למרות התנגדות העירייה לפתרון חניה בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב ערבי נחל, ועדת הערר אפשרה את קידומו עם מספר חניות מופחת. בסיירוס קפיטל מברכים על ההחלטה, אך בוחנים את השלכות הפשרה.
לאחר מאבק שנמשך שנים סביב השאלה האם דיירים ייאלצו לוותר על חניות כדי לקבל ממ"דים, קבעה ועדת הערר המחוזית כי אין מקום למנוע את קידום פרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב ערבי נחל בשל סוגיית החניה בלבד. עם זאת, מספר מקומות החניה בפרויקט יצומצם ביחס לתכנון המקורי.
בשנים האחרונות מתנהל מאבק של דיירי רחוב ערבי נח"ל 8-10 בתל אביב, שטוענים כי עיריית תל אביב מעכבת פרויקט התחדשות עירונית שאמור לספק להם ממ"דים וחיזוק מבנים ותשתיות חדשות, בשל מחלוקת סביב סוגיית החניה.
כעת, לאחר שנים של הליכים תכנוניים ודיונים, קיבלה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב חלק מהטענות שהועלו נגד החלטת הוועדה המקומית, והורתה לאשר את קידום הפרויקט תוך התאמת היקף החניה למגבלות התכנון באזור. בהחלטתה הדגישה הוועדה כי "אין הצדקה להותיר על כנה דחייה גורפת של האפשרות להסדיר חניה בתחום המגרש", וקבעה כי יש לבחון פתרונות תכנוניים מאוזנים במקום פסילה מוחלטת של הפרויקט.
הפרויקט עוסק בשני בנייני מגורים ותיקים הכוללים כיום 22 דירות. במסגרת ההתחדשות צפויים המבנים להיהרס ובמקומם יוקם בניין חדש בן 54 יחידות דיור, הכולל ממ"דים, חיזוק מבנים ותשתיות חדשות.
החניה שהפכה למוקד המחלוקת
במשך השנים התמקדה המחלוקת בין הדיירים לבין העירייה בשאלת החניה בפרויקט. בעירייה טענו כי השינויים התחבורתיים המתוכננים ברחוב, ובהם נתיב תחבורה ציבורית במסגרת פרויקט "מהיר לעיר", אינם מאפשרים את פתרון החניה שהתבקש. בנוסף עלו לאורך הדרך טענות נוספות הנוגעות לתחנת אוטובוס מתוכננת ולשיקולי בטיחות ותנועת הולכי רגל.
מנגד טענו הדיירים כי במתחם קיימות כבר כיום חניות פעילות, וכי מניעת פתרון חניה בפרויקט עלולה לסכן את עצם מימושו. לטענתם, המשמעות היא המשך מגורים בבניינים ישנים ללא ממ"דים וללא המיגון שהתושבים ממתינים לו במשך שנים. ועדת הערר התייחסה גם לנקודה זו וקבעה כי עצם קיומן של החניות הקיימות במתחם מלמד שאין מניעה עקרונית למעבר כלי רכב במקום. בהחלטה נכתב כי "קיומן של 8 חניות פעילות מוכיחה כי אין מניעה מוחלטת ועקרונית לחציית כלי רכב במקום".
במהלך הדיונים טענו נציגי הדיירים כי לצד שאלת החניה עומד גם אינטרס ציבורי רחב יותר של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ושיפור המיגון עבור עשרות תושבים המתגוררים במבנים ותיקים.
בהחלטתה, קבעה ועדת הערר כי אין מקום לפסול את הפרויקט רק משום שלא ניתן לאשר את מלוא היקף החניה שהתבקש מלכתחילה. הוועדה הדגישה כי יש לאזן בין צורכי התחבורה הציבורית לבין האינטרס הציבורי שבהתחדשות עירונית ובחיזוק מבנים.
עוד קבעה הוועדה כי עצם קיומו של נתיב תחבורה ציבורית אינו מהווה מניעה מוחלטת לכניסת רכבים לחניון, וכי ניתן לקדם את הפרויקט תוך התאמת פתרון החניה למגבלות התכנון והתחבורה באזור.
במסגרת ההליך הציעה היזמית לצמצם את מספר החניות ל-44, אולם ועדת הערר בחרה במתווה מצומצם יותר, שיאפשר כ-40 חניות בלבד, לצד התאמות תכנוניות נוספות.
