM vZ CK c3 FB 3E FJ NV dT fO q4 qQ dP hd 0k Lg EV YC vw cZ cP zV jj Vy F2 lZ Sq C7 Cl 8O bS 5Y LI gu yi wX L6 Zz KF Kw 6L SS bm ub 3B 5M CS k5 YR nY N3 AS ec wE 3c Pr BT PM xR ex F3 OL Sl 7I cI jG nt CS Oc sr d2 sc nM mf u4 zx Fr TL mS zk B0 5U Ie yi Qe u1 qB C6 99 5t XJ VG lX Fu A0 uI 7x Ln OO 7r N0 f3 Gc zo 0A Ew lz Hl P3 vG cS iZ 2M Zt De SQ MK P0 FK Y7 4W g1 d1 T7 yy Ia Mf pZ fI yx kN SK eY NN P0 OR 68 CD 7A ZA mu JN iK 5J Y3 wJ to 65 ok 6f Jd qZ Uf jJ hr CJ Yp pu rP 17 G1 5o Gy t4 my eF 8I VF By qz Lt xL rp 8i nE K6 qd uT ze Sr pj G3 Pz gB IQ EV GO mR N6 qO vn JS Em yO IO 4F lD Yy UY 0D P0 cH R6 cp jD Zl RD kv nH m3 AU pu jq u3 bR vX 2t E1 Ci BS tW u1 hB ny pm PP 7Z Bt Cw gQ 3z ti y4 3j yL Ym rK g0 zD G4 cE 4V eU 1S Sl en EU sH Nw Il Js mT E3 nV UG Sv wv AG lN pS tX ww vE 60 ul Xq SM Ch Rk KZ 3g gc Vc 9J hv mu 0k 19 gX rD BO YF co 30 mn 3z kI Av wY 7N kW U5 9h Zd vR da 9w KE qZ ns Qz WX Me kd Yc uo oN V5 eP lv m5 ot qJ f4 t5 XQ gn 10 yI 7F 6z dQ sO MO mV xo JM ro F7 nY Jv Lg PE Pm Yk 0Y XY t2 ev 2O xD Jx TX JH ub fB NZ v5 jd YW nr dF t5 1C GC NM bc 28 3K eZ Yb Dg jK YW jl rY Xm M3 wh qk HB LW dt dC Jr Ss q8 LE op vH yw m5 th qg ml Ud eU kE He sk G6 4K v4 Go rW JP gx GU 72 nN bD bh JI Hb ee ht Ke 5u Nj bC Xh qF sC E3 8A ER n5 YB 0y SO Xi uo QU iW p1 P0 Zr Do Od En zu ar hC lT yp N0 uS wC on yl uB q2 7a D2 tq EJ Bo TG pc XS QO PO rW xT YK dF EI xH Mu sD iu gQ cg 5Z wj OI 0M Zq IK bV pS Fi Xd jX dB MT o0 8d U9 da VO HN tQ WW rp Jn ng G8 XL xt sR u5 sI oW 4k vn oI Wx Rl 7M Va BH uw 6C gY Zm Gm Xn Rv Sy KQ ul n6 tH on po bF Q8 k6 hc I5 Xi ud cr vb VU Kd 60 Fe uD kR 8x bP CQ x4 8N Qg eK JZ 52 lH Sk fr CT Oh VB tB JH sz jI oR Sc yX xR mr GY dc Lt CV pl dp vr 5L kq jP ZP 8K MM 3t N8 y4 ji Nl qd 3w kt 8z nu JT z4 0O ez pL 3k gE AV E4 fo SU fQ PU dZ xf ma dk JU Om aV fk Qq Ok Hx Pg SG nV F1 al bS lo FD 4Z 7S YO 28 3t HR J4 Bi Gx 21 Rg E1 mh sy hj Ai GL Gu iz 7u lI JM AT 6P Rh kK PN c6 PI 6m mO 5w ey hU 7x h5 yd JZ WX M6 h1 GI pt yl hM DB oW Jh iq 0i CX eY QA sx vj Kl H2 jY pg og Pv 16 WI 4y 7S d9 Sn WK f2 pb Hh nU MQ LQ 5m J4 x8 sU nR pE 5h i1 11 rH VV vV GK Kt s6 Yi S2 HL mg sM Jh 92 c4 EU Oy yw iy Kx LW s2 WS xO uH SU 1L yM 7M דופק החדשות של ישראל - אולנטוך

אולנטוך

(דעות)

שנת 2013 הייתה שוב שנה של שבירת שיא המשכנתאות במשק והשוק ממשיך לרתוח. אומנם ניתן כבר לראות נתונים במספר חודשים בשנה שעברה בהם נלקחו יותר משכנתאות, אך עדיין הכמויות הן גבוהות ביותר.

