קבלת סירוב למשכנתא מהבנק לא מסמנת סוף הדרך לרכישת דירה. בישראל פועלים כיום 23 גופים חוץ-בנקאיים המורשים לתת משכנתאות, ורבים מהם מתמחים במתן פתרונות למסורבי בנקים. השוק הישראלי רואה עלייה מתמדת בביקוש למשכנתאות למסורבים, עם גידול של 34% בשנת 2024 לעומת השנה הקודמת.
מה גורם לסירוב משכנתא בבנק?
הבנקים בישראל דוחים כ-22% מבקשות המשכנתא לפי נתוני בנק ישראל לשנת 2024. הסיבות המרכזיות לסירוב כוללות דירוג אשראי נמוך בשיעור של 67% מהמקרים, הכנסה לא מספקת ב-28% מהמקרים, ובעיות נכס ב-15% מהמקרים.
דירוג האשראי הנמוך נובע בדרך כלל מהתנהלות פיננסית לקויה בעבר. צ'קים חוזרים, איחורים בתשלומי הלוואות קיימות, או עיקולים בחשבון הבנק מעמידים את המבקש ברשימה השחורה של הבנק. גם תיקי הוצאה לפועל פעילים או עברי פשיטת רגל מהווים מכשול משמעותי לקבלת אישור משכנתא.
רמת ההכנסה משפיעה ישירות על יכולת החזר המשכנתא. הבנקים בישראל דורשים שהחזר המשכנתא לא יעלה על 40% מההכנסה הנטו של המבקש. כאשר ההכנסה אינה מספקת או אינה יציבה, הבנק רואה בכך סיכון גבוה למצוקה פיננסית עתידית.
איך פועלים גופים חוץ-בנקאיים?
גופים חוץ-בנקאיים פועלים על פי רגולציה שונה מזו של הבנקים. הם יכולים להתגמש יותר בקריטריונים ולהציע פתרונות למי שהבנק דחה. חברות ביטוח, קרנות פנסיה, וגופי מימון פרטיים מהווים את עיקר השחקנים בתחום זה.
התנאים בגופים חוץ-בנקאיים שונים מאלו שבבנקים. הריבית גבוהה יותר, בדרך כלל בין 2.5% ל-4.8% שנתית, לעומת 3.5%-4.2% בבנקים רגילים. תקופת ההלוואה קצרה יותר, והמלווה דורש בדרך כלל ערבויות נוספות או ביטחונות משלימים.
הגופים החוץ-בנקאיים מתמחים בבחינת כל מקרה לגופו. הם בוחנים את פוטנציאל ההכנסה העתידי, יציבות התעסוקה, וערך הנכס הנרכש. במקרים רבים הם מסכימים למימון גבוה יותר מהנכס, עד 80% במקום 75% כפי שמקובל בבנקים.
מהו תהליך קבלת משכנתא למסורבים?
התהליך מתחיל בניתוח הסיבות לסירוב הבנקאי המקורי. יועץ משכנתא מתמחה בוחן את המסמכים הפיננסיים של המבקש ומזהה את נקודות התורפה. לאחר מכן הוא בונה אסטרטגיה מותאמת לשיפור הפרופיל הפיננסי או למציאת גוף מלווה מתאים.
הכנת התיק למגיש הבקשה כוללת איסוף מסמכים מעודכנים, הכנת הסברים לבעיות פיננסיות קודמות, והצגת תוכנית פיננסית עתידית. המסמכים החיוניים כוללים תלושי שכר מהשישה חודשים האחרונים, דפי בנק מהשנה החולפת, וחוזה עבודה או אישור הכנסה עצמאית.
משך הטיפול בבקשה נע בין שבועיים לחמישה שבועות, תלוי במורכבות המקרה ובגוף המלווה. חלק מהגופים החוץ-בנקאיים מציעים מסלול מזורז עבור מקרים פשוטים יחסית, עם תשובה תוך 10 ימי עבודה.
כמה עולה משכנתא למסורבים?
העלויות הכוללות של משכנתא למסורבים גבוהות יותר מאשר משכנתא בנקאית רגילה. מעבר לריבית הגבוהה יותר, ישנן עמלות ייעוץ בסך 8,000-15,000 שקלים, עמלות בחינת תיק בסך 2,500-4,000 שקלים, ועמלת סגירה של 0.5%-1% מסכום ההלוואה.
חשוב לחשב את העלות הכוללת על פני כל תקופת ההלוואה. משכנתא בסך 1 מיליון שקלים לתקופה של 20 שנה בריבית של 4.2% תעלה כ-390,000 שקלים יותר מאשר אותה הלוואה בריבית של 3.5%. נתוני עלויות ריבית מראים שהעלות הנוספת נעה בין 15%-25% מסכום ההלוואה המקורי.
מחיר הייעוץ המקצועי נע בין 1.2%-1.8% מסכום המשכנתא, וכולל את כל שלבי התהליך מבחינת הפרופיל ועד לקבלת האישור הסופי. רוב היועצים מציעים תשלום מדורג, עם מקדמה של 30% ויתרת התשלום רק לאחר קבלת אישור המשכנתא.
