אך בחודשים האחרונים מדווחים אנשי נדל"ן בעיר כי הדבר החם היום בשוק הנדל"ן המקומי הוא דווקא הדירות הקטנות בנות שניים ושלושה חדרים באזורים הוותיקים של העיר כמו שכונות אלי כהן, גבעת אשכול, יוספטל ומספר בתים ברחובות ההסתדרות, תפוז ותקומה. דירות אלה נחשבות לדירות השקעה מבוקשות בעיקר בגלל ההזדמנויות הגלומות בהן להשבחה עתידית והשכרתן הבטוחה יחסית לאור הביקוש הרב לשכירות בעיר.
כך למשל, בשכונת יוספטל ניתן לרכוש דירת שלושה חדרים במחיר 850,000 ש"ח, להשכירה בכ-3,000 ש"ח בחודש וליהנות מפוטנציאל השבחה עתידי של תכנית פינוי-בינוי.
ברחוב תקומה, בעקבות שלבים מתקדמים של פינוי בינוי הדירות כבר עולות למחירים הנעים סביב 1.2 מיליון שקלים. מתווכים מדווחים כי בשכונת אלי כהן המרכזית ניתן לרכוש כיום דירת שלושה חדרים בכ-מיליון שקלים, להשכירה בלמעלה מ-3,000 ש"ח בחודש וליהנות מפוטנציאל השבחה עתידי בזכות תמ"א 38.
"כאשר מסתכלים על נכסים להשקעה יש לבחון שני אלמנטים מרכזיים" אומר איש הנדל"ן ישעיהו קרני מסניף רשף נכסים. "הראשון הוא השבחת הנכס, כמה אנחנו מעריכים שערכו יעלה בעתיד. לרוב השאלה הזו תלויה בפיתוח העתידי של תשתיות בשכונה כמו כבישים, תחנות רכבת, חידוש שכונות, מרכזים קהילתיים ועוד. השני הוא אלמנט התשואה. המשקיעים בוחנים כמה הנכס מניב ביחס לכמה שהוא עלה והשקיע. פה חשוב לדעת מהם מחירי השכירות באזור, כמה הם צפויים לעלות והאם ניתן למצוא שוכרים בקלות".
המשקיעים החדשים מתחלקים לשניים. לרוב מדובר בכפר- סבאים ותיקים, בעלי נכסים וכסף מזומן. הסוג הראשון הם משקיעים המעוניינים להבטיח את עתידם ברכישת נכס נוסף שיושבח וישודרג.
החשיבות של היכרות העיר, הניסיון והקירבה לבית המגורים ממנו ניתן לפקח על הנעשה בקלות הם קריטיים. הסוג השני הוא המשקיעים המעוניינים לעזור לילדיהם ודרך כך מאפשרים להם להתגורר בנכס ובסמוך אל בית ההורים. ברחוב מצדה נמכרה לאחרונה דירת שני חדרים במחיר של 650,000 שקלים ע"י אישה שרכשה אותה עבור בנה. הדירה מושכרת כעת בסכום של 2,600 ש"ח לחודש ועם סיום השכירות יקבל הבן את הדירה.
אך מנגד יש גם סיכונים ולא מעט בעיות. "תכניות פינוי-בינוי ותמ"א שהחלו לצוץ בעיר מביאות לגל של שמועות בכל רחבי העיר" אומר קרני. "זהו תחום של ספקולציות וסיכון ובהתאם לכך גם המחירים והתשואות. לפרסומים אלה אחראים גורמי עירייה בעלי אינטרס פוליטי או יזמים וקבלנים שונים בעלי אינטרס כלכלי. שמועות כאלה עוזרות למחיר הנכסים לעלות ויוצרים בהלת ביקושים מורגשת. אסור להאמין לכל שמועה או פיסת מידע וחשוב לבדוק את הכל ביסודיות.
למי שלא מבין בכך או בעל ניסיון בתחום מומלץ להיעזר באנשי מקצוע ולא לקנות חתול בשק".
המוכרים מצידם מחולקים בעיקר לשני סוגים: יורשים של בעלי הדירות שאינם מעוניינים להתעסק בכל הכרוך בהשכרת הנכס אלא רק לממש את הנכס ולנצל את הפריחה או בעלי נכסים שקנו את הדירות לפני שנים רבות במחירים זולים מאוד ומעוניינים כעת לנצל את התקופה ולמכור.
ברחוב התפוז נמכרה לאחרונה דירת שלושה חדרים בקומה שלישית ללא מעלית הזקוקה לשיפוץ במחיר של 920,000 ש"ח לאם חד הורית שקנתה את הדירה למטרת מגורים.
ישעיהו קרני: "המוכרים מצדם נמצאים בפוזיציה טובה. הם מקבלים שכירות טובה ופחות ממהרים להתפשר. מצד שני, הם מבינים שהמחירים נמצאים בשיא מסוים, היעדר הוודאות בדבר פעולות הממשלה החדשה נושף בעורפם ולכן הם מעוניינים לנצל את המומנטום. הקונים ניזונים משמועות רבות ומפריחת פרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי בעיר ומעוניינים ליהנות מתשואה טובה בטווח הביניים ומפוטנציאל משמעותי להשבחה עתידית".