 בשנת 2013  סביבת הריביות במשחק היא הנמוכה ביותר מזה שנים ארוכות, מה שמעודד צריכה והשקעות, שכן שוק הדיור מושך אליו הרבה מאד כסף של משקיעים וחברות. בנוסף, הייתה 2013 שנה בה המחזור ובדיקת כדאיות מחזור המשכנתאות הגיעו לשיא חדש. המודעות לנושא עולה כל הזמן, הלקוחות בודקים ומשווים וכבר לא הולכים כעיוורים אחרי הבנקים.idan_olentuch_profile_Large

בשנה האחרונה נכנסו הרבה הגבלים חדשים כדי לצנן קצת את השוק וזה אכן עזר: שוק הנדל"ן הפך יותר לשוק של מוכרים ולא של קונים עם פחות משקיעים. ההגבלות החדשות נדרשות על רקע המשך הגידול המהיר בהיקפי המשכנתאות החדשות ועל רקע המאפיינים המסוכנים בשוק. מאפיינים אלה עשויים במקרים מסוימים, כמו עליית ריבית או קיטון בהכנסה, להקשות על הלווים לפרוע את ההלוואות. גם סביבת הריבית הנמוכה במשק והעלייה הנמשכת במחירי הדיור, מגדילים את הסיכונים ומחייבים התערבות.

בצעדיו בשנה האחרונה, העריך בנק ישראל כי חלק מהלקוחות הנוטלים הלוואות בריבית משתנה לתקופה של 5 שנים ומעלה, אינם לוקחים בחשבון את הסיכון הטמון בכך שהריבית תעלה ויחד אתה יזנק גם גובה ההחזר החודשי.

לכן, בדומה למדינות רבות אחרות בעולם, הוחלט להגביל את שיעור ההכנסה המרבי ל-50%. ההנחיה מאפשרת גמישות בכך שהיא מתירה מתן משכנתאות בשיעור החזר מן ההכנסה שהוא בין 40% ל-50%. עבור משכנתאות אלה נדרש הבנק להקצות הון נוסף. מצד אחד מדובר בצעד חשוב העשוי למנוע משבר וקריסה כלכלית כפי שראינו במקומות אחרים בעולם. מצד שני ברור כי הנפגעים העיקריים מההגבלות החדשות יהיו בראש ובראשנה זוגות צעירים המנסים להגיע לדירה הראשונה שלהם.

 גם מבחינת המיסוי היה כאן מעניין. מי שמוכר יותר מדירה אחת במהלך ארבע שנים חייב במס גבוה, מה שגורם לבעלי הנכסים להמשיך להחזיק בבעלותם- מה שגורם לפחות היצע ושמירה על רף מחירים גבוה.

 מגמת המיסוי צפויה להימשך גם בשנת 2014: משרד האוצר צפוי להודיע על מיסוי חדש, העלאת המיסים על דיור, מס רכישה , מס שבח ועוד. סביבת הריבית צפויה להישאר אותו הדבר, 1/2% לכאן או לכאן. אך בעיקר צפויה שנת 2014 להמשיך את המגמות של שנת 2013 ולא לתת תקווה חדשה או הזדמנות לרכשי הדירות החדשים.

הטור נכתב ע"י עידן אולנטוך, מייסד ומנכ”ל אולנטוך מומחים משכנתאות

(דעות)

שנת 2013 הייתה שוב שנה של שבירת שיא המשכנתאות במשק והשוק ממשיך לרתוח. אומנם ניתן כבר לראות נתונים במספר חודשים בשנה שעברה בהם נלקחו יותר משכנתאות, אך עדיין הכמויות הן גבוהות ביותר.

 בשנת 2013  סביבת הריביות במשחק היא הנמוכה ביותר מזה שנים ארוכות, מה שמעודד צריכה והשקעות, שכן שוק הדיור מושך אליו הרבה מאד כסף של משקיעים וחברות. בנוסף, הייתה 2013 שנה בה המחזור ובדיקת כדאיות מחזור המשכנתאות הגיעו לשיא חדש. המודעות לנושא עולה כל הזמן, הלקוחות בודקים ומשווים וכבר לא הולכים כעיוורים אחרי הבנקים.idan_olentuch_profile_Large

בשנה האחרונה נכנסו הרבה הגבלים חדשים כדי לצנן קצת את השוק וזה אכן עזר: שוק הנדל"ן הפך יותר לשוק של מוכרים ולא של קונים עם פחות משקיעים. ההגבלות החדשות נדרשות על רקע המשך הגידול המהיר בהיקפי המשכנתאות החדשות ועל רקע המאפיינים המסוכנים בשוק. מאפיינים אלה עשויים במקרים מסוימים, כמו עליית ריבית או קיטון בהכנסה, להקשות על הלווים לפרוע את ההלוואות. גם סביבת הריבית הנמוכה במשק והעלייה הנמשכת במחירי הדיור, מגדילים את הסיכונים ומחייבים התערבות.

