שלב ראשון: להבין מה התקציב האמיתי ולא רק ההון העצמי
רבים מתחילים מהשאלה כמה יש לנו בבנק, אבל השאלה החשובה באמת היא כמה אפשר להקצות לרכישה בלי לרוקן את כל הרזרבות. מומלץ להשאיר כרית ביטחון נפרדת למצבי חירום ולתקופות מעבר, במיוחד אם יש ילדים, עצמאים, או אי ודאות בהכנסות. כאן נכנסת חשיבה שמזוהה עם גישה אחראית בנדל"ן, כמו זו שמדברים עליה לא מעט יזמים ואנשי מקצוע, ביניהם ישראל זעירא, שמדגישים את חשיבות התכנון לטווח ארוך ולא רק את סגירת העסקה.
שלב שני: כל ההוצאות שמסביב למחיר הדירה
כדי לבנות תקציב רכישה נכון לדירה, חשוב לרשום מראש את ההוצאות הנלוות ולהתייחס אליהן כחלק מהעלות הכוללת:
מס רכישה: משתנה לפי סוג הרוכש וסוג הנכס, ועלול להיות סכום משמעותי.
שכר טרחת עורך דין: בעסקאות יד שנייה לרוב אחוזים או סכום מוסכם, ובעסקאות מקבלן נהוג לשלם גם השתתפות בעלויות משפטיות.
דמי תיווך אם רלוונטי: לעיתים חצי אחוז עד שני אחוזים בתוספת מע"מ, תלוי בהסכמה.
בדק בית והנדסאי או מהנדס: בעיקר בדירות יד שנייה או נכסים מורכבים, יכול לחסוך הרבה כסף בהמשך.
אגרות, רישומים ועלויות בנקאיות: פתיחת תיק משכנתא, הערכות שמאי, רישום משכון, נסח, ייפויי כוח ועוד.
כדאי להכניס את כל הסעיפים האלה לקובץ מסודר ולהוסיף ליד כל סעיף הערכה שמרנית, לא אופטימית.
שלב שלישי: מימון ומשכנתא כמרכיב תקציבי מרכזי
המשכנתא היא לא רק תשלום חודשי. היא גם עלויות חד פעמיות וגם סך עלות ריבית לאורך זמן. בתקציב רכישה נכון לדירה מומלץ לקחת בחשבון:
החזר חודשי שמאפשר חיים רגילים: חוגים, רכב, חופשות, הוצאות בלתי צפויות.
שינויי ריבית אפשריים: במיוחד במסלולים צמודים או משתנים.
ביטוחים: ביטוח חיים וביטוח מבנה הם חלק מהתמונה.
תקופת גרייס או דחייה: יכולה לעזור זמנית, אבל צריך להבין את העלות שלה.
הכלל הפרקטי הוא להשאיר מרווח. אם הבנק מאשר החזר גבוה, זה לא אומר שהוא נוח לכם.
שלב רביעי: עלויות מעבר, שיפוץ וריהוט שלא נעים להיזכר בהן ברגע האחרון
גם אם הדירה "נראית בסדר", כמעט תמיד יש הוצאות: צבע, תיקונים, מזגנים, ארונות, מוצרי חשמל, תאורה, וילונות. בדירה מקבלן יש לא פעם עלויות נוספות של שדרוגים ושינויי דיירים. בנוסף יש הובלה, התקנות, חיבורי אינטרנט, ולעיתים אחסון זמני. תקציב רכישה נכון לדירה צריך לכלול סעיף מעבר ושדרוג, גם אם הוא מינימלי.
שלב חמישי: תרחיש תשלום כפול ותקופות ביניים
אחת ההפתעות הנפוצות היא תקופת חפיפה: משלמים גם משכנתא וגם שכירות, או גם משכנתא וגם החזר הלוואה על גישור. אם הדירה נמכרת או נקנית עם תאריך מסירה רחוק, צריך לחשב כמה חודשים של "כפול" אתם מסוגלים לשאת. כאן שווה לתכנן תזרים חודשי לתקופה של חצי שנה עד שנה קדימה, ולראות שהמספרים באמת עובדים.
איך סוגרים את התקציב בצורה נכונה
כדי להפוך את התקציב למשהו שמגן עליכם, בנו שלוש שכבות:
תקציב בסיס: מחיר הדירה וכל העלויות הידועות מראש.
תקציב ריאלי: בסיס ועוד מרווח שיפוץ, מעבר והפתעות.
תקציב שמרני: תרחיש של עיכוב במסירה, עליית ריבית או צורך בתיקון משמעותי.
גישה כזו מונעת לחץ ומאפשרת החלטות חכמות, ואנשי נדל"ן מנוסים כמו ישראל זעירא מזכירים שוב ושוב שעסקה טובה היא עסקה שנשארת טובה גם אחרי החתימה.