מסיירוס קפיטל נמסר בתגובה: "אנחנו שמחים שוועדת הערר קיבלה את עיקר טענותינו וקבעה כי אין מקום למנוע את קידום הפרויקט בשל סוגיית החניה. לאורך הדרך פעלנו להגיע לפשרה והצענו מתווה של 40 חניות, המהווה את הרף המינימלי המאפשר היתכנות כלכלית לפרויקט. ועדת הערר בחרה במתווה מצומצם יותר של כ-40 חניות, ואנו לומדים כעת את ההחלטה ואת משמעויותיה התכנוניות והכלכליות.
במפתיע, בפעם השניה ברציפות, הוריד בנק ישראל את הריבית, מהלך שהגיע בניגוד מוחלט לתחזיות של חלק גדול מהאנליסטים, והצית מחדש את הדיון סביב מצבו של שוק הנדל"ן. עבור רבים, מדובר באיתות לכך שאחרי תקופה ארוכה של דריכה במקום, ייתכן שהשוק מתחיל סוף סוף לזוז.
אין ספק שהורדת הריבית היא צעד חשוב שיכול לשפר את היתכנות העסקאות ולהחזיר חלק מהאמון שנשחק, אך כבר בנקודת הפתיחה חשוב לומר זאת בבירור: הריבית לבדה אינה פתרון קסם. היא לא מוחקת שנים של חוסר תנועה, ולא פותרת ביום אחד את הלחצים שהצטברו בענף. בלי חזרה של שוק היד השנייה לפעולה, השפעתה תישאר מוגבלת.
במשך כשלוש שנים סובל שוק הנדל"ן מהאטה וחוסר תנועה. עליית הריבית בלמה את הביקושים, חוסר הוודאות הכלכלית הקפיא החלטות רכישה, והמלחמה הוסיפה רובד של זהירות והמתנה. בתוך המציאות הזו נוצר פער בלתי ניתן להתעלמות בין נתונים שמצביעים על "פעילות" לבין התחושה האמיתית בשטח: פחות תנועה, והרבה מאוד עסקאות שבסופו של דבר אינן יוצאות לדרך.
בתוך הקיפאון הזה נוצרו פתרונות שמעליהם התנוססה נורה אדומה, ובראשם מבצעי 20-80 ו-10-90, אמנם שיטות אלו אפשרו להוציא לפועל עסקאות גם בתקופה שבה קונים חששו להתחייב, אך בפועל הן יצרו סיכונים משמעותיים, הובילו לשיעורי ביטול גבוהים, למלאי דירות גבוה ולקנסות כבדים לרוכשים. לא במקרה בחר בנק ישראל להגביל את העסקאות הללו. מהלך זה הבהיר כי פתרונות חריגים אינם יכולים להחליף שוק מתפקד.
בלב הבעיה ניצב שוק היד השנייה, המנוע המרכזי של שוק הנדל"ן. כאשר הוא אינו מתפקד, כל השרשרת נעצרת. תחילה, ההאטה בו הייתה תוצאה ישירה של עליית הריבית, אך עם הזמן הוא חדל להיות רק תופעת לוואי והפך לגורם מעכב בפני עצמו. כל עוד המנוע הזה אינו חוזר לפעול, כל דיבור על התאוששות רחבה של הענף נותר תיאורטי בלבד.
בשנה הקרובה יעמוד שוק הנדל"ן במבחן האמיתי. תרחיש של המשך הורדת ריבית, התחזקות השקל, התייצבות האינפלציה וחזרה הדרגתית של אמון הרוכשים יכול בהחלט להניע מחדש את שוק היד השנייה. אבל כאן בדיוק טמונה נקודת ההכרעה: בלי חזרה של ודאות בסיסית לחיי היומיום בישראל, גם התנאים הכלכליים הטובים ביותר לא יספיקו. שוק הנדל"ן אינו מגיב רק לריבית, אלא גם לביטחון. כל עוד עננת המלחמה מרחפת מעל המשק והאפשרות לגיוס מילואים נרחב נותרת על השולחן, ההתאוששות תישאר שברירית, זהירה ובעיקר הפיכה. מי שממהר להכריז על חזרה לשגרה כלכלית, מתעלם מהמשתנה המרכזי שממשיך לנהל את השוק מאחורי הקלעים.
הכותב הוא רפי קשקש, סמנכ"ל סיירוס קפיטל
אחרי הזוועות ונדודים בין חדרים זמניים, מצאו משפחות מפונות מהעוטף קורת גג ותחושת ביטחון ביבנה - יוזמה שהעניקה להן נקודת אור ראשונה עם תקווה שאבדה אחרי השבעה באוקטובר