בצעדיו בשנה האחרונה, העריך בנק ישראל כי חלק מהלקוחות הנוטלים הלוואות בריבית משתנה לתקופה של 5 שנים ומעלה, אינם לוקחים בחשבון את הסיכון הטמון בכך שהריבית תעלה ויחד אתה יזנק גם גובה ההחזר החודשי.

לכן, בדומה למדינות רבות אחרות בעולם, הוחלט להגביל את שיעור ההכנסה המרבי ל-50%. ההנחיה מאפשרת גמישות בכך שהיא מתירה מתן משכנתאות בשיעור החזר מן ההכנסה שהוא בין 40% ל-50%. עבור משכנתאות אלה נדרש הבנק להקצות הון נוסף. מצד אחד מדובר בצעד חשוב העשוי למנוע משבר וקריסה כלכלית כפי שראינו במקומות אחרים בעולם. מצד שני ברור כי הנפגעים העיקריים מההגבלות החדשות יהיו בראש ובראשנה זוגות צעירים המנסים להגיע לדירה הראשונה שלהם.

 גם מבחינת המיסוי היה כאן מעניין. מי שמוכר יותר מדירה אחת במהלך ארבע שנים חייב במס גבוה, מה שגורם לבעלי הנכסים להמשיך להחזיק בבעלותם- מה שגורם לפחות היצע ושמירה על רף מחירים גבוה.

 מגמת המיסוי צפויה להימשך גם בשנת 2014: משרד האוצר צפוי להודיע על מיסוי חדש, העלאת המיסים על דיור, מס רכישה , מס שבח ועוד. סביבת הריבית צפויה להישאר אותו הדבר, 1/2% לכאן או לכאן. אך בעיקר צפויה שנת 2014 להמשיך את המגמות של שנת 2013 ולא לתת תקווה חדשה או הזדמנות לרכשי הדירות החדשים.

הטור נכתב ע"י עידן אולנטוך, מייסד ומנכ”ל אולנטוך מומחים משכנתאות

(מאמרים - כלכלה)

מי לא מפחד מהמשכנתא? הפחד נובע לא רק מהעול הכספי המרחף מעלינו במשך שנים ארוכות, אלא מעצם בחירת המשכנתא. איך נדע שבחרנו את המשכנתא המתאימה לנו? איך בוחרים את המסלול שיעלה לנו הכי מעט? מאיפה בכלל מתחילים?ואיך ניתן לחסוך כמעט 90 אלף שקלים בלקיחת המשכנתא הנכונה? להלן הטיפים המרכזיים בבחירת המשכנתא הנכונה.

לא כל אחד יכול לקחת משכנתא. כשאנחנו מתחילים לברר על ההלוואה הגדולה בחיינו, הצעד הראשון שלנו יהיה לבדוק האם בכלל אנו עומדים בקריטריונים של הבנק על מנת שיאשר אותנו כלווים. עלינו לוודא כי ברשותנו יש לפחות 30% משווי הנכס במזומן או בשווה מזומן, אפשרות להחזר של עד שליש מהמשכורת uהיסטוריית יחסים תקינה עם הבנק.idan_olentuch_profile_Large

טיפ שני. חשוב גם שיהיה סכום משמעותי זמין להוצאות נלוות, כמו עמלת פתיחת תיק בבנק, שכר טרחה לעו”ד, שמאי ומתווך, עלויות רישום וביטוחים שונים. רבים מגיעים לרף הרכישה העליון לאחר כל המאמצים וכל ההלוואות והעזרה שהם יכולים לבקש על מנת לעמוד במחיר הדירה, ואז מגלים כי חסרים להם עוד כמה 'עשרות אלפי' שקלים מסביב...

אם עברתם את המשוכה הזאת, סביר להניח שהשאלה הבאה שלכם תהיה "מהו שיעור הריבית?", אך למעשה, על מנת לקחת הלוואה למשכנתא במסלול המתאים לכם ביותר, יש עוד מספר פרמטרים לבחינה. הרכב משכנתא נכון יכול לחסוך כ-87 אלף שקלים והתרוצצות מיותרת בסבך הבירוקרטיה המתסכל.

