הסיבות המרכזיות בגללן בנקים נמנעים מאישור משכנתא למסורבים
הבנקים בישראל פועלים תחת רגולציה קשיחה של בנק ישראל ומערכת דירוג האשראי מרכזית (BDI). כשבנק בוחן בקשה, הוא מנתח את רמת הסיכון של הלווה על בסיס נתונים כספיים יבשים והיסטוריה התנהגותית.
יש כמה פרמטרים שעלולים להוביל לסירוב במערכת הבנקאית:
- יחס החזר לא תקין: מצב שבו גובה ההחזר החודשי עולה על 40% מההכנסה הפנויה של משק הבית.
- היסטוריית אשראי שלילית: רישומים על צ'קים שחזרו, הוראות קבע שבוטלו או תיקים פתוחים בהוצאה לפועל.
- חוסר ביציבות תעסוקתית: קושי להוכיח רצף הכנסות בשנים האחרונות, במיוחד אצל עצמאיים בתחילת דרכם.
- בעיות ברישום הנכס: כשקיימת מניעה משפטית או הערת אזהרה שמונעת מהבנק לשעבד את הנכס כבטוחה.
אילו פתרונות מימון קיימים במצב כזה?
הפתרון המעשי ביותר טמון בשוק החוץ בנקאי, שכולל חברות ביטוח, קרנות פרטיות ובתי השקעות. גופים אלו גמישים יותר מהבנקים בבחינת היסטוריית האשראי ומתמקדים יותר בשווי הנכס ובפוטנציאל ההחזר העתידי.
הנה מה שצריך לדעת:
| פרמטר להשוואה | משכנתא בנקאית סטנדרטית | משכנתא חוץ בנקאית (פתרון למסורבים) |
| גמישות בבחינת BDI | נמוכה מאוד, דורשת דוח נקי | גבוהה, ניתן לאשר גם עם רישומים שליליים |
| מהירות אישור | תהליך ביורוקרטי שנמשך שבועות | תהליך מהיר יחסית, לפעמים תוך ימים ספורים |
| גובה ריבית | נמוכה יחסית בהתאם לריבית בנק ישראל | גבוהה יותר בשל רמת הסיכון של ההלוואה |
| יחס החזר הכנסה | קשיח, מוגבל לעד 40% מההכנסה | גמיש יותר, בחינה רחבה של נכסים וערבים |
הטעויות שעלולות להכשיל את תהליך קבלת המשכנתא
הגשת בקשות חוזרות ונשנות למספר בנקים לאחר סירוב ראשון היא טעות נפוצה שפוגעת בסיכויים. כל פנייה כזו מתועדת במערכת ועלולה להוריד את דירוג האשראי עוד יותר.
טעות נוספת היא הסתרת מידע על חובות קיימים או הלוואות קטנות. השקיפות מול הגוף המממן חשובה, שכן המידע גלוי ממילא במאגר נתוני האשראי.
כך תבנו מסלול לשיפור סיכויי האישור בעתיד
כדי לצאת מהמשבצת של משכנתא למסורבים ולחזור למסלול הבנקאי, מומלץ לפעול כך:
- ניקוי דוח ריכוז נתונים באמצעות סגירת חובות ישנים והסדרת הליכים מול רשויות.
- יצירת "התנהגות פיננסית חיובית" במשך לפחות 12 חודשים, שכוללת עמידה מדויקת בכל החיובים.
- הגדלת ההון העצמי או צירוף ערב תומך עם הכנסה יציבה ודירוג אשראי גבוה.
- צמצום מסגרות אשראי והלוואות צריכה קטנות שמעמיסות על יחס ההחזר החודשי.
האם ניתן למחזר משכנתא למסורבים בעתיד
ניתן למחזר את ההלוואה ולעבור לבנק רגיל ברגע שדירוג האשראי משתפר והסיבות לסירוב המקורי מוסרות. מדובר בפתרון גישור מצוין שמאפשר רכישת נכס בנקודת זמן נוכחית, תוך תכנון פיננסי לשדרוג התנאים בהמשך הדרך.
תזכרו שהתמודדות עם משכנתא למסורבים דורשת הבנה עמוקה של חוקי המשחק הפיננסיים ושילוב בין פתרונות מיידיים לתוכנית ארוכת טווח. חברת TAYSOFUNDS מסייעת לכם לנווט במערכת המורכבת הזו ולמצוא את המימון המדויק עבורכם, אנחנו מזמינים אתכם ליצור אתנו קשר עוד היום לבחינת האפשרויות שלכם.
שאלות תשובות
כמה זמן לוקח לתקן דירוג אשראי לצורך משכנתא?
תהליך של שיפור משמעותי בדירוג האשראי אורך בדרך כלל בין שנה לשנתיים של התנהלות ללא רבב, אבל ניתן לקבל פתרונות חוץ בנקאיים באופן מיידי.
האם משכנתא למסורבים יקרה יותר ממשכנתא רגילה?
ברוב המקרים כן, מכיוון שהסיכון של הגוף המלווה גבוה יותר. עם זאת, מדובר בכלי שמאפשר רכישת נכס שערכו עשוי לעלות, דבר שמקזז את עלות הריבית.
האם ניתן לקבל משכנתא עם תיק הוצאה לפועל פתוח?
בבנקים התשובה היא כמעט תמיד שלילית, אבל גופים חוץ בנקאיים יכולים במקרים מסוימים לאשר הלוואה, בעיקר אם קיימת תוכנית פירעון ברורה והנכס משמש כבטוחה מספקת.