השקעות בארצות הברית

מאת: רואי קלנר, בעלים-שותף בחברת Kellner Investments המבצעת השקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל http://kellnerinvestments.com/il/

בתקופה האחרונה בה הנדל"ן האמריקאי נתון במשבר, רבים המשקיעים הנוהרים לקנות נדל"ן בארה"ב כדי לנצל את ההזדמנות הכי גדולה שהייתה אי פעם בנדל"ן העולמי. מעטים המשקיעים שנוסעים לארה"ב לבחון בעצמם את ההשקעות ובבחינת השקעות אלו מסתמכים רוב המשקיעים על מידע המוזן להם דרך אותן חברות המשווקות נדל"ן בארה"ב. הסתמכות על מידע שניתן ע"י איש מכירות בעל אינטרס היא אף פעם לא רעיון טוב. רצוי לקבל חוות-דעת נייטרלית מכמה שיותר מקורות מידע כדי לאמת את הדברים ולבחון את התמונה לאמיתה.

בבחינת הכדאיות והאזורים השונים בארה"ב על המשקיע להיות בלש המחפש רמזים ואוגר פיסות מידע, כדי להרכיב את תמונת הפאזל המורכבת של האזור אותו הוא אינו מכיר. ביחס לשאר העולם, בארה"ב ישנו שפע של מידע פתוח ונגיש לכל; צריך לדעת איך ומה לחפש והיכן וע"י כך ניתן לקבל תמונה סבירה לגבי המקום, האזור והסביבה כדי להבין את הלך הרוח האזורי. חשוב להדגיש כי גישה זו אינה תחליף להיכרות אמיתית של האזור המבוקש – "אין טוב ממראה עיניים" – אולם היא נותנת מושג לגבי אותו אזור.

המידע ניתן בכזו בהירות לא בשביל המשקיעים הישראלים. באופן מפתיע ומפאת גודלה של ארה"ב, רבים המשקיעים האמריקאיים שעושים שימוש בכלים אלה כדי לבחון את האזורים. משקיעים אלה אינם בהכרח מגיעים לאזורי ההשקעה ורבים מהם קונים נכסים רבים אפילו מבלי לראות את האזור בעיניהם. אינני חסיד של גישה זו אולם ניתן להבין אותה. אני בעצמי עושה שימוש בכלים אלה כדי לקבל מושג של האזור טרם בחינתו הפיזית המדוקדקת.

מפות גוגל ובינג (/ Google Maps Bing Maps)

המפות של גוגל נותנות לנו מבט שטחי של האזור, אך עדיין מאפשרות לנו לקבל מושג ולחפש רמזים לגבי סביבות נכסים מסויימים או שכונות מסוימות. כלומר, לאחר שקיבלנו נתונים על שכונות ספציפיות או על נכסים מסויימים שיכולים לעניין אותנו נוכל להביט במבט-על ולהסתכל על סביבת הנכס. למפות של בינג יש אפשרות לראות את המפה ממבט של "מעוף הציפור" – זווית נוספת למבט-העל הלווייני.

במסגרת המחקר הבלשי שלנו נחפש לראות שאין חסרונות היכולים להיות בעייתיים עבורנו כמשקיעים באזור, כגון פסי רכבת, נמל תעופה, חוות חשמל, בית סוהר, מתקן תעשייתי, אתר פסולת, וכו'. לעומת זאת נחפש בתי ספר, אזורי קניות, פארקים ושכונות מסודרות. כדאי להיכנס ל-Streetview של המפות של גוגל כדי לסייר ברחובות ולראות את אופי המבנים, הרכבים והאנשים כדי לקבל תחושה יותר טובה של השכונה.

Zillow.com 

האתר Zillow.com מרכז נתונים על מבנים למגורים ברחבי ארה"ב ונותן מידע ותחושה לגבי המחירים של הנכסים והשכירויות באזור. אולם יש לזכור שלא תמיד המידע שמופיע באתר הוא מדוייק והוא בוודאי אינו נותן את כל המידע. למשל, האתר אינו מפרט את מצבו של הנכס שנמכר ולכן באזור בו בתים משופצים נמכרים ב-K100$ ניתן לראות מכירות שנעשו ב30% או אפילו 50% פחות כשהם במצב לא משופץ.