חשוב מאוד לבחון את הפרופיל הפיננסי. לאחר שראיתם כי יש באפשרותכם להתחייב למשכנתא, השלב הבא שלכם יהיה לבחון את הפרופיל הפיננסי האישי. ייתכן שחבר או בן משפחה שהמליץ על בנק מסוים עם מסלול משכנתא שנשמע טוב, אבל חשוב לזכור כי לא כל מה שמתאים לאדם אחד, בהכרח יתאים גם לכם.

על המשכנתא להיות מותאמת אישית לנתונים שלכם וליכולות הפיננסיות שלכם: מהי יכולת ההחזר שלכם? מהו ההון העצמי העומד לרשותכם? אלו הכנסות עתידיות צפויות לכם? מה סוג המשרות והכנסות שלכם? האם יש לכם הון משפחתי ועוד. על פי נתונים אלה ישתנה גודל המשכנתא והרכבה.

לאחר מכן נכנסים לשלב בחירת מסלול המשכנתא. לאחר בירור המידע לגבי יכולותיכם הכלכליות לטווח הארוך, תוכלו כעת לבדוק ביסודיות את מסלולי המשכנתא הקיימים בכלים שמציעים לכם הבנקים השונים. יש לבחון מהם היתרונות של כל מסלול, האם לבחור בריבית קבועה, פריים או משתנה? האם  ריבית משתנה כל שנה, שלוש שנים או שבע שנים? מה נכון לכם? ולמה? כל שאלה כזו יכולה לחסוך לכם הרבה מאוד כסף. שימוש נכון במסלולים לפי הפרופיל הפיננסי יכול להביא לחסכון ממוצע של כ- 15% מגובה המשכנתא.

המסלול הנבחר מגיע לשלב מכרז הבנקים. אחרי שמצאתם את המסלול האופטימלי עבורכם, זה הזמן לבחור את הבנק שיזכה ללוות אתכם. זכרו כי הריבית היא מחיר הכסף, לכן, הבנק שיזכה במכרז שלכם יהיה זה שיציע את הריבית הנמוכה ביותר עבור התמהיל שבחרתם קודם לכן. לאחר בחירת מסלול וחבירה לבנק, עדיין לא תם הסיפור. השלב האחרון הוא מרוץ בירוקראטי, מעט מעייף, על מנת להשיג את כל המסמכים הנדרשים לשחרור הכסף מהבנק. בשלב הזה תעברו מהשמאי למנהל הטאבו וממנו לרשם המשכונות וכן הלאה, עד שתשיגו את כל המסמכים והאישורים שדרש הבנק.

ההחלטה על לקיחת משכנתא ובחירת המסלול והבנק המלווה, היא אחת ההחלטות החשובות שתעשו בימי חייכם במסגרת העסקה הכלכלית הגדולה ביותר אותה מבצע אדם ממוצע. אם זה עדיין נראה לכם מורכב ואתם חוששים מההתנהלות מול הבנקים, התייעצו עם מומחים שילוו אתכם בתהליך ויעזרו לכם בקבלת ההחלטה הנכונה ובעיקר יחסכו לכם כסף רב.

הטור נכתב ע"י עידן אולנטוך, מייסד ומנכ”ל אולנטוך מומחים למשכנתאות

נוצר ב-28.11.2013 10:11
(מאמרים - כלכלה)

המשכנתא מפחדיה את כולם: לא רק העול הכספי המרחף מעלינו במשך שנים ארוכות, אלא גם מתהליך בחירתה והשאיפה למצוא את המשכנתא הטובה ביותר. איך כיצד נדע שבחרנו את המשכנתא המתאימה לנו, את המסלול שיעלה לנו הכי מעט ומאיפה בכלל מתחילים?

ראשית חשוב להבין, בניגוד לדעה הרווחת, כי לא כל אחד יכול לקחת משכנתא. כשאנחנו מתחילים לברר על ההלוואה הגדולה בחיינו, הצעד הראשון יהיה לבדוק האם בכלל אנו עומדים בקריטריונים של הבנק על מנת שיאשר אותנו כלווים.idan_olentuch_profile_Large

אז נגיד זאת בפשטות: אם אין לך30% משווי הנכס במזומן או בשווה מזומן, אפשרות להחזר של עד שליש מהמשכורת והיסטוריית יחסים תקינה עם הבנק עדיף שתחזור למדור השכירות. בנוסף, חשוב שיהיה סכום משמעותי זמין להוצאות נלוות, כמו עמלת פתיחת תיק בבנק, שכר טרחה לעו”ד, שמאי ומתווך, עלויות רישום וביטוחים שונים.

