שנת 2013 הייתה שוב שנה של שבירת שיא המשכנתאות במשק והשוק ממשיך לרתוח. אומנם ניתן כבר לראות נתונים במספר חודשים בשנה שעברה בהם נלקחו יותר משכנתאות, אך עדיין הכמויות הן גבוהות ביותר.

 בשנת 2013  סביבת הריביות במשחק היא הנמוכה ביותר מזה שנים ארוכות, מה שמעודד צריכה והשקעות, שכן שוק הדיור מושך אליו הרבה מאד כסף של משקיעים וחברות. בנוסף, הייתה 2013 שנה בה המחזור ובדיקת כדאיות מחזור המשכנתאות הגיעו לשיא חדש. המודעות לנושא עולה כל הזמן, הלקוחות בודקים ומשווים וכבר לא הולכים כעיוורים אחרי הבנקים.idan_olentuch_profile_Large

בשנה האחרונה נכנסו הרבה הגבלים חדשים כדי לצנן קצת את השוק וזה אכן עזר: שוק הנדל"ן הפך יותר לשוק של מוכרים ולא של קונים עם פחות משקיעים. ההגבלות החדשות נדרשות על רקע המשך הגידול המהיר בהיקפי המשכנתאות החדשות ועל רקע המאפיינים המסוכנים בשוק. מאפיינים אלה עשויים במקרים מסוימים, כמו עליית ריבית או קיטון בהכנסה, להקשות על הלווים לפרוע את ההלוואות. גם סביבת הריבית הנמוכה במשק והעלייה הנמשכת במחירי הדיור, מגדילים את הסיכונים ומחייבים התערבות.

בצעדיו בשנה האחרונה, העריך בנק ישראל כי חלק מהלקוחות הנוטלים הלוואות בריבית משתנה לתקופה של 5 שנים ומעלה, אינם לוקחים בחשבון את הסיכון הטמון בכך שהריבית תעלה ויחד אתה יזנק גם גובה ההחזר החודשי.

לכן, בדומה למדינות רבות אחרות בעולם, הוחלט להגביל את שיעור ההכנסה המרבי ל-50%. ההנחיה מאפשרת גמישות בכך שהיא מתירה מתן משכנתאות בשיעור החזר מן ההכנסה שהוא בין 40% ל-50%. עבור משכנתאות אלה נדרש הבנק להקצות הון נוסף. מצד אחד מדובר בצעד חשוב העשוי למנוע משבר וקריסה כלכלית כפי שראינו במקומות אחרים בעולם. מצד שני ברור כי הנפגעים העיקריים מההגבלות החדשות יהיו בראש ובראשנה זוגות צעירים המנסים להגיע לדירה הראשונה שלהם.

 גם מבחינת המיסוי היה כאן מעניין. מי שמוכר יותר מדירה אחת במהלך ארבע שנים חייב במס גבוה, מה שגורם לבעלי הנכסים להמשיך להחזיק בבעלותם- מה שגורם לפחות היצע ושמירה על רף מחירים גבוה.

 מגמת המיסוי צפויה להימשך גם בשנת 2014: משרד האוצר צפוי להודיע על מיסוי חדש, העלאת המיסים על דיור, מס רכישה , מס שבח ועוד. סביבת הריבית צפויה להישאר אותו הדבר, 1/2% לכאן או לכאן. אך בעיקר צפויה שנת 2014 להמשיך את המגמות של שנת 2013 ולא לתת תקווה חדשה או הזדמנות לרכשי הדירות החדשים.

הטור נכתב ע"י עידן אולנטוך, מייסד ומנכ”ל אולנטוך מומחים משכנתאות

כלים

שנת 2013 הייתה שוב שנה של שבירת שיא המשכנתאות במשק והשוק ממשיך לרתוח. אומנם ניתן כבר לראות נתונים במספר חודשים בשנה שעברה בהם נלקחו יותר משכנתאות, אך עדיין הכמויות הן גבוהות ביותר.

 בשנת 2013  סביבת הריביות במשחק היא הנמוכה ביותר מזה שנים ארוכות, מה שמעודד צריכה והשקעות, שכן שוק הדיור מושך אליו הרבה מאד כסף של משקיעים וחברות. בנוסף, הייתה 2013 שנה בה המחזור ובדיקת כדאיות מחזור המשכנתאות הגיעו לשיא חדש. המודעות לנושא עולה כל הזמן, הלקוחות בודקים ומשווים וכבר לא הולכים כעיוורים אחרי הבנקים.idan_olentuch_profile_Large

בשנה האחרונה נכנסו הרבה הגבלים חדשים כדי לצנן קצת את השוק וזה אכן עזר: שוק הנדל"ן הפך יותר לשוק של מוכרים ולא של קונים עם פחות משקיעים. ההגבלות החדשות נדרשות על רקע המשך הגידול המהיר בהיקפי המשכנתאות החדשות ועל רקע המאפיינים המסוכנים בשוק. מאפיינים אלה עשויים במקרים מסוימים, כמו עליית ריבית או קיטון בהכנסה, להקשות על הלווים לפרוע את ההלוואות. גם סביבת הריבית הנמוכה במשק והעלייה הנמשכת במחירי הדיור, מגדילים את הסיכונים ומחייבים התערבות.

בצעדיו בשנה האחרונה, העריך בנק ישראל כי חלק מהלקוחות הנוטלים הלוואות בריבית משתנה לתקופה של 5 שנים ומעלה, אינם לוקחים בחשבון את הסיכון הטמון בכך שהריבית תעלה ויחד אתה יזנק גם גובה ההחזר החודשי.

לכן, בדומה למדינות רבות אחרות בעולם, הוחלט להגביל את שיעור ההכנסה המרבי ל-50%. ההנחיה מאפשרת גמישות בכך שהיא מתירה מתן משכנתאות בשיעור החזר מן ההכנסה שהוא בין 40% ל-50%. עבור משכנתאות אלה נדרש הבנק להקצות הון נוסף. מצד אחד מדובר בצעד חשוב העשוי למנוע משבר וקריסה כלכלית כפי שראינו במקומות אחרים בעולם. מצד שני ברור כי הנפגעים העיקריים מההגבלות החדשות יהיו בראש ובראשנה זוגות צעירים המנסים להגיע לדירה הראשונה שלהם.

 גם מבחינת המיסוי היה כאן מעניין. מי שמוכר יותר מדירה אחת במהלך ארבע שנים חייב במס גבוה, מה שגורם לבעלי הנכסים להמשיך להחזיק בבעלותם- מה שגורם לפחות היצע ושמירה על רף מחירים גבוה.

 מגמת המיסוי צפויה להימשך גם בשנת 2014: משרד האוצר צפוי להודיע על מיסוי חדש, העלאת המיסים על דיור, מס רכישה , מס שבח ועוד. סביבת הריבית צפויה להישאר אותו הדבר, 1/2% לכאן או לכאן. אך בעיקר צפויה שנת 2014 להמשיך את המגמות של שנת 2013 ולא לתת תקווה חדשה או הזדמנות לרכשי הדירות החדשים.

הטור נכתב ע"י עידן אולנטוך, מייסד ומנכ”ל אולנטוך מומחים משכנתאות

BLOG COMMENTS POWERED BY DISQUS