יש כאלה המשווים מחירים באזור בצורה שגויה ע"י כך שמשווים מחירי בתים פרטיים כאשר הם מחפשים השוואה עבור קומפלקס או נכס רב-משפחתי. יש להשוות בין מוצרים דומים באותו אזור. כ"כ יש להשוות בין נכסים בגדלים וגודל מגרש דומים ומספר חדרי שינה ואמבטיה זהים.

כמו כן יש לוודא שמסתכלים על הנתונים הנכונים באתר הזה היות שהאתר מציג נכסים שנמכרו, נכסים שעומדים למכירה או להשכרה והערכות מחיר שנעשות על פי האתר. מנסיוננו, אין להסתמך על הערכות המחיר או השכירויות שנעשות ע"י האתר ונקראות "Zestimates". אלו הערכות גסות וממוחשבות המתבססות על אלגוריתם פנימי של האתר ואינן משקפות את המציאות. ניתן לקבל תחושה נכונה וכללית משאר הנתונים באתר.

City-Data.com 

באתר זה ניתן לקבל מידע אודות האוכלוסיה באותה עיר או מדינה אותה אנחנו מעוניינים לבדוק. ניתן לראות את כמות האוכולוסיה, חלוקות דמוגרפיות שונות, רמות הכנסה ממוצעות, מחירים ממוצעים לבתים ושכירות ממוצעת.

כמו כן ניתן לראות באתר נתונים לגבי פשיעה, תעסוקה לפי סקטורים, רמות אבטלה רמות השכלה, מזג אוויר ואף שמות נפוצים בעיר. ניתן לרדת לרזולוציה של המדינה, העיר, ואף אזורים בתוך העיר לפי מיקוד. מלבד הנתונים היבשים, האתר מציג מגמות לאורך שנים ונותן מיפוי של המידע על ציר הזמן.

כמו כן, באתר ישנו פורום פעיל עבור כל המטרופולינים בכל המדינות בארה"ב, עם עושר של מידע ואפשרות להציג שאלות למשתתפי הפורום.

Zipskinny.com 

אם כבר התבייתנו על אזור מסוים ואנחנו רוצים לבדוק אותו לעומק, האתר Zipskinny.com יאפשר לנו לעשות זאת. באתר יש לבחור מדינה ועיר או להכניס את המיקוד ולקבל מידע רב אודות דמוגרפיה, רמות הכנסה,  סקטורי תעסוקה, בתי ספר ועוד. האתר מציג חלק מהנתונים בצורה גרפית וכן ישנה אפשרות להשוואת נתוני האזור ביחס ל-20 אזורים נוספים.

Rentometer.com

מדי פעם נאמר לנו שבאזור מסוים ניתן לקבל שכר דירה כזה או אחר עבור נכס. האתר הזה מאפשר לנו לבחון האם שכר הדירה סביר לאותו אזור.

באתר זה ניתן להזין כתובת, עיר ו/או מיקוד, מספר חדרי שינה בנכס ואת השכירות שנאמר לנו שניתן לקבל. האתר מציג בצורה גרפית את השכירויות באותו אזור וכן האם שכר הדירה בטווח ההגיוני של האזור.

Crimereports.com

כדאי לקבל מושג אודות רמת הפשיעה באזור בו אנחנו חושבים להשקיע. רצוי מאד להימנע מאזורים בעלי שיעור פשיעה גבוה ולהכיר את הדמוגרפיה האזורית. שכונות לא-טובות בעלי מאפיין דמוגרפי בעייתי ורמת פשיעה גבוהה הן מתכון להשקעה גרועה ובעייתית שיכולה לגרום למשקיע הרבה התעסקות וצרות בהמשך הדרך.

האתר מראה ארועי פשיעה באזורים הנבחרים לפי תאריכים. כך, ניתן לראות היכן האזורים היותר בעייתיים והיכן האזורים הבטוחים יותר. כמובן שזהו אינו מדד מכריע או מקיף אלא עוד נדבך באיסוף פיסות המידע שלנו מרחוק.

טיפ אישי: כמעט בכל אזור ניתן לראות עברייני מין מכיוון שבארה"ב עברייני מין מורשעים מחוייבים להירשם במשטרה והמידע אודותיהם ומקום מגוריהם שקוף וחשוף לציבור. אין צורך להיבהל מכך היות שאלה נתונים שנפוצים כמעט בכל עיר בארה"ב.