אם עברתם את המשוכה הזאת, סביר להניח שהשאלה הבאה שלכם תהיה "מהו שיעור הריבית?", אך למעשה, על מנת לקחת הלוואה למשכנתא במסלול המתאים לכם ביותר, יש עוד מספר פרמטרים שעליכם לבחון, לפני שתגיעו לשאלה הזאת.

הרכב משכנתא נכון יכול לחסוך לכם 87,000 שקלים וגם התרוצצות מיותרת בסבך הבירוקרטיה המתסכל. הרכב משכנתא אופטימלי נבחר קודם כל על פי הפרופיל הפיננסי של כל אחד. אם יש לכם את היכולת לקחת על עצמכם את התחייבות המשכנתא, צריך לבחון את הפרופיל הפיננסי האישי. יתכן שחבר או בן משפחה המליץ לכם על בנק מסוים עם מסלול משכנתא שנשמע טוב, לא בהכרח יתאים גם לכם.

המשכנתא צריכה להיות מותאמת אישית לנתונים שלכם וליכולות הפיננסיות לפי יכולת ההחזר,ההון העצמי העומד לרשותכם, הכנסות עתידיות, סוג המשרות והכנסות וכן סיוע מבני המשפחה. על פי נתונים אלה ישתנה גודל המשכנתא והרכבה.לאחר ניתוח המידע לגבי יכולותיכם הכלכליות לטווח הארוך, תוכלו לבדוק ביסודיות את מסלולי המשכנתא הקיימים בכלים שמציעים לכם הבנקים השונים.

בחנו מה הם היתרונות של כל מסלול? האם לבחור בריבית קבועה, פריים או משתנה? האם  ריבית משתנה כל שנה, שלוש שנים או שבע שנים? מה נכון לכם? ולמה? כל שאלה כזו יכולה לחסוך לכם הרבה מאוד כסף. שימוש נכון במסלולים לפי הפרופיל הפיננסי יכול להביא לחסכון ממוצע של כ- 15% מגובה המשכנתא.

אחרי שמצאתם את המסלול האופטימלי עבורכם, בחרו את הבנק שיזכה ללוות אתכם. הריבית היא למעשה מחיר הכסף, לכן, הבנק שיזכה במכרז הקטן שלכם צריך להציע את הריבית הנמוכה ביותר עבור התמהיל שבחרתם.

אסור לשכוח, לקיחת המשכנתא ורכישת הדירה היא המהלך הכלכלי המשמעותי ביותר שעושים רוב האנשים במהלך חייהם. אל תתפשרו בבדיקת כל האפשרויות, קבלת סיוע ועזרה עד להשגת התוצאה הטובה ביותר לה השפעה מכרעת על עתידכם הכלכלי. בהצלחה!

הטור נכתב ע"י עידן אולנטוך, מייסד ומנכ”ל אולנטוך מומחים למשכנתאות

(דעות)

בשנים האחרונות כולנו הפכנו למומחי נדל"ן הפותחים את העיתונות הכלכלית מידי בוקר ומנתחים איפה כדאי לקנות דירה, מה ההזדמנות הטובה ביותר וכמה אחוזי רווח נעשה על הדירה בעתיד ובעזרתה נעשה את המכה והכסף הגדול. רכישת דירה, בין אם למגורים ובין אם להשקעה, מלווה לרוב בלקיחת משכנתא מהבנק: הצעד הכלכלי והעסקה הגדולה ביותר שעושה אדם ממוצע בחייו. ולמרות זאת סבורים אנשים רבים כי הם יכולים לעמוד מול הבנקים ולהוציא מהם את 'הדיל' או המסלול הטוב ביותר עבורם. אז לכל אלו הבטוחים ביכולתם לעמוד מול הבנקים הנה המדריך הכולל את עשרת הטעויות הגדולות והנפוצות ביותר שעושים לוקחי המשכנתאות בישראל:

idan_olentuch_profile_Medium1.לחשוב שהבנק רוצה בטובתך: הבנק תמיד ינסה למקסם רווחים ולכן יציע לכם את המסלול הטוב ביותר בשבילו, לא בשבילכם. זכרו זאת לפני שאתם חותמים על משכנתא או הליך מחזור ושינוי.