איך לבחור יועץ משכנתא למסורבים?
בחירת יועץ מתאים היא מפתח להצלחה בתהליך. יועץ איכותי צריך להיות בעל רישיון מהרשות לשוקי ההון, ניסיון של לפחות שלוש שנים בתחום מסורבי משכנתא, וקשרים מוכחים עם גופים חוץ-בנקאיים. שיעור ההצלחה שלו צריך להיות מעל 70%, ועליו להציג לקוחות המלצה אמיתיים.
חשוב לבדוק שהיועץ חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות בישראל ושהוא מבוטח באחריות מקצועית. יועץ מקצועי יספק הערכה ראשונית חינמית ויתחייב לתוצאה לפני גביית תשלום מלא. הוא גם יסביר בפירוט את כל החלופות הקיימות ולא ידחק לקבלת החלטה מיידית.
היועץ צריך להיות שקוף בנוגע לעמלות ולעלויות הנלוות. הוא יכין תקציב מפורט של כל השלבים ויסביר את ההשלכות הכלכליות לטווח ארוך. יועץ אמין יעדכן את הלקוח באופן שוטף על התקדמות התהליך ויהיה זמין לשאלות ובירורים. ניתן להתייעץ בנושא עם וידר משכנתאות, אשר להם רקורד עשיר של הצלחות בנושא משכנתא למסורבים.
מה קורה אם גם הגופים החוץ-בנקאיים מסרבים?
במקרים קיצוניים בהם גם הגופים החוץ-בנקאיים מסרבים, ישנן עדיין חלופות זמינות. הלוואות פרטיות מגופים מורשים מציעות פתרון זמני, אם כי בתנאים פחות נוחים. משכנתא עם ערב או משכנתא משותפת עם בן משפחה יכולה לפתור את הבעיה במקרים מסוימים.
אפשרות נוספת היא המתנה לשיפור המצב הפיננסי. שיפור דירוג האשראי דורש בדרך כלל 12-18 חודשים של ניהול פיננסי תקין. במהלך תקופה זו כדאי לסגור חובות קיימים, להימנע מאיחורים בתשלומים, ולהציב הכנסות יציבות ומתועדות.
במקרים מיוחדים ניתן לשקול רכישה בחלקים, כאשר חלק מהעסקה מומן באמצעות הלוואת גישור קצרת טווח, וחלק נוסף ימומן במשכנתא רגילה לאחר שיפור המצב הפיננסי. דרך זו מורכבת יותר אך יכולה להיות פתרון במקרים נדירים.
סיכונים ודברים חשובים לידיעה
משכנתא למסורבים כרוכה בסיכונים מוגברים. הריבית הגבוהה יותר מגדילה את הנטל הפיננסי החודשי ועלולה ליצור קשיי תקציב. חשוב לוודא שההכנסה מספיקה לכיסוי כל ההוצאות גם במקרה של עלייה בריבית או ירידה בהכנסה.
תנאי ההלוואה החמורים יותר כוללים אפשרות של קצירת הפירעון המוקדמת, עמלות נוספות במקרה של איחור בתשלומים, ודרישות משכונות נוספות. חלק מהגופים החוץ-בנקאיים דורשים ביטוח חיים ונכות מורחב, מה שמוסיף לעלות החודשית.
חשוב לקרוא בעיון את כל הסעיפים בחוזה ההלוואה. יש לוודא שאין סעיפי קנס מוגזמים, שקיימת אפשרות לפירעון מוקדם ללא עמלה מוגזמת, ושהגוף המלווה מוכר ומוסדר על ידיהרשויות הרלוונטיות.
האם כדאי לקחת משכנתא למסורבים?
החלטה על נטילת משכנתא למסורבים צריכה להיעשות לאחר שקלול מדוקדק של כל הגורמים. אם ההכנסה יציבה ומספיקה לכיסוי התשלומים הגבוהים יותר, ואם רכישת הנכס חיונית, זה יכול להיות פתרון סביר. במיוחד אם ישנה אפשרות לעבור למשכנתא בנקאית בעתיד לאחר שיפור המצב הפיננסי.
מנגד, אם המצב הכלכלי לא יציב או אם יש חלופות אחרות כמו שכירות זמנית, כדאי לשקול המתנה לשיפור התנאים. העלות הגבוהה יותר של משכנתא למסורבים עלולה להוביל לקשיים כלכליים נוספים במקרה של שינוי נסיבות.
לסיכום
משכנתא למסורבים מהווה פתרון זמין ומעשי למי שהבנק דחה את בקשתו. עם הכנה נכונה, ייעוץ מקצועי, ובחירת גוף מלווה מתאים, ניתן להשיג מימון לרכישת נכס גם לאחר סירוב בנקאי. חשוב להכין תוכנית פיננסית מקיפה, להבין את כל העלויות והסיכונים, ולוודא שההחלטה מתאימה למצב הכלכלי האישי לטווח ארוך. עם התייחסות נכונה לכל הגורמים, משכנתא למסורבים יכולה להיות הדרך להגשמת החלום לבעלות על נכס.