FinestExpert.com

אם יש לנו כתובת מדוייקת של נכס ספציפי נוכל להעזר ב-FinestExpert.com. באתר ניתן למצוא מידע מקיף על כמעט של נכס בארה"ב לפי כתובתו. האתר מציג ניתוח של המחיר, השכירות, ההוצאות והתזרים וניתן לשנות את הפרמטרים שאינם תמיד מדוייקים, כדי לקבל טבלה מסודרת לגבי הביצועים המשוערכים של הנכס.

GreatSchools.org

בתי ספר טובים מושכים אליהם אנשים טובים, שמעדיפים להתגורר בקרבת בתי הספר הטובים. באתר זה ניתן למצוא היכן נמצאים בתי הספר הטובים באזור. ישנו מידע רב אודות דירוג בתי הספר, ביקורות והשוואות לבתי ספר אחרים באזור ואפילו הישגי התלמידים! המידע מאורגן ומסודר היטב כך שניתן לקבל זווית ראיה של הורים החוקרים אזורי מגורים פוטנציאליים לפי בתי הספר.

כמשקיעים אנחנו מחפשים אזורים מבוקשים למגורים ובתי ספר טובים הם מרכיב חשוב ברמה ובביקוש של הנדל"ן באזור. כמובן שזוהי אינה התמונה המלאה אלא עוד חתיכה בפאזל שאנחנו מנסים להרכיב.

Accucoverage.com

אתר זה יכול לשמש אותנו לפני השלב הסופי של סגירת העסקה. נוכל לקבל מהאתר מידע אודות שווי הנכס בעיני חברות הביטוח לצורך ביטוח המבנה. חברות הביטוח בארה"ב עושות הערכת שווי של המבנה על הקרקע ומעריכות את שוויו לפי עלות הקמת המבנה מחדש ופינוי הפסולת. כאשר בית פרטי נקנה מתחת למחיר הבנייה שלו, רצוי לבצע בדיקה נוספת כדי לקבל את הערך הזה של חברת הביטוח כדי להיות בטוחים שאכן כך המצב.

הבדיקה היא בעלות מינימלית והיא פרטנית לנכס המסויים ולכן מומלץ לבצעה לפני ביצוע העסקה.

Google.com

ידידנו הטוב והוותיק – גוגל – מאפשר לנו לבצע מספר בדיקות אודות הנכס הספציפי. מומלץ להכניס את הכתובת של הנכס כדי לבדוק איזה מידע "מסתובב" ברשת...אין לדעת מה יעלה בחכתנו.

מלבד כך מומלץ לחפש את אתר העירייה של המחוז או העיר בה ממוקם הנכס ולבדוק אפשרות לראות מסמכי עבר של הנכס. בין אם זהו חוזה רכישה, מכירה, הלוואה, הכל בארה"ב שקוף וזמין לכל. רק צריך לדעת לחפש ולנבור מעט כדי להגיע למידע המבוקש. אם יש ספקות לגבי המחיר הריאלי של הנכס תמיד ניתן לקבל מידע אודות העסקה האחרונה שנעשתה: זהות הרוכשים, המוכרים, מחיר הקנייה ומועד ביצוע העסקה.

ארה"ב היא מדינה גדולה אך יחד עם זאת מסודרת מאד. עיקרון השקיפות מאד מקל עלינו כמשקיעים ומשרת אותנו כדי לבחון עסקאות, אזורים והלכי רוח כלכליים באזור. כפי שנאמר בתחילת המאמר: "אין טוב ממראה עיניים" אולם הרבה לפני שלב כיתות הרגליים ניתן לבחון את כדאיותם של האזורים ברמה מאד כללית. היתרון הגדול בארה"ב הוא שניתן לרדת לרזולוציות מאד עמוקות: מרמת המדינה, לרמת העיר, לשכונה ועד לרמת הנכס עצמו ומאד מומלץ לעשות כך לפני שמגיעים לאזור – בטח לפני שמבצעים השקעה כלשהי.

רואי קלנר הוא בעלים-שותף בחברת Kellner Investments המבצעת השקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל. החברה מתמחה בנדל"ן מניב למגורים בארה"ב ופועלת באמצעות שותפים מקומיים המהווים פלטפורמה לפעילות בכל אזור בו היא משקיעה.