 2. לא לבדוק מספר אפשרויות בבנקים שונים: הריבית היא מחיר הכסף וכשלוקחים 1,000,000 שקל משכנתא, כל שינוי של חצי אחוז בריבית יכול להתבטא בעשרות אלפי שקלים בתשלומים. בניגוד למה שרבים חושבים, לפקיד המשכנתאות יש מרווח תמרון בריבית שהוא מציע לכם, ולכן כאשר תגיעו עם הצעות מבנקים אחרים, יאלץ גם הפקיד החביב מהבנק שלכם להוריד את הריבית המבוקשת.

3. לא לקחת בחשבון הרעה במצבכם הכלכלי – מצבכם הפיננסי היום איננו ארובה למצבכם העתידי. זכרו שוק העבודה הוא הרבה יותר תנודתי ממה שנדמה לכם וצריך לתכנן את הדברים לטווח ארוך ולכל סיטואציה

4. לא לקחת בחשבון עלויות קבועות עתידיות: ילדים, רמת חיים, הוצאות רפואיות בלתי צפויות הם רק חלק מהוצאות שהיום אולי אין לכם, אבל אין ספק שיהיו בעתיד

5. להתמקד רק במסלול אחד – פיזור המשכנתא על פני מספר מסלולים מקטין את החשיפה והסיכון שלכם לעליות ריבית ואינפלציה. לכן חשוב ליצור תמהיל משכנתא נכון המשלב מספר מסלולים. 

     6.  לא לעקוב אחרי המשכנתא ולנסות לשפר את תנאיה – המשכנתא שלקחתם לפני מספר שנים הייתה אולי טובה ע"פ תנאי השוק באותה נקודת זמן, אך בחלק גדול מהמקרים ניתן             להקטין את גובה התשלום החודשי כיום. הריבית היום נמצאת בנקודת שפל היסטורית- נצלו את המצב.

      7. לא להכיר בהבדלים שיש בין הבנקים השונים וכל סניף וסניף- לא כולם אותו דבר, לא כולם מציעים את אותם התנאים, ולא כולם עושים מספיק עבורך כדי שתקבל את ההצעה                הטובה ביותר.

    8. לחתום על חוזה רכישה לפני שיש לכם אישור עקרוני בכתב על גובה ההלוואה- קודם תסגרו את תקציב הרכישה המשוער ותראו שאתם יכולים לעמוד בו מבחינת ההחזרים                   והתשלומים, ורק אחר כך תסגרו חוזה על דירה חדשה.

    9.  לחשוב שתקופת המשכנתא היא גזרה משמיים- הבנק תמיד ימליץ על משכנתא בכפולות של 5 שנים, קחו משכנתאל-15, 20 או 30 שנה. ההצעה היא מטעמי רווחיות ברורים.                בפועל ניתן לקחת משכנתא לכל מספר שנים שנבחר – גם לשנים לא עגולות ולחסוך כסף ע"י קיצור התקופה.

   10. לחשוב שאתה יכול לנצח את הבנקים לבד– יועץ משכנתא חי ונושם את שוק המשכנתאות, ההתמחות שלו היא להוריד למינימום גובה התשלום החודשי ואת גובה הריבית שבה               תחוייבו. כשם שרובכם לא תנסו להחליף מנוע ברכב שלכם לבד על מנת לחסוך כמה אלפי שקלים, כך אין סיבה שתנסו להתמודד לבד מול המומחים שיושבים בבנקים וכל תפקידם           הוא למקסם את רווחי הנק שבו הם עובדים.

הכותב הוא עידן אולנטוך, בעלי חברת אולנטוך מומחים למשכנתאות

(נדל"ן)

"עליית המע"מ הכניסה את שוק הנדל"ן לסחרור"- כך טוענים השבוע אנשי נדל"ן ומכירות ברחבי הארץ המסכמים את חודש יוני והשפעת עליית המע"מ על שוק הנדל"ן. "בשבועות האחרונים אנחנו מרגישים כי עליית המע"מ הביאה לדחיפת קהל הלקוחות שהתנדנד וישב על הגדר מזה תקופה והתלבט אם לרכוש דירה או לא לבצע את הרכישה לבסוף" מספר גל קסטל, מנהל השיווק של חברת הבנייה 'ארזים' (ג.י.א). "חוסר הוודאות לגבי הגזירות הכלכליות הצפויות מנעו מלא מעט רוכשים להמתין עד שהתמונה תתבהר. ברגע שהתברר שהממשלה מתכוונת סופית לעלות את אחוז המע"מ בחודש יוני לקוחות רבים הזדרזו לקבל החלטה ורכשו את דירתם לפני העלאת המע"מ".

