תמ"א 38 – על שום מה ולמה?

תוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38) הינה תוכנית מתאר ממשלתית ייחודית למדינת ישראל. התוכנית נועדה לעודד יזמים ומשקיעים מהשוק הפרטי לקדם תוכניות שדורג וחיזוק של מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, באמצעות מתן הטבות ותמריצים כגון זכויות בניה בנכס. ההיגיון פה, כמו רוב הדברים, הוא היגיון כלכלי פשוט – המדינה החליטה שאינה רוצה לשאת באחריות ובעלויות חיזוק כל המבנים הדרושים בארץ כנגד רעידות אדמה, אך מכיוון שעדיין יש לממשלה אינטרס שהמבנים יחוזקו, הפתרון צריך לבוא בצורת יוזמה מהשוק הפרטי. אז כדי לתמרץ את בעלי הדירות ליזום ולהשקיע בשיפור וחיזוק המבנים באופן פרטי, הממשלה מעניקה זכויות בנייה נוספות בעלות שווי כלכלי רב שנמכרות ליזם כנגד השקעתו במבנה, וכל זה במסגרת התמ"א.

חשוב לזכור, תמ"א 38, כפי ששמה מעיד, אומנם נועדה לתת מענה ארצי לכלל היישובים בישראל, אך במתכונתה הנוכחית, התוכנית אינה מספקת מענה ראוי לישובי פריפריה, וזאת מכיוון שזכויות הבניה שהיזם מקבל שוות פחות מעלות שיפוץ וחיזוק המבנה. במילים אחרות, ההשקעה בחיזוק המבנה במסגרת תמ"א 38 בפריפריה אינה משתלמת כלכלית, נכון להיום, ולכן היא למעשה מזניחה אזורים אלו.

מימוש זכויות במסגרת תמ"א 38

אם החלטתם לממש זכויות בבניין מתוקף תוכנית המתאר הארצית, עומדות בפניכם שתי אפשרויות: לשפץ ולחזק מבנה קיים, ועליו להוסיף יחידות דיור נוספות או להרוס את המבנה ולהקים מבנה חדש תחתיו, העומד בתקני הבנייה החדשים (מה שמכונה תמ"א 38/2).

חשוב לזכור שהתמ"א חלה על מבנים ששטחם הכולל גדול מ-400 מ"ר או שהם בעלי שתי קומות לפחות. מבנים שאינם עומדים בתנאי סף אלו לא נכללים בתוכנית, כאשר ההיגיון לכך הוא פשוט – ככל שמבנה גדול יותר, כך יש יותר סיכוי שהוא ייפגע בעת רעידת אדמה ו/או יקרוס וכך יסכן חיים. עוד חשוב לזכור כי רק בניינים שנבנו לפני 1980 ושמהנדס מוסמך קבע כי הם אינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות מבנים מבפני רעידות אדמה, יהיו זכאים להיכלל במסגרת התוכנית ולזכויות הבנייה.

בין אם החלטתם להרוס מבנה ולבנות חדש או לשפץ מבנה קיים, נדרשת הסכמה של רוב הדיירים בבניין. הרוב המדובר משתנה בין תוכנית לתוכנית, כלומר אחוז הדיירים הנדרשים להסכים לשינוי יכול להשתנות, וזאת בהתאם לגודל השיפוץ המתוכנן. כך למשל, כאשר מדובר בעבודות חיזוק רגילות ללא בנייה נוספת נדרש רק רוב רגיל. ולעומת זאת ניצול מלא של זכויות הבנייה מתוקף התמ"א מצריך הסכמה של 2/3 מהדיירים.

תפקידו של עו"ד במסגרת תהליך התמ"א 38

ההסכם שנכרת בין בעלי הבניין והקבלן המבצע הינו הסכם מורכב, מרובה פרטים ודורש ידע מקצועי רב. מכיוון שעסקת תמ"א נחשבת לאחת העסקאות המורכבות ביותר בתחום הנדל"ן. יש לזכור שמדובר בעסקה הכוללת מספר רב של גורמים, החל מריבוי הדיירים, המימון הבנקאי הדרש, ביטוח הדירות הקיימות וכו'. ההגנות הנדרשות בתהליך, כמו גם החשיבות של ליווי מקצועי אובייקטי חיצוני מצריכים פנייה לעו"ד (או משרד) המתמחה בעסקאות תמ"א 38.

תפקידו של העו"ד הוא כפול – להגן על זכויות הדיירים ששכרו שירותיו, מול הקבלן המבצע (וזה כולל עריכת החוזה, ייעוץ משפטי וכו') וליווי הפרויקט מבחינה משפטית לוודא שכל תנאי החוק מקויימים ונשמרים. מכיוון שמדובר בעסקה מורכבת עם השלכות משפטיות רבות, חשוב לבחור בעו"ד מקצועי המתמחה בתחום ובעל ניסיון מוכח בליווי פרויקטים של תמ"א 38.