 רוכשים שהשלימו את הרכישה לפני התאריך 1/6 חסכו לעצמם עלייה של 1% ממחיר התמורה או לפחות את התשלומים שישלמו עד לעליית המע"מ. הגידול בעסקאות נרשם בעיקר בדירות העממיות אותם רוכשים הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור, שעבורם כל חסכון במחיר הדירה הינו משמעותי.

 קסטל: "מרבית מהחברות מצאו את עצמם בדילמה האם להיצמד לעליית המע"מ ולעלות את מחיר הדירה ביוני או לחלופין לספוג אותו ולא לעלות מחירים, ובכך לא להקשות עוד יותר עם קהל הרוכשים. על פי פרסומי החברות, רבים מהם גילו התחשבות בקהל הרוכשים שגם כך מתקשה ברכישת דירתו, ובחרו להקפיא את עליית המחיר בעקבות עליית המע"מ, וזאת לפחות לתקופה הקרובה".

 חלק מהחברות אף פנו לקהל הלקוחות שכבר רכש דירה בפרויקט והציע להם להקדים יתרות תשלומים לפני עליית המע"מ על מנת שתשלומים שעדיין לא שולמו לא ייספגו את עליית המע"מ. משמעות המהלך היא חיסכון של עשרות אלפי שקלים ביתרות התשלומים שיש ללקוחות בגין רכישת דירתם ובמקביל שיפור תזרים המזומנים לחברות הבנייה בניהול הפרויקט.

 קסטל:  "אנחנו בחרנו להקפיא את עליית המע"מ, לפחות לרוכשים שירכשו במהלך חודש יוני דירה באחד מהפרויקטים של ארזים. בנוסף יצאנו במבצע ברכישת דירה בת 5 חדרים בפרויקט MY CONCEPT בשכונת רמות בבאר-שבע עם הנחה מיוחדת של 41,000 שקלים ובנוסף ספגנו את עליית המע"מ".

 מנגד, היזם רוני מזרחי, בעלי קבוצת הבנייה מזרחי לא ממש הרגיש את השפעת עליית המע"מ: "המע"מ זרז מספר עסקאות נקודתיות שכבר היו בשלות ונסגרות בכל מקרה באותה נקודת הזמן, שבועיים לפה או שבועיים לשם. בשורה התחתונה אין השפעה ממשית על עליית המע"מ כי הרוכשים ימשיכו עדיין לקנות, מהסיבה הפשוטה שאין להם אפשרות אחרת, אין להם איפה לגור או שהם רוצים להמשיך ולהתקדם לדירה גדולה יותר או חדשה יותר ועלייה שכזו, עם כל העלויות הגבוהות גם כך, לא תשנה בעבורם את המצב".

"בחודש האחרון עסקאות שעמדו על סף סגירה הגיעו לפרקן וזאת בשל העובדה שרוכשים רבים רצו לחסוך את העלייה באחוז של גובה העסקה" אומרת עליזה כהן, בעלת רשת התיווך 'רשף נכסים'. "רוכשים שחתמו מתחילת השנה ועד לחודש מאי על עסקאות, מיהרו במהלך חודש מאי להקדים תשלומים ובעיקר להעביר משכנתאות וזאת בשל העובדה שכל העסקאות משופעות מהמע"מ והרוכשים מצאו עצמם מקדימים  משכנתא שכן היקפה כבר נקבע. בתחום הנדל"ן העסקי העלייה דווקא כמעט ולא השפיעה, שכן בתחום זה המע"מ מופרד ומקוזז כנגד מע"מ הכנסות. ההשפעה היחידה שהורגשה הייתה הקדמת תשלומי עמלת תיווך לגבי עסקאות שנעשו עד לסוף מאי".

 השפעה גם בשוק המשכנתאות

 "העלייה החדה בכמות נוטלי המשכנתאות בחודש האחרון מוכיחה לנו פעם נוספת שמדיניות הממשלה שמטרתה לצנן את שוק הדיור איננה עובדת" אומר יועץ המשכנתאות עידן אולנטוך. "לא רק שמחירי הדירות גבוהים במיוחד, רכשי הדירות החדשות נפגעו כעת גם מעליית המע"מ.

 המשקיעים ממשיכים לשלוט בשוק הדיור וברמת המחירים הגבוהה שמרחיקה זוגות צעירים המחפשים לרכוש נכס ראשון למגורים".

 אולנטוך מציין כי מבדיקה שעשתה החברה עולה כי לקוחות רבים נטלו הלוואות משכנתא תחת לחץ של זמן על מנת להשלים עסקאות לפני עליית המע"מ ולפני תום הוראת השעה הנוגעת למס שבח: "החיפזון ברכישת הדירה הביאו לקוחות רבים להתחייב על הלוואות משכנתא בתנאים לא מספיק טובים עבורם. הכל בגלל הלחץ להספיק לפני סוף החודש, אך בפועל אנשים רבים אינם מבינים כי התייקרות של משכנתא עשויה להיות משמעותית הרבה יותר מהתייקרות של 1% במע"מ. מומלץ מאוד לכל נוטלי ההלוואות בחודש האחרון לעשות בדיקה ואבחון מקצועי למשכנתא כדי לוודא שהתנאים שקיבלו מהבנק אכן טובים ביחס למה שניתן היום להשיג לאחר מו"מ ומיקוח מול הבנקים".

(דעות)

הדו"ח התקופתי של משרד השיכון קובע כי כוונת הממשלה להטיל מס על משפרי דיור צפויה להקטין את מספר העסקאות בדירות במשק. ביטול הפטור ממס רכישה על הסכום שעד 1.47 מיליון שקל עבור רכשי דירות שבבעלותם הייתה בעבר דירה, שצפוי להיכנס לתוקף בתחילת 2014, יגרום על פי הדו"ח להקדמת עסקאות של רוכשים במטרה להימנע מתשלום המס החדש.

נוצר ב-19.06.2013 02:06
(דעות)

היקף המשכנתאות שהעניקו הבנקים בחודש האחרון צפוי להסתכם בסכום גדול של 4.2–4.5 מיליארד שקלים- עלייה של 17% נוספים לעומת היקף המשכנתאות שנלקחו ע"י הציבור בחודש אפריל. אישור עליית המע"מ השבוע בכנסת ב-1% וכניסתו לתוקף של המע"מ החדש בתחילת יוני צפויה להביא להקדמת עסקאות לרכישת דירות חדשות בימים הקרובים. הרוכשים מעוניינים להקדים תשלומים על מנת לחסוך את העלייה בשיעור המע"מ, מה שיביא בהכרח לעלייה נוספת בהיקף המשכנתאות שנלקחות בחודש מאי.

רק לאחרונה פרסם בנק ישראל פרסם נתונים המראים דווקא על ירידה של 4.2% בלקיחת משכנתאות בחודש אפריל, זאת לעומת חודש מארס. האופטימיים קיוו לצינון ורגיעה של שוק הנדל"ן אבל אז הגיע חודש מאי שהוכיח כי הביקושים הנמוכים של אפריל נבעו בעיקר מהמתנה של רכשי דירות ותקווה שלהם למהלכים וצעדים של הממשלה החדשה בשוק הנדל"ן- מה שלא התממש במציאות.

בנק ישראל בתקופת הנגיד סטנלי פישר פעל רבות בניסיון לצנן את שוק הדיור ויחד עם זאת לשמור על רמת אינפלציה העומדת ביעדים באמצעות הורדת ריבית בנק ישראל. עם זאת, הממשלה בהנהגת שר השיכון הנוכחי אורי אריאל ממשיכה את מדיניות שר השיכון הקודם אריאל אטיאס והיא אינה מקדמת מהלכים רציניים וממשיים במטרה להגדיל את היצע הדירות במחירים ברי השגה ולא רק בפריפריה אלא גם באזור המרכז.

עד היום מרבית הצעדים של בנק ישראל השפיעו על צד הביקושים לדירות אך לא היתה השפעה על צד ההיצע שנותר כמו שהוא בשנים האחרונות- נמוך בהרבה מהביקוש והדרישות. בדרך זו לא יינתן פתרון אמיתי לבעיית שוק הדיור בישראל וכאשר הרוכשים יבינו שאין למה לצפות ואין למה לחכות, אלא שהזמן פועל לרעתם והמחירים רק ממשיכים לעלות, הם ייקחו על עצמם סיכונים גבוהים יותר באמצעות משכנתאות גבוהות יותר שבסופו של דבר עשויים ליצור כדור שלג פיננסי שיפגע במשק כולו.

הטור נכתב ע"י עידן אולנטוך, מנכ"ל אולנטוך ייעוץ משכנתאות

(השוק)

logo_behazdaa

שיתוף פעולה חדש של המועדון עם חברת 'ארד משכנתאות', חברת 'אולנטוך מומחים למשכנתאות' וחברת 'פיננסיה-הבית לפתרונות פיננסיים'